和大盒子商业及特色步行街相比，小盒子商业因为体量小、业态少、可逛性不足，一直以来都缺乏较强的竞争力。那么，小盒子商业如何才能解决人流少、空置率高、体验感不强的问题，叮梆梳理出传统小盒子商业的难点痛点，逐一提出针对性建议，并分享几个国内外成功出圈的案例，我们一起看看小盒子商业可以怎么改造盘活。
01 三个问题及建议
首先是体量小的问题。体量小意味着业态受限甚至部分功能的空缺，这使得小盒子商业在拼大拼全的市场趋势下，竞争力减弱。
针对这个问题，我们的建议是不要把全年龄层视为目标客群，可以利用自己“小”的特点，聚焦细分市场，在客群定位或业态定位上专注于某一细分领域或某个年龄圈层。对目标客群的选择，可以根据周边消费群的数量、收入水平以及他们的价值取向，结合自身的优劣势进行取舍。
第二点是小盒子商业做不到在业态齐全、商品组合丰富上吸引消费者，那么不妨就“拼新”，通过不断变换的业态和变化的体验，让消费者常来常新。这一方面策展类或艺术主题类的商业可以成为借鉴方向。
第三点是体验感不强的问题。传统的小盒子商业受到空间的限制并不能把体验感做到很好，我们建议通过主题进行体验强化。打造主题就能够帮助商场展现个性化，带标签、带符号的商业体对消费者的吸引力更大。
除了以上三点，小盒子商业还需要在货品、人员、空间、品牌展示、社群活动上保持连贯性，实现商业调性、体验的统一性和完整性。
02六大小盒子商业案例
在“小盒子商业”怎么玩的问题上，国内外的一些案例已经给了我们答案，他们都在做什么？
西单更新场
商业体量：6200平米
西单更新场由原西单文化广场地下商业改造而来，项目整体位于地下共计四层，改造后的商业经营面积仅6,200平米，是名副其实的小盒子商业。
西单文化广场处于城市核心区，南侧是有着“十里长街”之称的长安街，承载了全国人民的历史记忆；西侧是北京商业发源地之一的西单商圈，曾是60、70、80后共同的潮流地，拥有着潮流向新、爱玩尝鲜、与众不同的西单气质。
结合区位历史文化因素，更新场以“青年潮流发声/生地”为主题，立足于年轻消费者的需求，引进一系列首店、概念旗舰店，体现出年轻、时尚、活力等特点。室内设计更是以开放式的店铺布局，模糊处理经营空间和公共空间的界限，引入Delicates、Jetlag书店、Ras、H&K等开放式、可穿越的门店，打破传统店铺间的物理屏障。
此外，在地下各层，展览区分布各个区域，中庭则打造成大型艺术展览区。更新场内还会定期组织品牌周、电音派对、市集等活动， 重新定义和组合生活方式、跨界、潮玩等元素，以更具公共性、更具艺术感的商业方式“感染”最新一代消费者。
地面部分项目改造为城市公共活动广场，打破绿地公园与商业卖场的边界。整个商业以“小而精”的理念提升项目的品质，融合了城市商务休闲功能、消费功能、休息游憩功能、文化功能，满足城市高质量发展阶段的需要。
TX淮海｜年轻力中心
商业体量：2.5万方
TX淮海由原华亭伊势丹商场与第一百货合并重建而来，项目的硬件条件不理想：并非地铁上盖、无停车场、面积小，东西两侧还有体量更大位置更优的新天地、K11等商场。而这样一个项目改造后开业一年就实现了盈利。没有天时地利的商业应该如何吸引消费者？
项目跳出传统商业地产的思路，针对“年轻力”，精准定位核心用户，首创策展型零售概念，即专业策展管理+创新体验零售的结合，打造出中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间、上海首个策展型商场。
商业共6层楼，总体分为公共空间、商业零售空间和主题空间三种空间，汇集当代艺术、潮流、美食、社交场景，深度融合以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，为消费者提供完整的沉浸体验。
1层MARKET H淮海大市集是全天候美食打卡地，融入了“街道的延伸”、“多元的社群”、“趣味拼贴”等设计理念，将室内空间延伸至街道，打破户外街区与室内商业空间的界限，重点突出美食社交，增进年轻消费者的交流体验。另有街头潮流、家居生活方式、复古vintage王国等楼层，每一层根据不同定位设计，让你仿佛进入到另一个完全不一样的“展厅”。
打破传统购物中心空间租赁逻辑，TX淮海在品牌选择上遵循“策展”理念，只考虑有策展能力、有自己思考力的品牌，让每个品牌店都变成一个小展览空间。此外，还要求每个品牌至少要在每个季度重新装修，改变面貌，而在公共空间，每周至少要有一次的活动，“每次都有不一样的体验”。
上海南京路U479
商业体量：1万平米
U479地面12层、地下1层，是一栋高窄型的商业体，由原新世界休闲港湾项目改造而来。改造后的商业围绕年轻力、夜经济与烟火气，打造24小时+“日夜”切换的运营模式。
改造后的商业空间将12个垂直楼层划分为5个主题区域。其中1F-3F设置主力店Vans上海体验中心，5F-9F为主力餐饮，10F-11F为一个高端样式Spa。B1层通过引入音乐现场营造年轻人爱的“地下氛围”。这样立体式全方位的业态设置，不仅吸引消费者到访，在“潮、乐、食、享”等多方面，均增加与消费者的粘性和触点，并触发新媒体社交平台的二次传播。
