年终 | 总结

2023年元旦，老邝收到一个好消息，管理我们门店的贝壳负责人，告诉我22年12月再次获得百万门店，简而言之，就是这个月的佣金收入超过100万。这是门店第二次获此荣誉，上一次是21年3月，详见文章《真的忍不住了！》。在此，老邝衷心感谢所有粉丝、团队成员和合作伙伴，是你们的信任支持着我。

由于疫情的原因，公众号在10月底发布了最后一篇文章，我们就进入了漫长的停更，中间我除了在家带娃、全家阳了一遍，期间也在不断反思。2023年老邝打算做出改变，辞旧迎新之际，正好利用文字纪录我的2022年，展望我的2023年，与君共勉！今天的文章，是一份个人总结，跟楼市的关系不大，大家可选择性观看。

一、最困难的一年？

2020年末，我也写过一篇年终总结，文中对2020年的定义是：“过去十年最困难的一年，也是未来十年最容易的一年”。不知道大家是如何看待这句话的？但在日常生活，我确实看到很多商店倒闭，门口贴着“旺铺招租”，甚至搭乘出租车时，今年听到司机的抱怨也是最多的。

年前最后一场直播中，我给大家提问互动：2022年在你的人生中，是否最困难的一年？1-5分范围，1分代表Easy，5分代表Hard。现场大约100名观众，大约40%选择了5分，没有任何一个人选择1分，剩下的投票分布在2-4分。老邝作为房产自媒体，自然会将门店业绩（收入）跟难易度划等号，所以在我比较佛系少更新的2022年，反而我们的业绩比2021年有了轻微上涨，也许这就是自媒体的威力，粉丝的信任是不可回撤的，老邝的自媒体影响力仍在不断积聚。

老邝人生真正的Hard模式，是2017年，那一年我从国企离职、孩子刚出生和太太不适应、高杠杆炒房现金流枯竭。人被逼到绝路真的会爆发无限可能，那年我摆过地摊、尝试过香港代购，最终选择了房产自媒体赛道。犹记得刚创立的第一个月，30天内我写了24篇文章，每篇都是1500-2000字的文章，虽然这些文章以现在看，都是小白文，但那种彷佛掉落水中，想奋力抓到稻草的干劲，我到现在还记忆犹新。

这次的个人年终总结，我会按照老华的三元理论盘点：事业、证券、房产。由于篇幅较多，我会分为两篇文章，今天是上篇，主要聊聊第一元实业现金流。

二、实业现金流

1、不及格的更新频率。还是按照上文的5分评价，2022年老邝的内容更新只能打2.0分，最主要的问题就是更新文章纯粹“看心情”。团队小伙伴这两年来，跟我提的唯一要求，就是希望我“稳定地更新”，无论如何每周要有一篇文章，否则粉丝们会忘记我的存在。

老邝也知道长期不更新的危害，但我发现无论市场如何变化，只要我更新文章，就会有客户找上门，或多或少通过我们买入房产。2022年的业绩已经证明了这点，广州全年的二手成交量是比2021年跌了30%，但在老邝拼命更新的6月、10月就蓄了一波客，然后成交在下个月（11月受疫情影响延后了），所以今年的业绩有所上涨是出乎意料的。我有分析里面的原因，2023年学位旺季是关键因素，很多家长赶在2022年完成学位房置换。

当我掌握了这个规律后，老邝是有意降低更新频率，既然写文章=有客户=有成交，那么我不希望大家在2022年过于激进。确实很多同行在2022年更加拼命地更新，直播也好、短视频也好、图文日更也好，甚至降低咨询费抢客。老邝也有运营成本，门店+办公室的铺租，差不多20人的人工成本摆在这里，但我做不到为了成交而散播焦虑。所以过去一年，老邝有两次30天以上的断更，我不希望这个号被业绩*绑捆**，这个公众号依然是我的个人号，说我想说，做我想做。

