近日，东莞开了一个关于“建设现代化产业园区”的会议。
有几个关键信息分享，例如404宗的旧改前期服务商、 282万人住商品房 、人均住房面积约49平和 大力建设现代化产业园区 等。
一起来看看，会议内容的关键信息。
售租比812:1，20%的人住商品房
根据会议内容传递的消息，东莞 租金回本年限达80年 ，商品房售租比812:1，租金回本周期长。
其中，租金回本年限东莞排在全国各大城市中第一位，超过深圳和广州。
东莞人均住房建面约49平 ，高于全国的41平，广东37平的平均水平。
全市自建房，商品住房，配套宿舍比例结构为5:3:2。
各类住房居住人口结构比例为7:2:1，意味着 东莞大约20%的人口住在商品房，大约有282万人 。
如此看来，东莞潜在的商品房需求还有可观的增量空间。
全市厂区宿舍空置率81%，8个镇街厂区宿舍空置率超90%。
如此看来，东莞土地开发强度高，但是综合利用率不高，需要大力推进旧改盘活存量建设用地的价值。
404宗旧改，转化不足1%
2018年以来， 共招引404宗前期服务商 ，进入挂牌阶段的不足5%， 进入实施方案阶段的不足1% 。
近5年东莞年均改造约0.32万亩，与佛山的1.12万亩和深圳的0.54万亩仍有差距。
值得注意的是2019年至2021年，年均改造2000亩。2022年至2023年，年均6500亩。
过去一年半，居商类改造了5629亩，产业类改造4124亩。
东莞旧改还需要大力推进落地，结合近期的旧改新政，东莞的旧改大有可为。
旧改重点在于破解东莞土地开发强度高(54%)的难题，以及建设现代化产业园等。
工业上楼，建现代化产业园
松湖智谷是 东莞第一个“工业上楼”项目 ，也是大湾区“工业上楼”样板项目之一。项目采用PPP模式，政府在土地出让价格、新型产业用地（M0）分割销售政策、招商引资等方面给予充足的护航支持。
松湖智谷效果图
项目总规划用地1524亩，可建设用地735亩，园区总投资预计200亿元，总建筑面积约180万平，项目共分三期开发。
值得注意的是一期已交付运营中， 二期 为产业用地，主要以商 业金融属性 为主，占地220亩，尚未动工； 三期 为配套服务区， 以住宅为主 ，配套公寓、学校、体育设施等，占地177亩。
项目有两个关键点，一是依托产品高去化的“滚动开发、租售结合”模式；二是工业上楼，“智能厂房”到“智慧办公”灵活切换。
基于东莞产业升级需要和松湖智谷的成功案例等。
东莞将大力建设东莞现代化产业园区，构建“1+2+7”的总体工作方案。
现代化产业园*迁拆**涉及到的赔偿标准，综合建安成本一般处于2500-3000元/平；其中物业置换比例有两种，国有土地1:0.6，集体土地1:0.65。
政府收储重点考虑使用价值和收储成本，产业园涉及到的房地产开发按一定价格有偿使用，原则上不可腾挪到园区外。