如果您是一个地产开发商， 请建购物中心。
如果您自认为是一个足够优秀的开发商，请在中国建购物中心。
“在未来两年至五年，购物中心将超越写字楼和个人住宅成为内地最赚钱的房地产投资领域”
——李嘉诚持股的泓富资产管理有限公司
（2013年5月28日南华早报South China Morning Post）
年初，地产服务公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis，以下简称“CBRE”）以及英国莱坊国际集团（Knight Frank）先后发布了有关购物中心建设情况的调查报告。道本文化记者发现，两份报告同时指出中国购物中心的数量在迅速膨胀。对此，不少业内人士表示出极度的担忧。他们认为国内购物中心将供应过剩，新一轮商业地产泡沫正在形成。
这样的担忧并非首次被提起，“购物中心供过于求论”早在2011年已经出现。然而，开发商们却没有放慢建设的脚步。中国已连续两年摘得购物中心建造大户的桂冠。开发商在建造购物中心路上的一意孤行会让他们尝到恶果吗？在零售业持续低迷的背景下，你敢投入到购物中心“*跃进大**”的浪潮中吗？
用4个数字告诉你：中国的开发商有多疯狂？
声音:零售业低迷,购物中心将死
购物中心的“*跃进大**”在继续。然而，在零售业持续低迷的背景下，购物中心的前景亦添暗淡。
“三公消费”受限与电商的步步紧逼使得零售业好景不再。不少购物中心里的零售店纷纷撤场或要求减租。道本文化记者通过观察发现，就连广州老牌百货广州友谊商场也难以抵档零售业的寒冬。月初，广州友谊商场公告称，广州友谊商场与正佳续签合约十年，但门店面积减少一半。
因此，部分业内人士认为：在零售业低迷的情况下，大规模地建造潮会使得购物中心“供过于求”，招商难度增大，严重的空置问题会使得新建的购物中心成为“烂尾”的烫手山芋。
鸡肋的零售业将令购物中心致命？
在中国的第一代购物中心里，零售业无疑撑起来了半边天。然而，20年后的购物中心早已改朝换代。纵观国内的购物中心，零售业态的占比依然巨大，但有减少的趋势。
万达集团去年“身先士卒”，提出了“万达广场二楼于2015年全面取消服饰业态，力争不招零售业态”的要求。道本商业地产策略中心认为：开业一年多的大连高新万达广场为这一创举打了支强心剂。少了Gucci、LV等品牌服装店，多了大玩家超乐场、KTV、IMAX影厅，大连高新万达广场依然人头涌动。
对比其他购物中心，高新万达广场二楼全层不设服装零售店。然而，其二楼的客流量比未调整的万达广场增加10%以上，销售额增加8%。
与此同时，“替代品”的出现使得零售业地位不保。如今，餐饮店、影院、溜冰场以及其他体验式服务成为了顾客的新宠儿。媒体的一个随机调查发现，70%的女性买家会在半年内去购物中心15次以上，而其中只有5%的买家购买了服饰类产品。
因此，在购物中心越建越大、越建越多情况下，购物中心内零售业态的数量却越来越少、地位越来越低。道本商业地产策略中心认为：对购物中心而言，失宠的零售业就如同食之无味的鸡肋，它的低迷对购物中心的影响或许就如“九牛一毛”般微不足道。
900座购物中心将难以被消化？
中国至今有多少购物中心？没有一个人能够说得清楚。但据中国购物中心产业资讯中心保守估计，国内已开业的购物中心有3100家左右，明年将达到4000家。零售业低迷的情况下，900多座新开业的购物中心将会被谁消化？
1、潜在商户：海外零售商
“代购”，近年产生的网购热词，见证了国内消费者对海外品牌的热切需求。以英国品牌The Body Shop为例，旗下的茶树精油在淘宝上每月热卖过万件。
道本商业地产策略中心认为：中国巨大的需求市场依旧商机无限。中国市场仍会是零售商觊觎的香饽饽，抢占中国市场依然是拉动品牌全球销售业绩的重要战略之一。
据CBRE今年发布的《零售商全球活跃指数》报告，在2014年全球零售商目标市场排名中，中国位列亚太区之首，全球排名第五，22%全球零售商、58%亚洲零售商瞄准中国，使我国成为最炙手可热的目标市场之一。
2、潜在市场：二三四线城市
购物中心的涌现是城市化的需要。中国城市化的进程仍在继续，对于购物中心的需求也不会停止。如今，二三四线城市正成为城市化的主力军，不断拔高的消费能力呼唤着购物中心的入驻。
