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问：老师您好！我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢
答：天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。 比如今年的华润城四期、沙井海岸城。 东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上； 学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块*用军**地，估计后期开发起来也麻烦； 南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行； 这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。
问：您好！我三口之家都是深户，小孩上大学了。深圳坂田一套2房，05年的，值420，红本在手。西乡一套3房，18年，红本在手，不过是股票抵押的，今年6月份估计股票解禁可以还清。东莞沙田一套3房，16年，欠70万左右。年收入100左右，股票市值2500，今年起4年解禁。想卖掉坂田的置换到华侨城或香蜜湖等，不知如何？请指导，谢谢！
答：你好，建议优先出手东莞沙田，东莞除了松山湖和凤岗板块还有些价值，其他板块暂时不看好。 坂田建议说说具体楼盘信息再做判断，是去还是留。 华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 投资角度：香蜜湖>华侨城
问：十三老师好，年后我打算买一套螺岭的学区房给小孩读书用，预算450以内。在众多学区盘中筛选了次新的凤凰印象，有小区花园的金城华庭和环岛丽园的二房，主要目的是读书加自住，过5 6年打算卖掉。想问从升值角度看，这3个盘哪个更好？如果都不合适，麻烦您推荐个该学区的盘，谢谢！
答：你好，这3个盘对比，流通性排序： 凤凰印象>金城华庭>环岛丽园 另外京基东方颐园也可以考虑
问：那请问熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO各有的利弊是哪些？您同说同等价格推荐的深圳湾是滨海大道以南吗？比如宝能太古城这边对吧？包不包括科技园南区？看了浪琴半岛有个2230万的，学位和小区感觉还不错就是缺点是双拼，请问对比您推荐的之下值不值得入手？
答：熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO这几个盘都是片区标杆。 熙龙湾08年10年建成，前海核心位置，两期开发，15栋，独立两个大花园，共1700多户，绿化率高，楼间距大，车位配比1：1以上，容积率3，自住率高。 一期九年制海旺学位，二期九年制宝安实验学位，自带幼儿园. 户型以大面积为主，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 带大阳台，大露台，得房率高，赠送面积大 三条地铁：1、5、11号线20分钟之内可到达主要商务区. 宝安中心配套：图书馆、青少年宫、体育馆、博物馆、壹方城和在建欢乐海岸. 缺点：一手业主税费高，一期学位差，外立面旧. 熙龙湾算是宝中的豪宅，品质超过深圳湾的一些产品。 壹方得房率和熙龙湾没法比。所以壹方就算被低估也只是针对大户型，小户型是市场价了。大户型还有很多业主是投资客，加上总价高，库存消化的慢。 前海时代ceo 自带九年制南实学位（今年才开学），目前配套尚未成熟， 卖点： 1.核心区域再无低密度小高层； 2.未来配套高大上； 3.一梯一户，物管优质，户型稀缺。 太古城南 位于海月地铁站A出口，小区大部分都是小户型，属于深圳湾片区刚需上车盘，成交一直很活跃。 优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 总结：小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 浪琴半岛以大户型为主，1-2栋为双拼4房，小盘 花园小，一线海景 视野开阔，近滨海大道 噪音不可避免。 双拼户型占房票，价格也比市场价低10-20%左右，考虑自住还行，学位还行，但是升值潜力不如单证。
问：十三房你好！龙岗一套360W的房，80W*款贷**，小孩两年后上小学，打算卖掉置换一套自住+学位+投资保值的房子。目*考前**虑罗湖螺岭外国语学校附近金城华庭、龙岗中心城外国语附近的绿景公馆奥林华府、深中龙初附近的招商依山郡万科翰邻城和龙岗实验学校附近的学府道花园。麻烦十三房帮忙分析下，能做三成首付或五成首付，分别选哪里的好？谢谢！
答：你好，孩子即将上学，稳一点建议入手罗湖学位，关内教育资源更好。 金城华庭是为数不多，有居住环境的低价学位盘了，可以淘淘笋。
问：老师，请教下，看到前面的帖子您说深高北比深外龙好，能否具体说下表现在哪些地方？另外，深高北4盘单价在10w左右，买的话，未来成长性如何？之前看到说金茂府10w已经算是龙华的房价顶部了。
答：你好，深圳现在的名校有以下几种： 第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。 第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。 生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十。 深外龙成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。据说现在联考成绩还不错，但是综合实力目前看来不如深高北，龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，价格是龙华的天花板了，投资意义不大。
