Icy 写作于2021年4月
吴中太湖新城，是苏州上一个十年中重点建设的“一核四城”中的重要组成部分。
项目参照了苏州工业园区建设规划的成功实践经验，定下了“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”的理念，是苏州城市建设从运河时代走向太湖时代的里程碑。
吴中太湖新城 规划效果图
吴中太湖新城项目由东南大学段进院士团队负责总规划设计。
自2011年启动规划建设以来，吴中太湖新城就瞄准“苏州未来城市建设的最高水平”。
虽然大家都知道，苏州未来城建最好的依然会是园区，但有这样一个高起点的目标和参照，对吴中太湖新城来说是一个非常有力的鞭策。
前期，吴中太湖新城把巨量的资金砸入地下，用七八年时间打造“看不见”的基础设施，长期没有“产出”，这对地方财政是一个巨大考验。
特别是对岸的吴江太湖新城早早在五六年前就已经高楼林立，这也大大挫伤了人民群众对于吴中太湖新城的信心。
十年来，吴中太湖新城坚持一张蓝图绘到底，顶住各界压力，不疾不徐，深耕配套、精细开发。
但在最近两年，吴中太湖新城厚积薄发，终于迎来井喷式发展！
现在，吴中太湖新城不仅打造出国内密度最大的地下综合管廊网络、苏州最大国内领先的城市地下空间，又提前布局了如此之多的优质配套，它的地价、房价、以至于未来的人气都比周边区域更高，这是必然的。
吴中太湖新城 吴郡半岛 实景拍摄
新的一个十年里，随着吴江太湖新城摘牌更名为“东太湖度假区”，曾经十年磨一剑的吴中太湖新城已经成为太湖之滨崛起的苏州城市新名片！
今天要介绍的项目，就是来自吴中太湖新城的江南沄著、柳岸晓风、融悦时光、锦麟壹品，和即将开盘上市的玖著云庭。
”
项目回顾
江南沄著花园
金辉正荣江南沄著，备案名为江南沄著花园，位于苏州市吴中太湖新城东太湖路199号（吴中区东太湖路南、雷山路以西、溪霞路以南）。
2017年2月26号，正荣正兴（苏州）投资有限公司以24.27亿元竞得苏地2016-WG-77号地块，楼面价14522元/平方米，溢价率46%，地块用途为商住混合。
据悉，苏地2016-WG-77号地块项目占地面积48511.8平方米，将由正荣联合金辉共同开发，金辉负责操盘，分为ABC三块地，东西并排，区域分布图如下，
苏地2016-WG-77号地块
根据地块出让条件，
A区域为商业办公用地；其中B、C两块区域为住宅用地。
A区域的商业计容建筑面积占总计容建筑面积的25%-40%，业态包含餐饮、娱乐、零售、超市、酒店；其余为商务办公。地面以上1-3层及酒店不可分割销售且不得分割转让；其余部分可以分割销售。
B区域、C区域的住宅户型面积不得小于110平方米，成品住宅比例100%（现房销售）；且须按地块住宅计容面积10%的比例配建人才公寓。建成后由苏州太湖新城吴中管委会（或授权单位）按均价16000元/平方米进行定价购买。在取得商品房预售许可证之后，先通过摇号的方式产生同批次比例的人才公寓，然后才能将剩下的房源对外出售。
A区域的商业和B、C区域的住宅必须同步开发建设！
江南沄著 #1 商业楼幢规划效果图
根据规划，
A区域主要为1幢商办楼，建筑高度99.97米，地上26层：1-3层为酒店，4-9层为零售商业，10-26层为办公用地。地下车库2层。
B、C区域为住宅，定位为高端改善产品，都是复式结构的房源，共包含11幢24层-26层的高层住宅。
江南沄著 沿东太湖路 效果图
截至目前，江南沄著共加推开盘两次：
- 2019年12月13日第一次领取预售证：苏房预吴中2019 278号，开放5、7、10、11、12幢，共434套房源；
- 2020年5月26日第二次领取预售证：苏房预吴中2020 081号，开放13、15、18、19、21、16幢，共525套房源。
2021年4月28日，江南沄著还剩下414套房源在售。
项目回顾
柳岸晓风家园
绿城招商柳岸晓风，备案名为柳岸晓风家园，位于苏州市吴中太湖新城龙翔路799号（吴中区龙翔路西侧、天鹅荡路南侧）。
2019年4月24日，苏地2019-WG-2号地块被新城控股和招商地产联袂斩获。这是自2016年以来，吴中太湖新城出让的唯一一块纯住宅用地，不附带任何商业办公要求。地块总价32.5827亿元人民币，成交楼面价20909元/平米，溢价率30.68%。截至目前为止，该地块依然是吴中太湖新城的“地王”。
苏地2019-WG-2号地块
根据地块出让条件，
建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于37%，檐口高度（建筑高度）小于等于60米。
住宅建筑户型面积应不小于110平米，且住宅建筑应全部成品化建设和交付使用。
沿天鹅荡路的那一排建筑需封闭阳台（没有赠送面积）。
柳岸晓风 项目整体鸟瞰效果图
根据规划，
项目将打造全国第五座“柳岸晓风”，拟建15幢小高层和10幢洋房，计划住宅户数为1182户，容积率2.0。
项目前期由绿城负责操盘，而招商则负责后期物业（一起拿地的新城控股集团退出了？）。
柳岸晓风 外立面效果图
柳岸晓风 洋房外立面效果图
截至目前，柳岸晓风共加推开盘五次：
