【基本案情】（2022）琼民终329号
上诉人海口卫海典当有限责任公司（以下简称卫海典当公司）因与上诉人李某1以及原审第三人韦某申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2021）琼01民初369号民事判决（以下简称一审判决），向海南省高级人民法院提起上诉。
卫海典当公司因与韦某典当合同纠纷，于2020年11月20日向海南国际仲裁院提交仲裁申请书，2021年3月12日，海南国际仲裁院作出（2020）海仲案字第1934号裁决书，裁决：
（一）韦某应自裁决书送达之日起10日内向卫海典当公司偿还当金人民币860250元，综合费人民币43875元及逾期还款违约金（违约金计算方式：经567750元为基数，按年利率24％自2020年6月18日起计算至实际清偿之日止；以292300元为基数，按年利率24％自2020年7月1日起计算至实际清偿之日止）；
（二）韦某应自裁决书送达之日起10日内向卫海典当公司偿付律师服务费人民币66000元；
（三）韦某应自裁决书送达之日起10日内向卫海典当公司偿付应由其承担的仲裁费人民币20665元。
2021年4月25日，一审法院依据已发生法律效力的海南国际仲裁院（2020）海仲案字第1934号裁决书及权利人的申请，立案执行申请执行人卫海典当公司与被执行人韦某典当纠纷一案，案号为（2021）琼01执字1182号。
2021年8月10日，一审法院作出（2021）琼01执1182号之一执行裁定书，载明案涉房产经议价确定起拍价为2209556元，并裁定拍卖、变卖韦某名下案涉房产。
该案执行过程中，李某1对执行标的提出书面异议，一审法院受理后经审理于2021年8月13日作出（2021）琼01执异524号执行裁定书，裁定中止对案外人李某1购买的案涉房产的执行。卫海典当公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。
卫海典当公司向一审法院起诉请求：1．依法判决准许并恢复对韦某名下的案涉房产的执行；2．本案一审诉讼费用由李某1承担。
【法院裁判】
一审判决：驳回卫海典当公司的诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为李某1是否对案涉房产享有足以排除基于抵押权的强制执行的民事权益。李某1已在案涉房产被人民法院查封之前与韦某签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付了86％的购房款，且李某1及其家庭成员名下在海南省没有其他房产，李某1具有海口市购房资格。故李某1对案涉房产享有的权益符合执行异议和复议规定第二十九条规定的三项情形。作为购买二手房作为居住使用的购房人，李某1面临的处境与向开发商购买一手房的处境完全相同，参照执行异议和复议规定第二十九条的立法精神，其应当享有生存权、居住权获得优先保护的法益，其对案涉房产享有的权益应当优先于卫海典当公司享有的抵押权得到保护。
二审法院认为，在执行法院依法查封案涉房产之前，李某1的购房行为完成在先，韦某、卫海典当公司以房抵押的行为在后。韦某在取得案涉房产交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。李某1在先签订购房合同、按照合同约定支付案涉房产的对价、合法占有案涉房产、没有办理产权变更登记非因李某1自身原因所致；卫海典当公司设立抵押在后，李某1没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。
李某1在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。韦某与卫海典当公司未经案涉房产在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人的财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。滥用优先权否定抵押制度与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。
因此，对滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序的行为应当依法予以遏制，并通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。本案中，李某1购买并占有案涉房产、履行了合同及法定义务，没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房产所享有的物权期待权。
此外，虽然李某1购买的案涉房产系二手房，不符合适用执行异议和复议规定第二十九条规定适用的前提条件，但根据已经查明的案件事实，案涉房产系李某1在海口购买的唯一一套房产，关乎李某1的居住和生存权益，故相对于卫海典当公司对案涉房产享有的抵押权而言，李某1的居住和生存权益就有了优先保护的价值和意义。
【律师评析】
执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，两级法院判决驳回卫海典当公司诉讼请求的主要理由为：
第一，在人民法院查封案涉房产前，李某1与韦某于2019年5月15日签订《房屋买卖合同》。
第二，韦某与李某1在签订《房屋买卖合同》时签订了《房屋移交确认书》，案涉房产自2019年5月1日至2022年3月31日的物业费及部分水电费用均由李某1向案涉房产所在的小区物业管理公司交纳，可以认定李某1已合法占有案涉房产。
第三，案涉《房屋买卖合同》约定的案涉房产价款为198万元，李某1已经向韦某支付了170万元房款，并已将剩余28万元房款交付一审法院。
第四，在签订案涉《房屋买卖合同》并支付了绝大部分房款后，李某1多次催促韦某办理案涉房产过户手续，韦某多次承诺给予办理但均予拖延未办，且案涉房产已在2019年11月18日被韦某抵押给卫海公司并办理了不动产抵押权登记，李某1对此并不知情。故没有证据表明案涉房产未办理过户手续系李某1自身原因所致。因此，根据执行异议和复议规定第二十八条规定，李某1对案涉房产享有物权期待权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确，为了满足生活需要而购买商品房的买受人对于所购房屋享有的权益，在符合法律规定的条件时，应当优先于抵押权等优先受偿权而获得保护。而对于是否系生活消费需要则并不必然以是否从开发商处购买一手房为标准予以区别对待。
2023年4月20日，最高人民法院办公厅发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，正式明确 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
因此，典当公司在办理抵押登记前，除了调查抵押房产的权属、居住权、租赁等情况之外，还应对抵押房产有没有在先出售进行调查，并且要到现场核实房产的实际使用人和占有人，水电、物业费缴纳情况，切不可掉以轻心，存有侥幸心理，否则存在抵押权落空的风险。