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本篇是案例检索分析文章总第126篇 民事类 实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第81篇之房产第45篇
法律依据：
《执行异议复议规定》第二十九条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受入名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
当事人中：
绿色字迹 为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹 为第三人，或者是原告亦或者是被告
红色字迹 为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉
提出问题
《执行异议和复议规定》第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，是基于对房屋购买消费者基本生存权的考量，予以特殊优先保护。
这种基本生存权是法律，司法解释对消费者权利归属的考量。 29条规范保护的权能要大于基于建设工程价款优先权的权能。 对于这一点大家没有任何疑问。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
但问题的关键在于，普通住房消费者是怎样界定的？如果消费者并没有购房的意愿，只是把钱款借给开发商。开发商之后又无法对于借款给予返还。此时以以房抵债的形式架构合同关系，转让房产，抵消债务。是不是可以认定为普通购房消费者呢？继而认定为该房产的购买者具有物权期待权呢?
我们通过最高人民法院一则，一审高院驳回，二审最高维持的案例。一探究竟。
裁判要旨
中仑公司对涉案房屋的保全是基于 其享有建设工程价款的优先受偿权 ，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”中仑公司享有的 建设工程优先受偿权不能对抗支付了商品房全部购房款的白庆蕾对涉案房屋享有的权利 。
案例索引（按时间节点）
①2015年6月28日， 白庆蕾（阻却执行人）（一审被告，二审被上诉人） 以487664元价格向 银陇公司（一审、二审第三人） 购买银陇嘉苑小区瑞安苑1502室。签订买卖合同。
②因开发房地产资金困难， 白庆蕾 曾以购房款预交形式给 银陇公司 借款40万元，后因 银陇公司 到期无力还款。2015年6月29日，双方签订《房屋抵顶协议书》约定用银陇嘉苑小区9号楼1502室抵顶欠款。
③因 银陇公司 未按约定为 白庆蕾 申报合同备案， 白庆蕾 向仲裁委申请仲裁。在仲裁委的调解下，双方达成协议:被申请人 银陇公司 银陇嘉苑瑞安苑9号楼1502室归 白庆蕾 所有
④ 中仑公司（执行异议许可之诉一审原告，二审上诉人） 起诉 银陇公司 建设工程施工合同纠纷一案，判决 银陇公司 给付 中仑公司 工程款25246596元，并承担逾期付款期间的利息，并享有优先受偿权
⑤2016年9月8日，法院查封 银陇公司 名下银陇嘉苑商住小区一、二标段房屋及银陇公司名下其它财产，争议的银陇公司开发的瑞安苑9号楼1502室住宅楼在财产保全范围内
⑥ 白庆蕾 认为查封该房屋错误，申请解除对涉案房屋的查封，
法院经审查后解除对银陇嘉苑瑞安苑9号楼1502室房屋的查封，
⑦ 中仑公司 ，不服提起 执行异议许可执行之诉 。
法院判决
一审：甘肃省高级人民法院（2017）甘民初110号
结果： 驳回中仑公司的诉讼请求。
理由：执行异议之诉审查的关键是审查案外人享有的实体权利是否可以阻却执行措施。
1.白庆蕾和银陇公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年6月28日，而法院查封涉案房产的时间是2016年9月28日，合同签订时间早于查封之日. √符合
2.白庆蕾购买涉案房屋的目的是居住，且名下只有该一套住房。 √符合
3.涉案房产是白庆蕾基于以房抵债的原因取得，应视为已实际支付了房屋对价。 √符合
4.银陇公司自认因公司原因未按约定给白庆蕾办理房产过户手续，因而证实白庆蕾在未办理 产权过户手续一事上并无过错 。
5.中仑公司享有的建设工程优先受偿权 不能对抗 支付了商品房全部购房款的白庆蕾对涉案房屋享有的权利。
二审：（2018）最高法民终165号
结果： 驳回上诉，维持原判。
实务总结
本案是执行异议之诉其中的一种许可 执行 之诉。执行异议之诉分为两种：
一种是 许可 执行 之诉 ，
另一种是 案外人执行异议之诉 。
许可执行之诉 是指申请执行人对人民法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制之权利，请求人民法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。与案外人提起诉讼目的正相反，申请执行人提起诉讼旨在恢复对异议标的的执行，因此其诉讼请求为“请求对执行标的的许可执行”，也可称为“申请执行人执行异议之诉”。被执行人无权对中止执行裁定提出执行异议之诉。
具体到本案中仑公司申请法院许可自己有权利申请执行该房产。
案外人执行异议之诉 是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。也称为“第三人异议之诉”，案外人执行异议之诉与申请执行人执行异议之诉主要解决申请执行人与案外人之间就执行标的能否执行的争议。
具体到本案中白庆蕾申请法院阻却该房产的执行。享有足以排除执行的权能。
上两种执行异议之诉争议焦点是一样的，一个是申请阻却排除执行的权能，一个是申请不阻却排除执行的权能。在适用法律条文上没有任何区别。
《执行异议和复议规定》第二十九条规定
一共规定了三个构成要件。分别为：
① 查封之前债权行为
② 唯一居住期待权
③ 50%支付款
白庆蕾所有现有的认证事实和证据足以符合上述构成要件。所以两级法院都驳回了中*公伦**司的诉讼请求。
关键词
执行异议之诉 许可执行之诉 以房抵债