- 2020年4月27日第一次领取预售证：苏房预吴中2020 044号，开放5、6、7、8、11、19、22幢，共204套房源；
- 2020年5月22日第二次领取预售证：苏房预吴中2020 072号，开放16、13、18、23幢，共208套房源；
- 2020年7月15日第三次领取预售证：苏房预吴中2020 157号，开放2、3、4、12、17幢，共144套房源；
- 2020年9月3日第四次领取预售证：苏房预吴中2020 206号，开放10、15、21、24幢，共264套房源；
- 2021年4月14日第五次领取预售证：苏房预吴中2021 056号，开放28、29、30、31、32幢，共356套。
2021年4月28日，柳岸晓风还剩下783套房源在售。
项目回顾
融悦时光
金融街融悦时光，备案名为悦时光雅苑，位于苏州市吴中太湖新城龙翔路300号（吴中区东太湖路南侧、龙翔路东侧）。
2019年7月11日，继融悦湾之后，金融街再次以31.1315亿元竞得苏地2019-WG-14号地块，成交楼面价18136元/平米，溢价率6.68%。
苏地2019-WG-14号地块项目占地面积78025.40平米，总建筑面积246196.21平米（计容面积171655.88平米）。
苏地2019-WG-14号地块
根据地块出让条件，
整个地块项目住宅户型的面积应不少于110平方米。
融悦时光需要按不小于地块住宅总计容建筑面积10%的比例配建人才公寓，建成后由苏州太湖新城吴中管委会或其授权单位按均价16500元/平方米进行定价购买。且人才公寓须与同期住宅同期交付。
融悦时光 项目整体鸟瞰效果图
根据规划，
融悦时光整体规划有20栋住宅，由洋房、小高层和高层组成，分为南北两区，共1316户。
整个小区将全装修交付，包含中央空调、全屋地暖、新风系统等三大件，装修标准向金融街融悦湾看齐（据说融悦湾的装修标准超过了4000元/平米）。
融悦时光 外立面效果图
截至目前，融悦时光共加推开盘两次：
- 2020年8月21日第一次领取预售证：苏房预吴中2020 191号，开放18、21、23幢，共228套房源；
- 2020年11月20日第二次领取预售证：苏房预吴中2020 316号，开放25、26、31幢，共236套房源；
- 转补：2021年4月30日第三次领取预售证：苏房预吴中2021 080号，开放15、22、27、32、33幢，共284套房源。
2021年4月28日，融悦时光还剩下142套房源在售。
项目回顾
锦麟壹品
滨江新希望锦麟壹品，备案名为望滨雅苑，位于苏州市吴中太湖新城吴郡路301号（吴中区苏州湾大道东侧、君益路北侧）。
2020年6月1日，杭州滨江地产以总价23.4735亿元竞得苏地2020-WG-37号地块，成交楼面价18594.5元/平米，溢价率9.38%。
苏地2020-WG-37号地块
根据地块出让条件，
建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于37%，檐口高度（建筑高度）小于等于80米。容积率需位于2.25-2.5之间。
项目住宅户型的面积不得低于110平米，且住宅房源的交付装修成本不得低于1500元/平米。
项目需配建社区用房和社区居家养老用房，须与首期开发的住宅项目同步建设、同步交付；且这些配套用房的装修标准不得低于1000元/平米。后期无偿移交属地政府。
锦麟壹品 项目整体鸟瞰效果图
根据规划，
锦麟壹品将打造17栋小高层和高层住宅。其中，
17层的小高层：5#、10#、17#
26层的高层：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、13#、14#、15#、16#
此外，小区内还设置了景观水池和中央景观庭院，未来人居环境较好。
从规划方案来看，小区的主入口设置在吴郡路上，次入口设置在君益路上。
锦麟壹品 沿街 外立面效果图
截至目前，锦麟壹品仅开盘加推一次：
- 2021年3月25日第一次领取预售证：苏房预吴中2021 028号，开放1、2、6、8幢，共202套房源；
2021年4月28日，锦麟壹品还剩下189套房源在售。
项目回顾
玖著云庭
中信泰富玖著云庭，位于苏州市吴中太湖新城东太湖路南侧、塔韵路西侧。
2020年4月1日，香港创敬发展（中信泰富地产）以总价20.1567亿元竞得苏地2020-WG-9号地块，楼面单价8355.02元/平方米，勾地成交，溢价率0%。
苏地2020-WG-9号地块
苏地2020-WG-9号地块包含三个区域，其中，
A区和B区是商住混合用地，A区域18954.3平米，B区域18635.1平米；
C区是纯商业服务用地，C区域18281.6平米。
玖著云庭 项目整体鸟瞰效果图
根据地块出让条件，
A区和B区的住宅项目应全装修交付，住宅的装修成本不得低于1500元/平米。空调、热水器和油烟机也应安装到位。
项目要求配建有社区用房和社区居家养老服务用房，且应与首期开发的住宅地块同步建设、同步交付；并按照不低于1000元/平米的标准进行前期装修，建成后无偿移交属地政府。
C区必须与A区、B区的住宅项目同步开工建设。
玖著云庭 沿塔韵路 外立面效果图
