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提问：雕叔你好！新人报道，请教您如下：目前家庭名下有两套房，分别为自住的阳曦芙蓉城（正读楼下的茶店子小学）以及父母在住的蓝光凯丽美域（正读金沙小学）。孩子计划4年以后读金沙小学。因为工作即将搬到银泰城附近，且想在南边置业，所以前段时间以父母名义报名麓湖生态城的房子，但无房刚四资格且无天新社保所以没有进入摇号池。之*考前**虑如果买到麓湖套三400万左右房子就卖掉阳曦芙蓉城（大概卖290-300万）再加100万全款购买（父母不能*款贷**），然后在内金沙以我们夫妻名义买套三（预算350万以下）的二手房自住，可以用公积金*款贷**一半。这样考虑的初衷是处理掉阳曦芙蓉城这个品质不行的房子，置换到内金沙（考虑买凯丽美域二手房，和父母一个小区方便照顾）更保值。而买麓湖是为了以后保值增值，自住也不错。反正就是想有三套房。问题来了：问题1、这次没有抽到麓湖生态城，为了资产保值运用杠杆购房，天府新区的房子还有哪些推荐？（没有高新南资格）如果麓湖再开盘又去摇号估计也没戏。问题2：蓝光凯丽美域房龄11年了，现在2.7万一平米，花340万买个套三自住，虽然四号线地铁口就在门口，生活方便，但未来增值空间可能也有限。凯丽美域值得买吗？问题3：如果卖掉阳曦芙蓉城，以我们夫妻的普通资格去摇号天府新区核心区域的房子，希望是不是很渺茫？

回答：1、你们刚四资格，大概还是以捡漏为主吧，麓湖的后续房源可以继续关注，但是并不是都很好的哈，比如上批次，也是高层，而且交房时间很长。其余的可以看看天府公园东的中海天府里、秦皇帝锦（大户型）、天府公园未来城、兴隆湖的鹿溪樾府、龙光天瀛。2、蓝光凯丽美域其实并无较大硬伤，整体来看还是个综合配套很好的楼盘，就是房龄稍大了一些，如果介意这一点的话，倒不妨在青羊五区周围寻找其他次新的比如金沙鹭岛、金沙云庭等。3、到时候你们也是普通资格，主要还是看你们的预算多少，预算高的话，可以以捡漏为主，基本可选楼盘和上述刚四一样的。

提问：雕叔你好！现在户口武侯区集体,社保武侯区多年,未婚,自己及直系亲属成都无房。现在可以把户口迁出成都后再人才落户天府新区，同时社保也可以在天新缴一个月。请问，有天新购房资格不，算刚需一类不。

回答：只要单位社保不断缴从武侯转到天新，就有天新购房资格。按你说的方法操作，就是属于天新第一顺序。

提问：雕叔，最近关注深圳。因为自己有首套房资格，也有150万的首付预算，也想早点投资打新。有个问题想请教您： 为什么715新政之后，南山宝安片区的二手房普遍还有明显上涨了？

回答：其实并不是只有南山宝安在涨价，只是这些地方涨得特别明显。调控至今四个月了，二手房成交量出现收缩，但价格继续上涨。看房量8月最低，9、10月以来已经反弹。10月，深圳二手房价格上涨0.9%，涨幅全国第一。7.15刚出新政时很多人很悲观，认为深圳房价将下跌二三成，而我还是坚决看好。好的地方，好的资源，更多人愿意拿钱去投票，有共识的地方有价值。可以优先尝试打新，收益更有确定性（具体投资性价比高的新盘，详见知识星球内部），二手的话多淘淘笋。

提问：雕叔你好！买二手房给了定金后是先到房管局备案，然后再网签。这个流程对吗？我都需要注意点什么？

回答：一般来说，在付完首付和签订完购房合同后网签。也就是说，网签在前，备案在后。备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。交定金时一定要签订协议或购房协议书，不能只在口头上承诺。明确违约责任，因为如果没有协议，定金就没有法律效力。二手房交易过程中，有很多的约定，对于买房人而言，你要给自己留够时间。比如在这之前查一下自己的资质，到底能不能放下来款，不要信心满满的说到了几月几号款一定能放下来，如果这个款放不下来，条款又要求你赔款，这是比较麻烦的。所以在这个过程中，你有没有约定一些特殊情况会怎么处理，比如说政策发生变化了，比如说*款贷**利息上调了，甚至包括一些二手房是需要你去解押的，这里面都有很多复杂的问题，怎么去解决都需要提前确定。还有房子已经确定好了都没有问题了，交易的时候千万记得留一点尾款。避免后面有一些解决不了的问题，房东不配合你。二手房交易流程较为繁琐，建议找专业人士代为办理，规避风险。

