——远郊房产月亮岛一涨再涨，市区老破大、老破小停滞不前还暗暗下跌，周末踩盘的谷山板块，现在竟然卖得比市区还贵，一度催生对价值投资的怀疑。今天码下这篇，聊聊住宅的买卖和租赁。
先举个案例。有个朋友，同时持有北辰三角洲和滨江远洋外滩一号的两套面积差不多130多平的住宅，目前同时在租。
北辰三角洲：2015年买入时单价不到1w，目前月租5k+，目测20年内靠租金轻松回本。滨江远洋外滩一号：2018年买入时单价1.3w，目前月租4k+，预测靠租金回本需要30年。
那么，这两处房产哪一个更有投资价值？
经济学概念里，价值这个概念很明确，“价值，等于未来全部的现金流贴现”。经济学定律一直如是灌输，似乎没有什么争议。
如果不考虑学区等特殊因素，北辰的租金回报率比远洋外滩高。那么北辰的投资价值，应该高于远洋外滩。
但是现实却是，目前他北辰的心理预期大约为2w一平，远洋外滩的心理预期却到了3w一平。
买房的过程也是认知不断刷新的过程，这两套房买入前后间隔时间不过短短三年，然而认知却发生了翻天覆地的变化。2018年以前，他肯定更看好北辰的投资潜力，到了现在，则变成了远洋。
这是不是违背了经济学常识？只有把买房和租房分裂成二个市场来谈论时，才能解释得了这种心理。
——买卖是买卖，租赁是租赁。
我们传统观念里对买房和租房的态度是截然不同的。租房好比约泡，不管是长择还是短择，只要最后没买票上车就是耍流氓，就是毫无意义的“支出”。钱哗哗花出去了，人也不见带回来，父母板着个脸，亲朋好友偷偷背后骂你败家子、浪荡子、海王，周围的人对于高额租房的看法是一致谴责。买房好比娶老婆，终于有个满意的，领回去见家长，父母见了满脸堆笑，七里八里，问长问短，无论你花多少钱买房，都是“储蓄”。
财富没有减少，不论大小次的，别人只会羡慕和尊重，这就造成了住宅“买卖”和“租赁”的严重割裂。
北辰的确租金回报率比远洋外滩高，而远洋外滩地段和价值都比北辰高，而且还不违反经济学原理。因为此时，消费者心理是断层的，这两套房变成了两种属性不同的商品。
住宅租赁拼的是“ 成熟 ”，北辰生活配套十分成熟，繁荣社区的人间烟火，三馆一厅的人文气息，都市里儿时记忆生长熟悉的味道。所以这里几乎是目前长沙住宅里租金最贵的地段，在住宅租赁这一市场中，差不多算是王者级别。
然并卵，租赁市场的表现，并不很影响买卖市场的心理预期。住宅买卖拼的是“ 拥有 ”，拼的是心旷神怡，拼的是坐拥山水指点江山，拼的是崭新面貌、垄断稀缺、一线豪华江湖景的逼格。
买卖是另一个市场，在这个市场中，“滨梅洋”才是这两年的赢家。好租的房子未必好卖，很多租金市场的王者，可能在买卖市场就是个青铜塑料，如住宅式公寓。
好卖的房子未必好租，有些升值涨得快的房产，可能租金奇差甚至完全没有租金，譬如远郊房产月亮岛，这就和市中心完全不是同一个市场，人家拼的是买卖市场。
不过远郊房产比市区还贵，那还是不建议入了。
——本文写于2022年5月23日