值得注意的是，4F作为主题空间过渡衔接，被定义为“次首层社交平台”，用于活动平台，实现客流的承接输送。这样的设计不仅可以弥补小体量商业没有宽阔中庭的缺憾，还能实现低层与高层间的客流引流。
受限于原有建筑形态单一楼层的狭隘面积，U479启用了回字形电梯、阶梯、直达梯的组合，来进行垂直动线的纵深跨越，项目目前有两个通道入口：主力店Vans上海体验中心的店铺入口，以及侧面的两部直达电梯。
运营方面，白天举办各种首发首秀、潮玩快闪等品牌和活动，成为年轻人的潮流聚集地；晚上，则通过网红餐饮、休闲娱乐等方式，打造属于年轻人的“深夜狂欢之地”。
BOM嘻番里
商业体量：2万平米
BOM嘻番里项目由北京五道口服装市场金码大厦B座改造而来，共4层，整体面积近2万方。整个商场被打造成为大型实景解谜“游戏场”，顾客身处其中既可以享受传统的购物、消费，也能够在专业NPC演员的引导下沉浸式体验解谜游戏。并且游戏故事线的设置与商户紧密结合，进一步促进了消费。
在“进入”游戏的第一时间，顾客就能获得一个“新身份”，选择相应的游戏阵营，体验不同的故事线；每天的特定时间，将会有沉浸式戏剧演出，对应游戏剧情开展，有表演欲的顾客可以现场进行互动“飙戏”。
在整个空间中，每一家商户也都拥有自己的“虚拟身份”，把商铺、游戏点位和机制完全融合，所有的游戏点位都融入了每一个商户之中，名称、剧情故事也跟线下商铺强关联，比如异世童话，图标是一件衣服，春日花与月的游戏环节也是跟服饰制作有关系的探索、解密，线上线下同步解开谜团。
同时，在游戏基础上，项目还初步建立“嘻番货币”系统，设置“嘻番梦境商行”，为项目元宇宙内部装备流通、游戏交易等进行支撑。
内测期间，在人流量与活跃度的双重加持下，BOM嘻番里项目在大众点评“五道口商圈热门榜”取得了第一名，其商业模式本质上是以兴趣为引导，以商业为承载，利用故事线在商业中的铺排，将社交、购物、消费、娱乐融为一体，让娱乐回归线下。
原宿NEWoMan
商业体量：0.76万平米
顾名思义，这个综合了「NEW」、「WoMan」两个字的新造词，是特别为「新时代的新潮女性」而开发的高级空间。正如其官网所言：“为活在新时代的所有新潮女性”。其目标群体正是那些对生活品质有着较高要求的30 至 40 岁的女性。
NEWoMan最大的核心策略就是以持有特定价值观的顾客阶层为目标，进行店铺的筛选，聚焦全球网红店及小众品牌，80%原宿首店。其中，在NeWoman的食品和饮料店中，轻食和西餐占很大比例，相当一部分是来自不同国家的“网红”品牌。
此外，NEWoMan还推出了许多生活方式和体验店。比如，AKOMEYA TOKYO：以「米」为核心概念的生活方式品牌；CHANEL BEAUTY BAR，与一般香奈儿的专柜截然不同，所有来店的客人能够自由体验香奈儿的化妆品与香氛系列；CosmeKichen，“美妆厨房”，但这并不是餐厅，而是搜罗了很多注重原材料品质，无添加配方的美妆产品商店。此外还开辟了Soradofarm 露天菜园、Kidsharmony保育园、NAVITAS小儿诊所等服务业态。
NEWoMan对于品牌挑选的精心程度，不管是外观设计，还是精神倡导，都能代表目标客群的生活态度，可见日本商业在对不同年龄层的女性客群的需求把握堪称精准。
整体内装设计来自于经营方对目标客群审美特点的认知，不过分凸显过于女性化主题，而是更为精致、自然以及中性化。
WOW Concept Shop
商业体量：5500平米
项目前身是具有罗马风格的传奇酒店，整体面积约5500㎡，为在小空间中打造更好的游逛体验，利用建筑8层层高及动线，创造出天然的游逛环境。考虑到Z时代客群的生活方式和喜好，WOW将零售空间变成一个“大型戏剧舞台”，对各设计元素与数字世界进行融合塑造，打造能与消费者互动的体验场所。
WOW在保持整体设计理念统一的基础上，针对不同业态开展具有前瞻性和独特性的专属场景设计。利用鲜艳、活泼的色彩搭配，改变空间氛围，并融入时尚潮流的艺术装置、多媒体设施与新技术应用丰富购物体验，还预留快闪空间，保持场景更新频次……整体依托前卫的业态组合形式和空间场景设计，提供个性化和开创性的购物场景，进一步提升项目的游逛体验。
作为模糊现实与数字界线概念的新零售空间，WOW引入众多在年轻人中较知名且只在网络销售的品牌，利用线下新颖的产品展示形式，最终推动消费者在线上完成购物。在商场的营销预热里，大量虚拟现实技术即AR技术，也被运用得出神入化。
WOW Concept Shop被评为“欧洲最具创新性零售空间之一”，其最大的创新在于运用其颠覆意义的零售空间，让人们认识到实体店与电商平台并不是竞争关系。
03总结
从这六个不同类型的小盒子商业改造案例中，我们可以看到“扬长避短”的重要性，同时鲜明主题性营造对于抓住细分客群的重要性，此外，艺术、科技、游戏正在成为营造沉浸式空间场景的重要手段。
总的来说，小盒子商业改造，可以运用自身的灵活性与个性化，在大而全的商业中走出自己的核心竞争力。更多关于商业改造咨询或案例观点的讨论，可通过下面的联系方式与我们详聊。
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