提问：雕叔你好麻烦帮我指一条路。现有房屋情况:成都住宅3套、公寓1套。1. 攀成钢中粮鸿云75平米小三房自住娃娃.上学方便(18年取得产权证) ; 2、三环路琉璃立交外侧锦绣阳光2005年的多层125平米现处于空置状态暂未出租(有产权证满5年) ; 3.琉璃立交外侧同区位85平米电梯安置房(锦馨家园)现出租，月租金2400元(18年8月取得产权证)三环内琉璃场有个35平米的40年公寓月租金1400元(13年取得产权证)。问题: 1.希望在攀成刚和其他有潜力的区位各有一套房，有个套四更好。2.除自住的中粮鸿云外，其他3套现在适合卖吗?或者全部卖了置换?万分感谢!

回答：其他三个可以都卖了。资金充足可以直接买伊泰天骄。没钱买个成华区衫板桥附近的新房。

提问：雕叔你好！20年9月份才有成都高新资格，准备卖温江一套各方面情况都良好的优质房子，想知道最佳的抛售时机是不是3-7月之间，7月到年底之间房价会不会出现上浮？

回答：涉及置换并且在一年时间内所谓的最佳抛售时期是踩不准的，或者说根本不存在。1.置换条件下，以成交均价为基准，在相对低点卖出，也会在相对低点买进，在相对高点卖出，又会在相对高点买进。温江等二圈层相对5+2区属于价值溢出版块，温江的二手都涨了，作为领涨区的高新南不可能刹一脚等到起。除非遇到了非这个户型不要的诡异真爱买主又逮到了急需用钱使劲垮价还只想卖给你的蛇精病卖家。2.如果是置换高新南的新房，那现在该区新房的参考意义都不是很大，高新南后期基本上只有高楼面价项目入市，单价也许大概会令人颤抖，面积段可能也并不太适合纯投资。3.考虑大环境下的各种放水，楼市这个蓄水池又要派上用场，加上新房总价挤兑，二手房上浮的概率更大。

提问：您好，雕叔。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：一是去库存刺激转变为调控压力；二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。

提问：雕叔，您好，我看上了一套在天府新区。兴隆湖独角兽旁的中铁卓越城1期的高层三房，一共22楼，在中间楼层。这是一套二手清水现房，22,000/平 方米的建筑面积售价，我看了周围的楼盘基本上是22,000~26,000/平方米(含 3700/平方米装修)的装修房，新拍的旁边的土地好像清水售价的最高限价是18500/平方米,我很纠结:这个价格和这个楼盘用来投资是否合适?我觉得这个价格有点贵，这个楼盘是员工房和商品房比较起来，品质没有那么高，用于5-7年的投资品，不知道合适不?我普通资格。谢谢您。

回答：整体来看，清水+2.2的单价+员工房的情况，确实稍微贵了点，卖家把你吃得死死的。主要还是看你的总预算，我觉得也应该不低了，至少接近300万，所以是一个很纠结的数字，一方面确实存在买不到周边新房的可能,另一方面这个二手房东又确实把你看得很透。如果你非要杠上这个板块，我倒建议可以尝试下后续的新房房源。

提问：雕叔你好！我们两口子都是上班族一月收入平均到手2w多一点。我们都在青白江体制内上班，家里有个上幼儿园的小孩。我的户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室（2012年买），青白江新区一套三室（2018年买，学区房）。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了，重新买一套，能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。请雕叔帮我分析一下，这两个地方的选择，还有其它区域可以考虑不。

回答：你好，从综合分析来看，你们目前2万的月薪，在卖一套龙泉房子后，总预算在105万左右，是过于保守的投资手段了。如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150+。先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园（需要砍价）。这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。新雕叔多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。

提问：雕叔你好！我是首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么不是户型不好就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这也是我喜欢的，唯一的缺点是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道它能不能发展起来，选择很难！

回答：无论是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，是双流重点发展的一个版块，现配套都还没但房价已起飞，现在买入就是站岗。我们在选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。同时满足要求是最好的，当你不能同时满足这两个要求时，至少应该满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥钢筋混泥土！我发现，很多买了首套房的小白都把房子的新旧和漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你最终意识到你想换掉它时，你会发现你的房子可能打折出售都不定卖的掉。

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