住宅部分根据规划， 项目住宅拟建10栋住宅 ，其中，
A区包含5栋24-31层高层
B区包含5栋23-31层高层
23层高层：3-1#，
24层高层：1#、6-1#、8#，
27层高层：4#，
28层高层：9#，
30层高层：10#，
31层高层：2#、5#、7#。
住宅全部以玻璃幕墙、铝板、石材等做外立面打造，全新的现代风格和公建化设计，打造符合高端综合体的国际化高品质住宅形象。
玖著云庭 吴中永旺城市展厅
2021年4月，玖著云庭在吴中永旺开放了城市展厅。
据现场了解，中信泰富玖著云庭项目正式售楼处大概在2021年5月底6月初正式公开，第一次开盘则要等到大概8月份。
首次开盘将上市B区域的1#、2#、5#楼。
吴中太湖新城配套
01
交通方面
快速路
目前已建设的东太湖路是横贯吴中太湖新城主干道，直连230省道和友新高架，南北两向的自驾都十分方便。
轨道交通
地铁方面，早在2017年4月就已经开通4号线支线，未来将和7号线连接组成完整的7号线。
苏州轨道交通7号线路全长40.4千米，采用6B编组。预计将于2024年12月正式开通运营，标志色为浅紫色。
苏州轨道交通7号线示意图
（不包含最新调整的7号线北段延伸线、7号线北段延伸支线、7号线南段延伸线）
在最新第三期建设规划调整方案中，7号线的北段将延伸4座车站；此外，在这条新的西延伸线上，还将接入一条5座车站的7号线支线。
还没完，在上周（4月13日）发布的招标公告中，7号线的南段也将迎来延伸线，虽然仅有一站一区间。
7号线南段的延伸线作为苏州轨道交通2035远期规划的部分，现在突然之间要先延长一段，不用想也知道这是为了什么。（没错，就是为了新学校和后期卖地 -.- 不过太湖新城这种“配套先行”的套路似乎也是按照规划来的，没毛病 ORZ）
一些超远期的远景规划
太湖新城枢纽
吴中建区20周年之际曝光出来的太湖新城交通规划，暂时没有可谈性。
现在跟你谈这个规划的，基本都是忽悠你买地买房的。
吴中太湖新城未来轨道交通规划（超远期）
了解吴中太湖新城的人，根本不需要这种毫无边际的规划来忽悠。而那些不看好吴中太湖新的人，先靠这个超远期规划来忽悠也实在是不靠谱。
稍微着点调的，也就是14号线，大概率会进2023年上报的苏州地铁四期规划。但也只是在吴中永旺附近停靠一下，然后扭头就走了。谈不上对吴中太湖新城的交通有太大改善。
苏州湾隧道
2016年发布的两条太湖下穿隧道规划。
还有，早在2016年8月5日规划发布的两条苏州湾隧道，因为环评原因，也是有生之年系列。不谈也罢。
2021年5月19日更新：
最新发布的 吴中区、吴江区十四五规划 中均有提到，将在 十四五期间推动两条苏州湾隧道的建设 。其中，将 优先苏州湾2号隧道 。
02
环境方面
天鹅湖公园
天鹅湖公园早在2017年已与地铁4号线支线同步开放。
天鹅湖公园 实拍
天鹅湖公园被称为吴中太湖新城的"城市绿肺"，是吴中继石湖公园后的又一大生态公园，规划面积为24万平方米，包括11万平方米水域和13万平方米陆地。
这个天鹅湖公园就是原先的天鹅荡，因保留原有水体故改名为天鹅湖公园。
天鹅港
此外，天鹅港也将在2021年底，随同苏州地下空间一起对外开放。
天鹅港绿地规划效果图
天鹅港东起太湖新城CBD天鹅湾，西至天鹅湖公园。项目占地面积约为14.7万平方米，长度约为1.7千米,总投资约2亿元。
这是一条城市休闲水街，也是商务办公和生活休闲之间的过渡河道，工作之余到茶馆沏一壶茶，听一曲评弹，亦或是喝杯咖啡，偷得浮生半日闲，也是件美事。
该项目以美国圣安东尼奥河的"亲人、亲水"两大特色为借鉴，以生态环保为设计理念，打造一条东西斜穿太湖新城的宜居、宜游的"新水城三里慢生活"公共生态休闲水岸。
七子水街
七子水街北起天鹅湖公园，南至苏州湾广场，长约2.2公里。项目已于2018年3月正式竣工。
七子水街 实拍
七子水街分为五个街区，景观花园、喷泉瀑布、自行车道等各类功能设施一应俱全，是一条亲水性极佳的景观长廊。
未来的七子水街与天鹅湖公园、天鹅港景观廊道贯通连接太湖水，构成新城启动区重要的生态水系。
360剧场
2020年5月9日，江苏苏州橙天嘉禾360剧场在吴中太湖新城举行开工仪式，预计2021年底竣工。
橙天嘉禾360剧场 效果图
项目占地面积约51亩，项目总投资约6亿元，是吴中太湖新城核心区的标志性项目。360剧场将建成集剧场、配套办公、餐饮等功能于一体的大型剧院可同时容纳观众2700人。
苏州橙天嘉禾360剧场，是国内首个体验式的现代剧场，引进360度旋转式圆形舞台设计，建成后将成为吴中太湖新城文化培育、人气聚集的标志性项目。
其他规划休闲散心项目
未来，在湾西还将有一片苏州湾广场，可供市民朋友们茶余饭后休闲，跳广场舞之类的。
总之，依托太湖资源，整个吴中太湖新城，其他方面不敢说，但在环境休闲方面，只会比金鸡湖沿岸更好。
以上这些还只是在吴中太湖新城内部配套，向北七八公里的越溪还有很多成熟公园旅游配套，也是能够共享的，比如石湖、旺山、张桥等等。
03
教育方面
整个吴中太湖新城规划建设22所学校，包含11所幼儿园、6所小学、3所初中、1所公办高中、1所私立高中。目前已经建设好并投入使用的有：