2、Top1房产全媒体。刚说完不愿意为了成交而发布内容，怎么立马就打自己脸？因为2022年老邝的最大毛病就是太懒了，虽然可以将宏观周期拿来做挡箭牌，但我也想试试自己的能力上限是多少？以及内容团队的协作能力能达到什么水平？所以今年开始，即使我判断某个时段不适合买房，我也会加大内容更新频率，不允许再出现1-2个月的不更新。

为了避免散播焦虑，我会在每个季度写一篇宏观周期的文章，点明该时段适合买房的群体以及可关注的版块，比如下周，就会更新今年的楼市预判。时间来到2023年，房住不炒、房产分化，这两个概念已经深入人心，究竟你适不适合现在买？以及适合买入哪个楼盘？一定是千人千面的回答，所以这些具象的提问，希望大家跟我私聊。

另一个希望稳定更新的原因，就是我预判未来五年房产流量依然有“跑马圈地”的机会。过去五年，大家最喜欢用的一个词叫KOL，或者房产自媒体，其实这些都是图文时代的机遇，很幸运我已经在图文时代占了一个坑。而2023-2028年，我预判房产KOL这个赛道会迭代到“房产全媒体”，也就是图文、长短视频、音频、直播，每一种形式都不能有短板。

买方经纪人这个行业还处于蓝海，也许像广州房产那种以广告收入为主的号比较难做，但你没发现越来越多提供咨询的买方中介在做短视频吗？老邝不惧怕竞争，不断有人涌入的行业，恰恰证明这个行业有利润，没有新人进入才是死气沉沉。所以在未来五年，老邝会把80%精力投入内容创作，继续跑马圈地抢占广州房产流量，冲击广州Top 1房产全媒体。

3、视频和直播。2022年，我给自己的内容创作2.0分，其中有1.5分都是给我的视频节目。众所周知，老邝的长视频一直是强项，2022年我已找到流量密码，套用这个密码孵化了另一个Up主“海珠老铁”，现在他的长视频变现也非常棒。可以说，广州房产类长视频，我们已经是Top 1的存在，很多人想模仿我的拍摄，但就是做不出类似质感。

短视频也迎来突破，去年7月抖音的小杨哥带起了“直播切片”玩法，让众多授权号将他的直播切片分发，新东方、郝邵文、黄圣依等大IP都在跟进。受此启发，老邝也从去年8月运营自己的切片号，小红书仅运营了5个月，就收获5*粉k**丝，这还是中间有30多天没更新的结果。

直播切片的爆发，让小红书成为付费客户的第二大来源，远超第三、四名的微博和知乎，第一大来源依然是公众号。短视频的第二种产品，就是竖屏探房号，这种内容形态我还没想好，依然在探索测试，始终抖音的流量密码我还没掌握，要成为全市Top 1房产全媒体，这块蛋糕肯定不能放弃。

直播形态也日趋稳定，有留意视频号的话，大家都知道每周二、五晚上，老邝会连麦解答提问。说实话，2021年我也测试过直播，但无论是聊干货，还是读资讯，甚至访谈类，效果都没有现在的连麦好。我想把这种直播常态化，养成大家“听电台”的习惯，查阅后台数据，每场直播都是1000+场观人数，在线人数160-200，而观看时长更夸张，前100名都是观看60分钟，前20名更是看全场。

这里我用了“观看”两字，但我能想到大家其实是边做自己的事情，边听着我的直播，甚至息屏状态下听着老邝和小伙伴唠嗑，结合21:30-23:00的播出时段，这不就是夜间电台吗？新的一年，我依然会用自己的声音，在每周二、五晚上陪伴着你，也许你刚忙完孩子的陪伴，也许你刚结束加班回家路上，希望老邝的声音能带给你启发，带给你放松。

4、万务皆可自媒体。留意我的长视频，你会发现开头有条贴片广告，没错，这个醛止超人就是我去年孵化的除甲醛品牌，也是通过打造个人IP引流，提供空气检测、空气净化等服务。品牌主理人是一位99年的大四毕业生，创立第4个月就可提供正向现金流。

