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Q:提问: 京总，您好。我家的情况是，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的*款贷**，*款贷**利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把*款贷**还了。海淀大河庄苑有一套57平的开间，大概是600W左右。这些年旧宫的房价不涨，且房龄基本已经20年了。现在夫妻俩退休，孩子已经成家。我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答: 您好,建议您认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然会好一些,您应该尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域也都是后知后觉的,龙头板块涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是哪个区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居住面积的要求,1套或者2套都可,如果是2套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙头板块的次新4居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利!
Q:提问: 京总好，读了您星球的文章，感觉受益匪浅。我们现在的状况是这样的：丰台大红门建欣苑有一套一居室，总价大概300多万。目前跟老公还没领证，有一个首套资格。考虑到近期打算要孩子，老人也要过来一起一居室不够，想尽快买房。目前手头有220，两人税后收入80+，收入比较稳定，我在西城工作，老公在北五环外工作。以下是现在考虑的两个方案，希望您可以给一些建议：
方案一.继续在同一个小区买一套户型比较好的两居室，总价大概520万，这样父母住一居室，我们住两居室，离的近将来方便照顾孩子。将来孩子读书的时候卖掉其中一套用以在西城买学区房。但是，现在大红门这边的房子没什么升值空间，现在的一居19年购买到现在咨询中介勉强可以卖跟之前一样的价格，但是中介费、几年的*款贷**利息全亏了。
方案二.卖掉现在的一居，凑上手头的钱，大概有将近400万首付，想在西城或者海淀买个总价800万左右的两居或者三居，主要考虑保值升值。将来如果换房至少可以跑赢大盘。我们现在比较偏向第二种方案，想听一下您的建议以及您有没有推荐盘。
A:回答; 您好，置换升级不单是只升级面积和户型，还要升级房子的综合资源，往同等区域更高等级的楼盘上换，或者往更高等级同等楼盘、高一级楼盘上换都可以，大方向上是这样，否则置换除了增加摩擦成本以外没有任何意义,怎么算都很亏，我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图中对丰台进行过全区域分析,建议全文阅读,整个丰台的优质区很少,大红门的各项资源都很差，您不应该再考虑这个区域，其次还要尽快做下步的行动计划，西城的话推荐去淘下广外，海淀推荐淘下清河，可关注的楼盘远见名苑、莱圳家园，同区域其它盘可对比着看，重点淘这两个盘，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情
另外咨询下大红门附近的中介，如果要出售大概的成交周期多久，如果有笋盘大概知道自己的房子周期;这两个盘学区风险比较小，2居室比较接近你们的预算，不太建议考虑3居，3居位置上差点，或者只能淘西城的老公房，面积都很小，上面两个盘成长性很不错，天花板比较高，你们未来大概率还要再次置换，已经错过了几年的行情，压缩面积拿优质盘吃到接下来连续的行情，下次再置换不会有太大的压力，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问： 京总您好，看了您的文章，也是坚定了今年必须买房上车的信念。我跟对象都是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的回复！
A:回答： 您好，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你们可以先去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问: 您好，本人家庭情况和需求如下：一、家庭资产负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值260万，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖了还完*款贷**，最多回来100万，帮助不大。另一方面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前*款贷**还有60多万。境外有100多万股票，暂时不打算出售，跌幅太多等回升一点再说。
手头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到130多万，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后一点到23年底可以凑到200万+;家庭收入：夫妻税后家庭收入能到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。
二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是23年开始看看是不是可以利用手头的现金+授信额度+jyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学区换套大一点的改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。
三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、望京、西二旗）之一，美团、阿里等聚集地，购买力比较强，未来应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：
1.基于目前我的情况，23年适合着手行动吗？还是再攒一攒自有资金？2.如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么比较大的风险？4.望京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议吗？
A:回答; 您好,1、如果自身经济状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现象,卖家的心态并不弱,可能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期规律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;
2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生这种情况换一个银行就可,北京的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它*款贷**,本质上都一样,只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问: 老师，您好，我是燕郊本地人，夫妻双方都是本地单位，前几天刚把自住房卖了，手里还有一个80的小两居，老家自建房一套，想改善一下居住环境，买个大的环境好的小区，就目前情况，您看是等等再出手还是现在就可以了！
A:回答; 您好，感谢信任！首先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;北京的刚需盘如果没有遇到牛市的情况下，不错的位置行情一般都很健康，如果全市成交量比较火的情况下(月成交量超1.5万套)，综合资源不错的刚需盘会有一个微涨的现象，关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,一般有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场，
其次如果是偏远的位置原则上不建议在同区域做置换，现在的楼市不像17年之前如果遇到牛市全部都涨，能够上涨的都是一些点状板块，这些区域一般都是城市各区拥有一线资源的龙头区域，即便是遇到下跌行情这些位置的抗跌性也都是最强的，你的提问信息不全，不知道你们要在哪里置换，如果是燕郊的话不建议换大的，这种区域的主干道靠近商业区的小户型流通性是最好的，置换升级不单是只升面积，还要升房子的综合资源，区域配套包括商超，医疗，交通，公园等，其次才是小区的品质，如果本身区域资源就一般的情况下，应该往拥有更好资源的区域上努力，方向上是这样，祝顺利！
Q:提问: 京总，再多问一下，因为我上班在北面，金融街距离太远了，交通不方便，所以才想考虑德胜门一带。如果在德胜片区，也考虑学区下跌风险，您觉得哪个小区比较合适？什么年代的比较好？首付预算按照1000考虑。
A:回答: 您好,观河锦苑、新海苑、阳光丽景、京师吉地这四个盘相比其它盘虽然也有下跌的风险,但是回落之后随着时间的推移会反弹上来,你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;这么给你说如果把“学区”去掉,这些盘假如往下掉3万,这个3万是属于学区溢价,往后整个市场是往上走的,这几个盘同样也会往上走,只不过前期因为学区问题,上涨过快,原本需要5年时间价格才能涨到20万,但附上学区后市场上多了一批购买力,1-2年就把价格推到了5年后的价格,如果学区有变动,这些购买力也会发生变化,之后就需要时间养回来了,如果你想布局大一点的,这几个盘长远看是没有问题的,祝顺利!