苏州北美国际高级中学
这是一所私立贵族学校。
苏州北美国际高级中学
苏州北美国际高级中学（Suzhou North America High School）是经江苏省教育厅批准、国家教育部备案，为江苏省内唯一一所完整实施美国高中课程体系的国际学校。
同时，苏州北美国际高级中学也是美国大学考试委员官方授权国际学校，经ETS官方授权的托福合作示范学校。学校与北卡州立大学深度合作实行整体化的美式教育，提供由北卡州立大学专家量身定做的美式课程体系、与国外知名高校无缝对接的教学内容与学习方式和一对一升学指导。
2020年，苏州北美国际高级中学的2020届161名毕业生更是凭借自身实力荣获695封录取通知书。
华东师范大学附属苏州湾实验小学
华东师范大学苏州湾实验小学为公办学校，是苏州太湖新城吴中管委会与华东师范大学合作创办、吴中区教育局下属的一所具有全新办学理念的公办小学。
华东师范大学附属苏州湾实验小学
学校占地48789平方米，建筑面积52871平方米，设计规模为8轨48班。已于2018年9月正式开学。
学校建有80个教室，其中配置了满足美术、音乐、科学、信息等专业学科教学的教室20余个，建设了容纳500多人的报告厅、300米长的塑胶跑道、四片室外篮球场及800多平方米的室内体育馆。学校还根据课程建设的特点，开设科学课程博物馆、STEAM创客中心、益智游戏区、棋苑、国际快线、名家讲坛等学生活动场所。
成绩方面，据说在2019学年、2020学年，学校在已经连续两届制霸吴中区。
吴郡小学
太湖新城吴郡小学项目于2018年6月规划，建设规模为5轨30班，学生1350名，由5个部分组成，包括了教学楼、食堂、综合楼、地下车库、传达室及活动连廊。
太湖新城吴郡小学建设项目是苏州6个智慧工地试点项目之一，能够大大降低传统安全管理的风险漏洞，实现对工地的精准管理及可视化、远程智能化管理。
太湖新城吴郡小学 效果图
目前吴郡小学已经竣工，预计今年（2021年）下半年投入使用。
湾东小学
太湖新城湾东小学项目于2021年1月规划，建筑面积4.3万方，最高19.8米，地上4层，地下1层。
内部设施上，湾东小学设计有教学楼、综合楼、实验楼、食堂报告厅、艺体楼等。学校西面是200米的操场，3个半篮球场和2个排球场。
太湖新城湾东小学 效果图
项目预计2023年竣工，随后并投入使用。
湾东小学位于江南沄著和融悦湾的中间，位置非常核心。
华中师范大学附属太湖中学
2021年3月24日，苏州市人民政府与华中师范大学签署全面合作战略框架协议，双方将在吴中太湖新城共建华中师范大学附属太湖中学（暂名）。
2021年3月24日，苏州市人民政府与华中师范大学签署全面合作战略框架协议。
华中师范大学第一附属中学是全国排名第一的中学，这个合作的太湖中学将由由华中师范大学第一附属中学全面托管运行，不是简单挂牌。目标也是瞄准江苏省木渎高级中学，建设成吴中区、乃至于苏州市最好的中学。
太湖中学为一所包含初中、高中的全日制完全中学。学校共分两期建设，总占地面积约400亩，其中一期占地面积约200亩，建筑面积约12万平方米。
据了解，太湖中学初中部计划2021年9月开始招生，暂时借用太湖新城吴郡小学的新建校舍。
04
商业方面
吴中永旺梦乐城
吴中永旺梦乐城作为永旺在苏州开业的第一个项目，位于吴中太湖新城苏震桃公路与天鹅荡路交界处，项目已于2014年4月25日开业。
吴中永旺 实景照片
据悉，该购物中心共分四层，地上三层地下一层，定位为郊外型购物中心。
吴中永旺开业七年以来，虽然没有公共交通扶持，也没有大量人群入住周边，但不仅吴中人民喜闻乐往，连对岸吴江人民也经常过来玩。人气方面当然是非常炸裂，每到周末或者节假日，竟然能把那么大块停车场都堵塞。被誉为吴中区最成功的购物中心，木渎悠方是远远比不了的。
歌林公园 iD PARK
歌林小镇是深圳海岸城旗下的年轻化商业品牌，吴中歌林小镇早在2017年已经面世，但是其西区商业部分刚刚于2020年12月开业。
其特色小镇 -- 姑苏二十四集 也成为网红打卡必经之地。
歌林公园 iD PARK 实景照片
姑苏二十四集翻译过来也有二十四个商店的意思，作为一个综合性的文化街区，里面的商店非常丰富，不仅汇聚了传统特色美食，还有萌宠亲子乐园，小香猪、羊驼、热带鱼、鹦鹉等等，包含了水陆空。还有糖画、吹糖人、剪纸等等中国传统手工技艺等。
据了解，歌林小镇东区商业部分将于2021年底正式开业。
睦邻坊
吴郡睦邻坊目前正在进行招商。
目前已知道项目的负一楼和一楼是精品生鲜超市，共2400多平米。据悉，国太发展的第一座睦邻坊的招商对商家品质要求很高，方向主要以直营店为主，其次才是加盟商家。
另外，酒店已签约亚朵。
吴郡睦邻坊 效果图
睦邻坊项目预计将在2021年10月正式开业。
苏州地下空间
苏州地下空间位于吴中太湖新城，北起友翔路、南邻苏州湾，占地达10万平方米，总规模达30万平方米，是国内单体最大的地下空间。
项目分为地下3层，地下一层为商业区，规模10万平方米，地下二、三层为停车库，规模20万平方米。
苏州地下空间 外景实拍
苏州地下空间已于去年竣工，目前正在招商，地下商业部分计划在2021年年底正式开业。
苏州湾中心广场
