前段时间头条君去大板一区旧改项目做调研的时候，留意到古城路上居然又出一个梦之岛购物中心！
距离旧梦、新梦的地址都非常近，一条古城路串起三梦，前后不过700米。
在高密度人流量的城市核心地段如此密集的布局三个商业购物中心，难道梦之岛要古城路商圈下一个商业大棋？
要知道，自从万象城、万达品牌进入之后，梦之岛在南宁的高奢商业地位就受到了恐怖的降维打击，莫非这次想打翻身仗？
PART.01
土地性质属军产用地，预计明年开业
新的梦之岛商业体与大板一区旧改项目相隔一个路口，正式对外招商名称为梦之岛·潮汇。
目前主体框架已经建好了，很典型的梦之岛弧形“专利”外观。如果装修顺利的话，明年3月份开业应该不是问题。
要说还是梦之岛有背景，置业小哥告诉头条君，该地块原属军产用地，梦之岛只是建设参与方，现在潮汇上面的*队军**安置房建筑外立面已经快落架完了，看上去年底应该就能交房了。
梦之岛·潮汇外立面
不光建设进度快，“去化”的速度也神速。
梦之岛·潮汇在市场上很低调，不太来事，但地面5层地下1层约10万方的商铺业态已经卖的差不多了，招商中心里的销控表上红一片，有点实火？
梦之岛·潮汇销控表
目前只剩少量的负一层、三层的铺面在售，4-6㎡ 起面积段认购，商铺的品牌招商运营由梦之岛方面统一负责。
由于土地性质属于军产用地，也就是三产，潮汇认购签的是合作建房合同，对外售价2.45万元/㎡左右，使用产权年限还有39年。
置业小哥说，潮汇商铺投资价值还是挺高的，现在古城路沿街产权商铺挂牌参考价在4万元/㎡左右，相当于可以省一半的投入门槛，却能拿到同样甚至超值的回报。
真的如此？
古城路沿街
PART.02
开业时间一鸽再鸽，有点难产？
梦之岛·潮汇有两种投资回报方法，这笔账其实不难算。
前20年可享分红收益，后20年享受租金回报。
以认购6㎡的铺面举例子，总价14.7万，按揭98折即14.4万。定金2万，50%首付50%的按揭各7.2万，假设*款贷**10年，月供873元/㎡。
分红收益方面，前6年是8%，一年大概11525元，分季度返还，每月大概960元，可以直接抵掉按揭的月供。
后面红利分三个阶段递增，第9、10年是11%，每年红利就有1.6万元左右，而20年的分红收益就达到26.5万。
置业计划表
到了第21-39年，假设那时的租金为6000元，就可以至少拿到6000*12*18=129.6万元的租金回报。
这样算下来，39年的商铺使用年限里，保底的投资回报就有132.25万。除却投入的成本，40年净投资收益100多万。
也正是门槛低，投资回报率高，再加上古城路商圈城市核心的地段位置，有地铁、有人气，梦之岛·潮汇商铺卖的很不错。
头条君在梦之岛官微发现，今年6月，企业才开始对外公布潮汇的相关项目信息，但实际上早在2018年的时候，潮汇已经开始对外销售，并承诺当年开业。
梦之岛·潮汇招商中心
结果开业时间一鸽再鸽，从2018年拖到2019年，再拖到2021年3月...
真实招商情况，也就项目自己清楚了。
话说回来，分红、租金低月供，梦之岛统一品牌招商运营，可以做甩手掌柜，怎么算都是一笔稳赚不赔的买卖。
但头条君真正关心的是，梦之岛的商业运营能力，是否值得重金投入。
PART.03
三梦商圈形成，到底有多能打？
梦之岛在南宁的口碑有点两极化，喜欢的人很喜欢，无感的人这辈子估计就逛一次，当然，主要还是票子的问题，梦之岛购物中心卖的东西真不便宜。
一般的工薪阶层很难消费。
如果是十年前，梦之岛还是很多南宁中产收入人群常去消费的地方，但随着电商的冲击、更强有力的竞争对手万象城、万达进入之后，梦之岛一下子成为南宁高奢商场鸡肋一样的存在。
梦之岛民族店（新梦）
专注30-40岁城市中产消费人群的新梦尚且还能打，但主打40-60岁中老年市场的旧梦就岌岌可危。
由于消费高，梦之岛的品牌业态，很少面向90后、00后的年轻群体。
但这几年，万象城、万达这样的商业体来势汹汹，又招年轻人喜欢，人气营收都不错，梦之岛的危机感也越来越强烈，正在开始转型。
头条君发现，原来七星路古城路交叉路口的旧梦，变成了梦之岛奥特莱斯广场，引进的是品牌折扣店，主攻消费人群依然是中老年人。
梦之岛奥特莱斯广场（旧梦）
但梦之岛·潮汇不一样，主打的是年轻人市场，大有攻城略地的架势。
负一楼是美食广场/停车场，1楼是潮牌商业街，2楼是超市和主打亲子文化主题乐园，3楼是动漫元素主题街区，4楼是儿童游乐王国，5楼是中影院线及电影文化展厅。