问：星主好，提问如下，感谢指点
答：你好，感谢赞赏！ 接力贷要求：女未满65，男未满70。可以结合父母情况做判断。 抵押70之前都可以操作。 1000万以上首选南山。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南海*瑰园玫**环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘也不错。 置换主要考虑今后的地段资源、圈层、教育，尽量去南山 福田这些终极置业板块。
问：老师您好， 房产及家庭情况：15年4月入手的布吉桂芳园一套100平三房，欠款130万；2011年入手新洲一套两房无欠款。家庭年收入100万，现手上现金300多万，老大2021年上小学，想置换一套三房兼自住和学位的1000万以内的房租（如福田外国语），请指导。 方案 1. 景田“七街公馆”公寓，优点-投入少，不用房票；缺点-公寓政策不确定，交易费用高，不能兼顾住家。 2. 景秀年华家园，94平挂牌928万。优点-学位有保障，解决自住问题；缺点-需要出手布吉的房子，周期较长，房子靠近北环，有点吵。 请老师指导一下，还有更好的选择吗？另外，如何快速出手布吉的房子，可适当割肉，谢谢。
答：你好，感谢赞赏！ 桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 布吉属于补涨板块，所以布吉不看好，长期跑输。 卖掉桂芳园 差房子换好房子，任何时候都可以，短线很难把握，但中长期一定是正确的。 公寓向来跑输大盘，加上学位的不确定，所以并不属于优质资产。 这2个楼盘对比，优先景秀年华家园。 如果你是为了上学，只考虑福田外国语，其他选择也差别不大，应该能够持平大市。 香格丽苑也可以关注。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
问：老师好。最近看了你的文章和分析，觉得非常好，感觉浪费和辜负了大好时光，只考虑了当时的条件和房子的居住属性，转眼半辈子都过去了。我现在的情况是坂田一套2房，西乡一套3房，都是红本。东莞沙田一套3房，欠64万。小孩明年大学毕业。年入100+，股票市值3000+，物联网行业，这几年还不错，大概率升值，明年开始3年解禁。现在想出掉坂田腾一个房票购置一个大点的房子，主要改善居住，能增值就更好。目标华侨城或香蜜湖。两个问题，第一，如果选华侨城，由于楼龄差异很大，价格差异很大，老楼龄的是否值得买？第二，如果选香蜜湖，学位好，是否直接用小孩的名字，一步到位？还是以后小孩要再转卖？另外，居住舒适型来看哪个小区好
答：你好，感谢大额赞赏！ 1.华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 2.香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 投资角度：香蜜湖>华侨城 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。香域中央公馆，中旅花园也可以关注。 考虑孩子未来的学位，可以一步到位，用孩子的名义买
问：福田四套高层住宅94年建成，想卖掉，再投资，给点建议
答：你好，信息太少无法判断 具体是哪个楼盘呢？建议说说详细信息再判断是继续持有还是出手裂变
问：老师你好，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问老师意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致*款贷**多压力大。还请老师给点意见和其它推荐，谢谢！
答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城
问：十三老师您好，认真看了您的问答对这份机缘深表荣幸！ 我家大宝一年级在桂圆小学，现住嘉宝田花园小2房（400多万），另有一套光明1号两房（300多万），二宝生后住不下，天天想着有一套4房住。现在手上还有现金400万，家庭年八超300万。 曾考虑过嘉宝田花园一套4房的，以便小孩上学？也想等对面华润食府（新盘）开盘买新的，想必能跑赢大盘！也想买香密湖或华侨城的房，自住环境好，也能跑赢大盘。关于小孩上学，我们家庭支持去私立！ 不考虑宝安、前海。因为我们工作在罗湖！ 十三老师，我的问题是卖掉这套自住的，买一套1500万左右的3-4房，您建议华润食府还是香密湖华侨城（老师帮我推荐几个盘）？
答：罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 笋岗片区，嘉宝田是唯一有花园社区的大盘，附近工作自住可以考虑； 再来对比香蜜湖和华侨城： 1.香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 2.深圳湾： 深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 仔细分析，新房+刚需户型+靠近科技园+学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员。 当然，想跑赢大盘，这几个片区都要考虑学位。 香蜜湖：香格丽苑，翠海花园 深圳湾：太古城，阳光海滨 感谢赞赏！
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