逸林商务广场的1-3层商业部分被命名为苏州湾中心广场，逸林商务广场是苏州（太湖）软件产业园最重要的载体。
项目总建筑面积约50万平方米，其中地上约30万平米、地下约20万平米，包含3栋高级写字楼 约17.2万平方、2座酒店 约5.8万平方、1座服务型公寓 约2.5万平米、还有约30万平方的商业。项目于2020年底封顶，预计2021年竣工。目前已知有签约希尔顿酒店。
苏州湾中心广场（逸林商务广场）项目效果图
项目已于2020年底封顶，预计2021年竣工。酒店部分将在2022年3月开业，商业部分预计在2022年5月开业。
苏州壹号院西区底层商业部分
融创苏州壹号院独占苏州湾U型半岛，为现代玻璃幕风格瞰湖高层建筑、酒店公寓及180米商业地标综合体。
项目分为东西两个地块，东区住宅部门已经全部售罄，西区地块规划为商业、住宅一体的高端综合社区。
目前，苏州壹号院的超高层建筑正在外立面幕墙装修。
据悉，西区商业底商将在2022年开业。
金融街购物中心
金融街购物中心是融悦湾项目的商业部分，预计将在2023年开业。
据了解，项目位于吴中太湖新城启动区核心位置，一线湖景，综合体总建筑面积约47万平方米，集住宅、办公、商业街区、购物中心、五星级酒店及酒店式服务公寓于一身。
苏州金融街购物中心 业态定位
苏州金融街购物中心总建筑面积10万平方米，共计5层（L1-L5）,未来商业将定位于满足区域内日常基础需求为前提，在家庭亲子、运动娱乐及休闲生活三方面打造本项目整体商业的主题特色，依托“太湖”大IP、满足家庭360°全方位品质生活需求，打造家庭休闲嘉年华主题，从而实现本项目成为太湖新城，乃至苏州的整体地标。
天鹅港商务中心
天鹅港商务中心位于天鹅港华庭的配套商业地块，该地块规划有两幢超高层建筑，预计2023年间封顶。
天鹅港商务中心 效果图
已签约项目中，合景将打造苏州第二座悠方。同时富力签约了JW万豪酒店入住。预计在2024年底开业。
还有像江南沄著1号楼的底层商业，天鹅湾沿湖商业地块待出让，融悦湾周边的园街项目等等，这些还都只是在吴中太湖新城内部的商业配套。往北走一点不到五六公里，越溪的成熟配套商业也是能够共享的，比如苏州城南SM广场、石湖金陵广场等等，未来太湖新城可享受商业配套实在太多，甚至要担心将来商业内卷。
05
医疗方面
太湖新城医院
太湖新城医院是吴中太湖新城规划新建的一所三级甲等综合医院，重点发展肿瘤特色专科。
太湖新城医院 效果图
项目规划用地约123亩，总建筑面积27.62万平方米，规划设置床位1000张，其中肿瘤科床位600张，总投资预计25.59亿元。
项目已于2019年开工，2020年已经完成地下结构工程，目前正在如火如荼地建设中。
太湖新城儿童医院
在刚刚挂出的苏地2021-WG-22号地块中，基本上确定了是复星集团勾地拿下。
该地块将配建一所儿童医院，定位也是瞄准三甲等级。
苏州大学附属瑞华医院
瑞华医院本来是一所私立医院，不知道什么时候被苏州大学给附属了。
瑞华医院 实景拍摄
瑞华医院位于越溪街道塔韵路5号，文溪路地铁站旁边。虽然已经不在吴中太湖新城的范围内，但太湖街道（吴中太湖新城）所有的土地，本来就是从越溪街道和横泾街道划出去的，而且距离真的是特别近。如果你住在湾东，去瑞华医院可能比你去太湖新城医院更方便。
虽然是私立医院，但是瑞华医院的骨科特别厉害，以前总有光福、吴江等地的人们专门来瑞华医院接骨，也算是远近闻名。
【突发】苏地网挂〔2021〕5号 将出让32块土地！
本人在这篇文章的创作期间，苏州市自然资源和规划局突然挂出32块土地！（突发！苏地网挂〔2021〕5号：苏州这32块国有土地使用权即将出让）
在最新挂出的苏地网挂〔2021〕5号中，我来简单分析一下吴中太湖新城相关地块：
苏地2021-WG-22号地块，大概率将被复星集团以勾地形式拿下。
该地块位于东太湖路南侧、龙翔路西侧，说人话就是，紧贴木里地铁站的南侧、融悦时光的西侧。如下图所示，
苏地2021-WG-22号地块
复星集团将在该地块配建一所儿童医院，定位三甲等级。
并且，该地块还将建设服务型公寓和零售商业。
苏地2021-WG-24号和苏地2021-WG-27号，大概率将被中建三局以勾地形式拿下。
这两块地位于泽山路东西两侧、引黛街北侧、景周街南侧，说人话就是，天鹅港西岸、橙天360剧场的旁边。如下图所示，
苏地2021-WG-24号地块
苏地2021-WG-27号地块
不出意外的话，年前签约的上影太湖(吴中)文化艺术中心将落户在此。
此外，恒信华业也将在这块地上建立总部！
据传，未来的太湖图书馆也在这里。
苏地2021-WG-25号地块，将建设一座湾东邻里中心。
该地块位于东太湖路南侧、雷山路东侧，说人话，就在江南沄著的东面。如下如所示，
苏地2021-WG-25号地块
苏地2021-WG-26号地块，就是太湖新城园街项目。
该地块位于景周街南侧、引黛街西侧，说人话，就在金融街融悦湾。具体位置如下如所示，
苏地2021-WG-26号地块
融悦湾的房子抢破头确实是有道理的。
这种位置的房子，配上强悍的公共配套，正常来说，即使卖不了四万一平米，也应该卖到三万六七一平米。现在的融悦湾确实是卖低了，钱包充裕的话强烈建议去拿一套。