然而，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。道本商业地产策略中心认为：部分开发商将一线城市购物中心简单地“复制——粘贴”到二三四线城市，引入大量奢侈品牌，造成购物中心的水土不服。这是二三四线城市购物中心门可罗雀的主因之一。
道本商业地产策略中心认为：一个城市的蛋糕是有限的，开发商扎堆一个城市，只能使蛋糕越分越少。而那些“迟到”的开发商注定只能空手而回，成为二三四线城市频现“鬼城”的推手。
所以，“鬼城”的出现仅能代表部分二三四线城市对购物中心的需求已经饱和。然而，333个地级市及2856个县（镇）级城市总会为购物中心提供新的蓝海。
以广西柳州为例，其2013年GDP达到2010亿，同比增长10%。这个起步迟、发展快的三线城市正是商业地产开发的新蓝海，开发商争相涌入柳州。其中，广场路上的柳州步步高广场于去年9月开门迎客。道本文化记者发现，其开业当天客流量达到13万人次，销售额突破1000万，表现强劲。而万达集团也于2013年年末以8.46亿元投得柳州市东环东路一地块。据悉，该地块将用于建设柳州的首个万达广场。
3、潜在保障：地方政府
谁会为购物中心的爆炸式增长叫好？热衷于政绩工程的地方政府或最为热烈。作为城市的象征之一，购物中心受到了许多地方政府的欢迎。在道本文化记者看来，为了装饰城市门面，地方政府不惜在土地、税收方面让利开发商，或者以批准他们开发住房项目为要挟，要求开发商修建大型购物中心。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，在二、三线城市购物中心狂欢中，开发商不会成为输家。“如果出现烂尾，大不了政府再进行回购，卖给下一个接盘者。”张家鹏这样说道。也就是说，在“*商勾官**结”的背景下， 地方政府就有可能出手收拾自己制造的烂摊子。而地方政府也的确曾有回购购物中心的先例。年初，苏州市政府就将烂尾十年的东方瀑布大楼收归旗下，进行改造。
零售业与购物中心：同甘而不会共苦
纵然零售业持续低迷，但购物中心的“*跃进大**”或并不可怕。曾经撑起半边天的零售业渐成鸡肋，城市与海外零售商的需求依然存在，零售业低迷对购物中心的影响有限。道本商业地产策略中心认为：不佳的“选址、规划、运营”才是购物中心的致命危机。
好的地段是成功的一半。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”谈及地产投资，华人首富李嘉诚这样说道。这虽是老生常谈，但至今仍是商业地产致胜的不二法宝。道本商业地产策略中心认为：倘若购物中心选址未占据城市的核心位置、周边的商业气氛不浓厚、交通不便捷，再好的购物中心也难为无米之炊。
然而，好的地段并不意味着成功的必然。好的规划与运营是成功所需的另一半。
从广州的天河立交到石牌，短短不到3000米的天河路坐拥了过十座大型购物中心，是广州最为繁华的商圈之一。然而，坐落于此的万菱汇却乏人问津。在正佳广场、天河城人潮汹涌的同时，一旁的万菱汇因经营不善而每况愈下。道本文化记者发现，开业仅4年多，万菱汇里许多铺位早已经空空如也，顾客也屈指可数。由此可见，购物中心开业之时，一场持久战才正式开启。
一座购物中心的养商期需要3年左右，如何在这三年内平稳运行，提高购物中心的竞争力，与购物中心的规划和运营管理密切相关。
零售业寒风过境，购物中心的“*跃进大**”会赚得满堂红或是输得一塌糊涂，仍是未知之数。商业地产是一个充满不确定性的世界，是一个适合准备充分的冒险家参与的游戏。
因此道本商业地产策略中心认为：如果自认为自己足够优秀，能够给予购物中心很好的规划、运营，请您参与到这场“*跃进大**”中，挖掘中国消费者的尚未释放的消费力。但是，如果您自认没有必胜的信心与不怕输的底气，何不在这场购物中心的狂欢中做一个安静的旁观者？
（责任编辑：Maylee）
（道本原创声明：如需转载，请注明文章来源“道本文化”。请尊重原创文章，道本所有原创文章具备法律责权权利，抄袭必究！谢谢！）
中国最专业的商业地产微信平台：gzdbyc