我经常在想，为啥老邝可以做到广州楼市头部KOL，是我的专业性最强吗？对此，我觉得很多人都比我厉害，后来我想明白了，是人格魅力+媒体力。人格魅力就是你真实的人品格局，2022年很多人设翻车的故事，但老邝一直庆幸能以本我的形态面对各位，比如我的家庭情况、房产配置、楼市观点，甚至赚钱模式，我都愿意跟大家分享，没啥见不得光的。

人格魅力很难塑造，这是由家庭、学校共同塑造，我形容它为“道”，一个正道的人很难得，需要时间去观察。但媒体力就是“术”，比如我在创办醛止超人时，就教会了99年小伙子如何创作剧本、拍摄时运用剪辑思维来演绎、后期制作的网感培养等。短短一年就在抖音收获7*粉k**丝，虽然粉丝量不大但搜索权重比较高，比如你现在抖音搜索栏输入“醛”字，弹出的应该就是醛止超人。

疫情的三年，让很多人的收入受到影响，2023-2024年，老邝觉得短视频的风口依然是教你赚钱、帮你省钱，这里面的核心逻辑就是7个字“万务皆可自媒体”。没错，我没打错字，是服务的务，拆解一下就是：视频自媒体+非标准化服务。

（全美第一经纪人）

无论是短视频、中视频、直播，普通人都能低成本去做视频，一旦成功，这个回报就是N倍收益。那为啥不是带货？因为目前标准化生产的商品，已经非常成熟了，任何一个细分市场都是红海，我们普通人无法切入。但是资本不喜欢复杂的生意，它们喜欢的是可复制、规模化，反向思考，越是非标准的赛道，资本不容易介入，依然留给普通人去竞争。

比如老邝教买房，就是全媒体+房产交易；醛止超人就是视频自媒体+除甲醛。这不就是本地服务的线上化，只不过我们不依赖贝壳、美团、淘宝等大型平台的流量，而是自己生产内容，投放到各大平台吸引粉丝，从而扩大自己的品牌影响。发散思考一下，汽车贴膜美容、家居收纳、纹眉美甲、宠物护理、健身指导，是不是也能脱离大型平台，减少门店租金的成本，通过自媒体+服务的形式，将传统服务业线上化。

想创业的小伙伴，我会建议先重点分析做什么服务？比如我做的房产交易类，需要比较长时间积累信任，一张单的交易周期较长，但每张单金额大，赚取的提成不会少；而除甲醛则是出了名的毛利高，虽然受众少，但全国层面未有一个垄断性品牌，很依赖朋友间的推荐，非常适合做独立IP，更何况除甲醛对家庭装修来说是可选项，但对办公装修则是必须项，每张单背后隐藏着巨大的转介绍商机。

说了这么多，老邝想说在新的一年，我会尝试将“如何打造媒体力”作为产品推出市场，虽然我不是广州楼市最强的KOL，但我一定是孵化能力最强的导师。最简单的模式，收3-5个房产门徒，模仿老邝的风格再打造几个IP，别人模仿我很难，但我自己抄袭自己就很简单。当然，针对变现的方向，我也持开放态度，只要你有资源、梦想、特长，想将其变现，我们都可以聊聊。老邝提供媒体力孵化，你提供非标准的服务供应链，这是一种双赢的商业模式。

总结

今天的文章，主要是老邝过去一年的事业复盘，我是老华三元理论的坚定支持者，只有不断壮大自己的事业现金流，才有后面证券、房产的投资收益。2022年，我对自己的事业评分不太高，一来宏观周期的影响，二来我尝试了短视频创新以及IP导师的转型。未来一年，机会仍然很多，但所有的精力都要投入五年目标：全市Top 1房产全媒体。

洋洋洒洒4千字，这只是2022年个人总结的第一部分，还有最重要的房产卖4买1没有复盘，以及去年初证券市场的清仓，顺利避开了全年的下跌行情。后面的总结要晚几天推送，明天会先推送《海珠严选-翠城花园》，请大家继续保持对我们的关注，2023年你们会看到一个新的老邝教买房。