可能也是为了安抚开发商，后来吴中区又给了一块纯住宅用地给金融街。
现在哪还有什么纯住宅用地啊！现在卖地都的必须搭配各种花狸狐哨的配套建设。如果真有纯住宅用地出让，你去看柳岸晓风的楼面单价，到现在为止都还稳坐吴中太湖新城的地王宝座。
有没有发现，在苏地2021-WG-22号 和 苏地2021-WG-24号，似乎少了点什么。
没错，苏地2021-WG-23号就是那个出让条件及其苛刻、包含360-360米超高地标建筑的超大型复合地块。
据了解，2020年12月8日，该超高地标地块以苏地2020-WG-78号的名义发布过一次，但是由于各种原因，隔天就被取消了。有传言是中信泰富有意勾地，但宝能在其中搅局，不知真假。
吴中太湖新城 超高层规划 夜景效果图
现在根据各种小道消息，吴中太湖新城370地标地块，有可能将在今年7月份单独挂出，我们一起期待一下吧。
各个楼盘项目分析
吴中太湖新城早期出让的两块商住混合用地苏地2017-WG-38号、苏地2018-WG-28号，分别是金融街融悦湾和天鹅港华庭，不是售罄就是进入尾盘。
天鹅港华庭
天鹅港华庭自从2019年12月13日第一次领取商品房预售许可证以来，共加推开盘四次，最新一个预售证的领取时间是在2020年12月10日：苏房预吴中2020 345号。截至2021年4月28日，天鹅港华庭约等于已售罄，仅剩下个位数的房源，都是各幢楼101、102这种。
如果你能忍受，不管三七二十一也想来一套，那么我悄悄告诉你，这些剩余房源不仅位置差，还各个都是大户型。比如，二区11幢102室目前可售，建筑面积约202平米，总价超过470万元。
反过来一想，我要是有470万，买哪不好，干嘛偏要买这啊。
而且像这种底层大面积户型将来基本不太可能出手，买了就是传家宝。
如果你真的铁了心要买天鹅港华庭，可以先向我询问一下，我给你问问看有没有大优惠。这种户型如果不打骨折，真的不建议买。
最后补充一点，天鹅港华庭正南面，一条马路之隔，就是规划的太湖新城360-370米的超高层地标建筑，未来可能对天鹅港华庭的采光有一些影响。
金融街融悦湾
另一个项目金融街融悦湾，前面有说过，也是抢破头的节奏。
融悦湾自从2020年4月30日第一次领取商品房预售许可证以来，共加推开盘四次，最新一个预售证的领取时间是在2021年3月26日：苏房预吴中2021 038号。截至2021年4月28日，金融街融悦湾基本上算是售罄了，目前仅有少量位于底层和顶层的大户型房源。
比如位于9幢的101室、102室目前都是可售状态，建筑面积分别为约221平米、约195平米，总价分别为约515万、约481万。
对比前面的天鹅港华庭，如果你无论如何都要买一套，而且预算已经来到470万元左右，那么我建议你还是买融悦湾更好。
第一个理由是地理位置。虽然天鹅港华庭也不差，但是比起融悦湾就差了很多，而且后期配套建设的园街项目将半包围融悦湾，天鹅港华庭没有这种待遇。
其次是因为装修标准。天鹅港华庭虽然也是全装修房源，但是只配备了中央空调和地暖，没有新风系统。而融悦湾不仅三大件齐全，官方宣称的装修标准更是超过了4000元/平米，连厨具都是SMEG品牌。这个装标很难有别的项目能够望其项背，就算放在园区也是豪宅标准。
江南沄著
至于江南沄著，一言难尽。
江南沄著本来是吴中太湖新城目前唯一的复式房源，地理位置也相对优越。但是由于其开发商正荣资金链出现问题，本来约定好的全装修房源竟然变成了准毛坯房。
当时有一句笑话，说江南沄著的装修标准可能是200元/平米，然后你买回来要把这些前期装修的垃圾给敲掉，需要花费500元/平米。于是得出结论，江南沄著的实际装修标准是 -300元/平米，并且附赠一堆『真·建筑垃圾』。
江南沄著是2017年2月拿的地，其实比金融街融悦湾还要早8个月（融悦湾2017年11月拿地），但由于要求100%现房销售，所以到了2019年12月13日才与天鹅港华庭同时领取了商品房预售许可证。
但是，对比天鹅港华庭的火爆销售状况，江南沄著真的是一言难尽。
江南沄著和天鹅港华庭其实有不少相同之处。
比如两个项目都是合作开发，天鹅港华庭是富力联合合景，江南沄著是正荣联合金辉。再比如，两个项目的主开发商都陷入资金链的财务问题。
但也不同之处，就是开发商都资金紧张，但是天鹅港华庭没有降低建设标准，而江南沄著却偷偷将精装房改成了毛坯房。
下面放两个图，大家对比一下：
江南沄著 官方发布的样板间实景图
江南沄著 业主交房后的实际拍摄
有兴趣的可以去寒山闻钟上搜索一下，关于江南沄著的投诉真的是一片一片的。
开发商正荣对此的回应是拿地时间不好，因为地价太贵，只能降低标准。
对此，我只能踹之以鼻。
江南沄著敢说拿地价贵？柳岸晓风还没说话呢！
同时期拿地的融悦湾，别看楼面价平均下来只有0.8万/平米，但是三分之一的地块是商业商办用地。
粗略换算一下单住宅的楼面价，大概1.2万/平米 （0.8除以三分之二）。
但是，商业地块条件又是要十几万平米的商业中心，又是要求五星级酒店。这些后期的巨额投入平摊到地价上，绝对是不便宜的。
江南沄著呢？
楼面价1.4万/平米，要求配建一栋写字楼，用地大概只占六分之一还不到。也粗略换算一下单住宅的楼面价，大概1.68万/平米（1.4除以六分之五）。