看得出来，梦之岛潮汇的规划布局是非常之宏大，三岛格局业态覆盖全人群，再说，它占了这么好的地段，其他商业进来也没好地段了。
但问题是现在梦之岛备受质疑的却是其商业运营能力。
PART.04
回顾高光时刻，一手好牌为啥打不赢？
说起梦之岛，南宁人都不会陌生，这个本土老牌百货建于1995年古城路5号，此后一路扩张，创下了辉煌的业绩。
都说是南宁成功人士，土豪最喜欢逛的商场。
可以说，万象城、航洋、万达等多个商业体未崛起时，就是梦之岛百货一家独大，并成就了所在板块。
梦之岛在南宁、贵港、柳州等地均有分店，南宁目前已建成开业的梦之岛就有5个，分别是：南宁新梦、梦之岛购物中心（旧梦）、梦之岛水晶城店、梦之岛江南店和梦之岛金朝阳店。
梦之岛奥特莱斯广场（旧梦）
2010年广西第一家LV入驻梦之岛购物中心（旧梦），引发了不少轰动，据说开业当天，门外排起长队，想要一睹名牌风采，只能限制进店人数。
至今还流传下当年“店员要求本科学历、外语强、得有车”、“LV店进驻梦之岛逼走肯德基麦当劳”……诸如此类的小道消息。
LV进驻后，又聚集了菲拉格慕、巴宝莉、阿玛尼、TOD ’ S 等国际一线品牌。
当时，整个广西还没有任何一家奢侈品牌进驻，第一家就选择了入驻梦之岛，论及地段、品牌，梦之岛的也对得起这份信任。
那个时候，要是谁要是有梦之岛的购物卡，那肯定是被大家羡慕的对象。
梦之岛民族店（新梦）
不得不说的是，在梦之岛巅峰的时候，江湖上还没有万象城的传说。
但这些都要追溯到多年前了。
如今的梦之岛，默默的伫立在古城七星路口，那段早期的辉煌经历似乎在慢慢被人淡忘。
2017年初，LV突然宣布撤柜，告别南宁，而就在前不久，LV回归南宁的消息传来，不过却不是在梦之岛了。
时间流逝、城市发展，南宁的商业格局也发生了翻天覆地的变化，万象、东盟商圈逐步称雄，万达商圈强势崛起，而梦之岛各地分店却是陆陆续续传出撤离的消息。
网上截图
按理来说，拥有国企背景的梦之岛不应该如此没落。
不过，各分店之间的矛盾、董事长与总经理及高管的内部斗争或许在一定程度上影响了发展。
头条君听说的版本，仿佛就是一部“反腐”暗战剧。
应该不少人了解，“梦之岛”的分店虽使用统一品牌，但实为各自独立的法人公司，这些纷争不是三言两语说得清楚，高管之间的矛盾跟博弈更是错综复杂。
不知道大家扒到什么样的内部信息，可以跟头条君分享一下。
不过最近看到梦之岛的操作，似乎是想要重新站回到这个舞台中心。
梦之岛奥特莱斯广场（旧梦）
梦之岛购物中心（旧梦）引进奥特莱斯折扣店，已于9月23日开业。
梦之岛·潮汇也准备要面市。
为了加快重回商业中心的速度，看得出来它在拼命的努力。
PART.05
占据南宁多个核心，往日辉煌能否再现？
当年梦之岛加码五象蟠龙，碧水天和、绿城春江明月等周边楼盘都以梦之岛百货这个利好作为项目宣传卖点。
如今，梦之岛江湾一品北地块住宅已竣工交付，而用来规划建设五象梦之岛购物中心的南地块，一直没有动静，现在变成了771广场。
771广场占地约26亩，开发商是广西金坦房地产开发有限公司，据资料显示，是由广西金源置地投资有限公司和南宁馨梦房地产开发有限公司合资，金源70%绝对控股。
股权穿透图
这个操作，让头条君也有些猜测，是否意味着梦之岛资金不足，所以才选择把地“卖”给金源，当然，只是作此猜测而已。
头条君查阅资料时发现，梦之岛在庆歌路北侧还有一块约16亩的商业地块，项目名为梦之岛大厦。
根据7月30日，南宁市自然资源局发布《南宁馨梦房地产开发有限公司-梦之岛大厦（总平调整）》的批前公示显示，项目规划建设36层高的综合楼，高度为149.97米，一层为商业和办公大堂，二层为商业，三至三十六层为办公。
梦之岛大厦（总平调整）
梦之岛要在五象建一楼超高写字楼了。
实际上，梦之岛手握这么多项目，大多以商办为主，并且占据核心地段，拿到这么一手好牌，但凡稍微用一点心思，紧跟时代创新，发展应该不仅仅是这样。
回看梦之岛在南宁的这一系列商办项目的现状，只能说，格局是一家房企的命门，有多大的格局决定了一家企业的基因和未来。
而对于梦之岛，真心希望能够沉下心来，可以好好运营，特别是在南宁古城路这么优质的地段上。
地理位置不好可以用优质产品来补足，但如果占着地段的先天优势却没有好的运营能力，那这块地当真是一颗好白菜被猪给拱了。
作者|梁珍、商衡
审核|吴晓苑
编辑|刘玉婵
（来源：南宁楼市头条）