而且啥产业都不要求，只是配建一幢写字楼和底层商业。正荣能搞成现在这样，简直是在糟蹋土地。
2019年以后吴中太湖新城的地块价格，拿地价基本都在1.6-1.8万/平米。柳岸晓风的地价更是突破了2万/平米。而他们这些项目也就卖3-3.2万/每平米，但他们的住宅品质、装修标准降低了吗？
所以说， 江南沄著哪有脸说自己拿地价贵 啊。实在是开发商正荣自己不行。
而且，现在A区的一幢写字楼已经处于烂尾的边缘。
正荣与原本承建商四川十五建的经济纠纷不可调和，已经协调四川十五建撤场，正荣重新招标换总包方。
可是，打铁还需自身硬啊！正荣自身实力不行，换个总包又能如何，给你正荣垫钱干吗？
其实，江南沄著要是大大方方说自己是毛坯房，可能也不会引起那么大的反感。关键是报备的价格是精装修的，结果卖的房子却是毛坯的，正常人都没法接受。
所以江南沄著是吴中太湖新城唯一一个不建议购买的项目。除非你能接受2.9万/平米的毛坯价格和后期的金辉物业。
如果你正在犹豫要不要买江南沄著，请给我留言，听我劝阻一下。如果我也无法劝阻你，那说明你是真爱江南沄著，买吧。
锦麟壹品
锦麟壹品，其实从位置上来说，这个项目位于吴郡半岛，跟湾东吴中太湖新城CBD区域的联系并不是很紧密。
吴郡半岛属于吴中太湖新城发展过程中投石问路的一块石子，半岛上的项目基本在吴中太湖新城还是一片不毛之地的时候就开始建设。当年觉得吴郡半岛的房价贵，现在反倒是成了吴中太湖新城的价格洼地。
锦麟壹品所在位置应该是吴郡半岛最后一块住宅用地，错过锦麟壹品，以后再想入住吴郡半岛，那么只有二手房了。
等这吴郡半岛上一些尾盘项目售罄（说的就是建屋吴郡半岛），太湖新城就真的没有洼地了。
相比半岛上的其他项目，锦麟壹品拿地时间最晚，价格当然也最贵。今年3月份首次开盘的锦麟壹品，均价已经持平吴中太湖新城。
因为发展的更早，吴郡半岛的配套已趋于成熟，吴中永旺更是方圆十几二十里人气最爆棚的购物中心。而随着今年年底歌林公园东西区贯通、吴郡睦邻坊开业，吴郡半岛的人气将更上一层楼。
所以，购买锦麟壹品的理由很简单，如果你想入住成熟的社区，体验不用等待的幸福，那么锦麟壹品绝对适合你。
锦麟壹品最小户型约141平米，总价大概是435万元左右。
柳岸晓风
柳岸晓风，从位置上来说也很特别，这个项目是吴中太湖新城唯一一个位于东太湖路以北的项目。
目前来看，吴中太湖新城核心区域在湾东，柳岸晓风这位置不是非常讨喜。
从项目自身的周边配套来看，柳岸晓风可能算是“人生赢家”。
项目正北面是新建的太湖新城医院和规划中的国太发展总部大楼，正东面是即将开业的逸林商务广场，正南面是吴中太湖新城管委会（太湖街道人民政府），西南方是天鹅湖公园，东北方是吴中消防大队。
柳岸晓风周边被安排地如此妥妥当当，往好了想是配套齐全；往不好的地方想，就是限制了未来的发展；现在吴中太湖新城真如日中天，未来签约新项目也不可能落户在柳岸晓风边上了。
柳岸晓风这项目虽然是绿城在操盘营销，但是后期物业竟然挂的是招商物业？ 我有理由怀疑这是一个假绿城。
另外，柳岸晓风是截至目前，太湖新城唯一一个地价超过2万/平米的项目。
因为地价略高，所以装修方面，虽然配备了新风地暖中央空调三大件，但是整体精装标准还是稍逊于天鹅港华庭，更别说去碰瓷融悦湾了。
柳岸晓风项目目前在售洋房和高层，洋房户型的均价超过3.2万/平米，高层小高层的均价大概是3.08万/平米。
融悦时光
融悦时光，是金融街在吴中太湖新城拿的第二块地，标榜是打造第二个融悦湾。
但从位置来看，融悦时光位于天鹅港华庭的正西面，本来看起来位置还算可以，但与融悦湾一对比，就显得差很多了。
装修方面，融悦时光号称一切向融悦湾看齐。
而实际上，在融悦时光样板间开放的当天，我去看了一下，确实差不多，仅仅是少了一个嵌入式冰箱。 （融悦湾的那个嵌入式冰箱，很小，基本也就是存放一些酒水饮料。真想当冰箱用，还是推荐自己再买一个双门冰箱。）
其实，融悦时光的单价和融悦湾基本一致，只是户型面积小了一些（融悦湾仅有少量142平米户型，基本169平米户型起步），更适合年轻的刚改一族。
另一方面，融悦湾需要抢破头，还不一定抢的到。而融悦时光只需要前往售楼处认购就可以了。
我的个人意见是，在产品层面来看，融悦时光确实是算得上融悦湾第二；但在位置上看，大概只能算天鹅港华庭第二。
从各方面来看，融悦时光的参照物不应该是融悦湾，而是天鹅港华庭。融悦时光的价格虽然比天鹅港华庭贵，但是装修标准也更高。
如果你能接受略次于天鹅港华庭的地理位置，和稍高天鹅港华庭的价格，那么融悦时光一定是你的选择。 （融悦时光的价格其实也不算贵，就是吴中太湖新城的平均水平。与天鹅港华庭对比稍贵，只是因为天鹅港华庭入市太早。反应在产品上，融悦时光的装修标准也更高。）
玖著云庭
玖著云庭，是中信泰富“九”字系的高端产品系列，想想看上海滩的“九庐”。
中信泰富地产在扬州、无锡等地还有一些“锦”字系的刚需项目，与“九”字系产品对比一下，不难看两者之间的差别。
而且这一次，中信泰富使用了大写形式的“玖”字。
玖著云庭项目占据苏州吴中太湖新城核心位置，紧邻地铁4号线，项目总建面积约33万平方米，规划有高端住宅、甲级写字楼、配套商业、社区中心等。
如前所述，玖著云庭目前暂未开盘上市。
售楼处预计2021年5月底6月初正式公开，大概8月份会首次开盘上市，首开B区域的1#、2#、5#楼，户型的建筑面积有113平米、143平米、190平米三种。
特别注意到的是，根据现在挂牌的几块地来看。拍地的同时就要求住宅面积最低不少于120平米，平均面积不少于130平米。吴中太湖新城以后的房子没有少于120平米以下的户型，玖著云庭这113平米这个户型很有可能成为吴中太湖新城小户型的绝唱。
从位置上来看，玖著云庭位于苏州地下空间的正上方，这是天鹅港华庭商业部分也无法与之媲美的配套。而玖著云庭的正东面是江南沄著和太湖新城湾东小学项目，正北面相隔一条东太湖路的是苏州轨道集团的品汇左岸商务广场，正南面是规划中的天鹅港湾商业用地，东南方是融悦湾和建设中的苏州金融街购物中心。
这么分析，玖著云庭在地理位置上大概与金融街融悦湾二期相当，仅次于融悦湾一期的那批湖景大宅。
我只想说，吴中太湖新城买房，融悦湾没抢到房子的话，玖著云庭是是有钱没钱都要来一套的。不过估计，到时候玖著云庭开盘也是要抢破头的节奏。
购房置业分析
首先是越溪、横泾、浦庄、渡村、东山一带的*迁拆**户，如果你们政府建设的安置房小区还不见任何踪影，那么不如以“2:1”换购的形式入住吴中太湖新城。
以首付的预算300万元计算，如果是准备一家人整体入住，推荐购买融悦时光的127平米四房户型和柳岸晓风的128平米户型，总价都在390万元左右，缺额的90万元左右以商业*款贷**利率5.1%计算，贷二十年，月均还款5900元左右。
前面已经综述了融悦时光和柳岸晓风的对比，单单从户型来看，融悦时光的127平米户型有一点不好，厨房与餐厅的设计距离过远。
除此以外，两个户型都没什么硬伤，户型也都很方方正正，都是大横厅加四叶草房间的布局。
同样以首付的预算300万元计算，如果只是给孩子买房，父母不准备跟过来一起住，那么推荐购买融悦时光的114平米户型、柳岸晓风的113平米三房户型、以及未来玖著云庭的115平米户型。
融悦时光和柳岸晓风的小三房总价大概都是350万元左右。玖著云庭的单价可能会稍微贵一些，但是在限价的大前提下，也不至于高出很多。缺额的50万元左右以商业*款贷**利率5.1%计算，贷二十年，月均还款3300元左右。
刚才在说玖著云庭的时候就说过了， 这些小户型很有可能是吴中太湖新城的绝唱 ， 以后这边的房子，在拍地要求中都会有注明，特别要求住宅户型的面积不得低于120平米。
接下来再分析土豪们的购房方案。
如果想买大平层，目前只有锦麟壹品的167平米户型可以直接认购，总价在530万元左右。
如果愿意等几个月，玖著云庭的190平米户型将会是更好的选择。当然，总价也将逼近、甚至超过600万元。
如果喜欢购物逛街享受生活，可以考虑锦麟壹品的141平米户型，总价在420万元左右。锦麟壹品出门往左就是吴中永旺和歌林公园，出门往右就是吴郡小学和吴郡睦邻坊，生活气息浓厚。
另外，未来入市的玖著云庭的143平米户型更值得推荐。项目自带不仅商业，左手悠方万豪，右手金融街中心，前面滨湖商业项目，下面还有苏州地下空间！价格肯定会比锦麟壹品稍微贵一点，但我觉得这是值得的。
从教育投资的角度来看，我在前面的文章也说过（姑苏区平江新城四大天王：星河平江、云起平江、印象平江、璀璨平江），影响教育水平最关键的因素是学生生源，其次才是学校的师资力量。
其实吴中区的整体教育水平不差，但是因为近十几年来，吴中区各学校的顶尖学生都被新区园区姑苏区的学校给掐尖挖走了，导致现在给人留下一种吴中区教育差的表面现象。
但是不可否认，这几年来，吴中区整体的学生生源越来越差，主要是吴中区处于苏州房价洼地，大量外来人员在吴中区买房落户导致。
（我没有地域歧视，就事论事。在对待孩子教育的问题上，可能是主观原因也可能是客观原因，外地人对比本地人差了很多截。）
回到正题上，真是由于吴中太湖新城的高规划高起点，也因为高房价，劝退了大部分买房落户的刚需人群。现在能够入住吴中太湖新城的人群，整体素质应该是高出周围一大截的 （抬扛没意义，太湖新城肯定也存在有缺德的低素质人员，只希望不是你和我） 。
这些高素质人群在对待子女的教育事业上，肯定也是倾囊相助。有这样的学生学源作为基础，吴中太湖新城的教育想不好都难。
而在影响教育水平的第二大因素 -- 师资力量方面。
吴中太湖新城的学校不是教育局直属，就是名校托管运行，甚至还有私立的贵族学校。在教室招聘上也是以高薪抢师，高待遇养师，这样也能一定程度上避免在职在编的教师去“兼职”课外辅导课。
这两方面都做好了，其实无论未来的学校是不是华中师范大学附属太湖中学，甚至是其他名字的学校，都毫无疑问地能将吴中区教育质量能上一个新台阶。
从纯投资角度来看，买一些相对小却又不太大的户型可能在未来十年左右更好出手一些。
比如融悦时光142平米四房户型（总价450万左右）、柳岸晓风132平米四房户型（总价420万左右）、锦麟壹品141平米四房户型（总价440万左右），还有玖著云庭143平米户型。
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