Q:提问: 您好，新北京人，户口刚下来准备考虑新的或者准新豪宅一类的产品，总预算4kw内。3居室以下就不考虑了，目前生活重心在河北石家庄，准备逐渐迁移，在北京不需要通勤工作，目前已婚暂时还没有孩子但在计划当中，应该2年内就有。北京置业也是想为将来孩子教育做准备，本地资源实在不强，目前有2个思路想请您给一些建议。
1.考虑买靠近市中心的平层公寓，主要是目前可能使用频率不会很高，生活重心暂时还不能完全到北京，目前看了东城区的金舆东华和梵悦万国府，朝阳区东直门8号想问一下这几个产品值不值得购买，稀缺性如何，未来保值增值属性怎么样，拿地时间都在零几年，70年产权已经过去20年，后期如果不使用容易出租么。（缦合北京超预算了就不考虑了）或者有没有其他类似的产品可以推荐？因为需要从集体户迁移出来所以能落户是刚需。
2.也刷到过北五环外朝阳孙河板块、中央别墅区的几个别墅产品，由于将来关于孩子教育考虑国际学校更多，目前自己也是住在别墅产品里，比较适应别墅的生活可能是目前这个自己住的位置在所在城市还可以但城市规模和北京没法比，不知道在这个孙河板块或者中央别墅区其他板块中生活方便不方便。也想知道一下这个区域的别墅价格未来会不会升高因为看了懋源的产品感觉总价不低，是不是已经到了高点，还值不值得现在购买。
因为我们生活重心在外地，短期内在北京可能也就是周末过来住一住，享受一下城市的配套和商业，和朋友聚会一类为主。另外就是对北京学区一类的还没有研究，我们更倾向于走国际学校那种，所以对海淀的房子没有什么了解感觉不太适应我们的需求，如果有非常合适的也请您推荐参考。目前我的想法是先买市中心稀缺的产品，将来有孩子之后大概率会再去买别墅产品，市内的就出租或者出售，不知道这个想法可不可行，会不会一些好的别墅产品在几年后价格高涨错过目前上车的机会。主要就是这些问题，希望得到您的建议!
A:回答: 您好,感谢信任!1、首先建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;阅读文章后可以了解北京房地产的逻辑关系,关于问题一中你所提到的这几个盘,第一是这些盘体量都很小,独木难成林,要说稀缺性除了位置以外,自身产品在市场上也就属于普通货,终改盘应该是大盘,一个小区至少要有六七栋楼以上,这个总价应该是配一线资源的盘,不能只有好位置,好位置的盘很多,自身产品也应该纳入考虑范围内,上面的几个盘缺乏品质,或者说地段价值大于产品价值,
这种盘只能跟着大盘涨,成为市场上的领涨盘很难,好的终改盘标准是一线的物管资源,一线的产品资源,一线的区域资源,并且区域的声望资源在北京应该排前五,退一步也要前十,这个预算如果不配置这样的属于资源上的错配;金舆、梵悦、8号旁边全是酒店和商业,准确说应该属于商业综合体,这些区域原本的定位也是城市综合体,并不是住宅,居住体验并不好,好的商圈是以住宅为主,基本没有综合体或者写字楼,如果有就是减分项,一个区域发展的特征和重点是房子的价值所在,与商圈资源的水平正相关,商圈资源越好，设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，像朝阳的朝阳公园商圈、朝青商圈、太阳宫商圈、海淀的万柳商圈,北侧的奥森商圈,这些都是以住宅为主的商圈,区域内所有的资源也都是以提高居住舒适性为主,如好的教育资源、医疗资源、生态资源、生活资源,金舆、梵悦、8号周围基本全是商业;这样的盘投资属性很弱!
2、我在星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过孙河地块,这个区域是北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同是由ZF统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱,像西山别墅区、奥北都存在这种现象,比较好的是老中央,其次是西山,壹号别墅区是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛,尽可能的保证居住区的纯粹性,居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型;北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺;这个位置也是我一直推荐厚产终改考虑的一个区域;
3、关于方向上:如果你想一步到位,孙河是比较合适的区域,顺义的国际学校距离这个位置也就十几分钟车程,以后孩子上学就不用再折腾了,但孙河规划的再好还需要时间来落地,位置上正常的交通情况,到机场20分钟左右,到望京30分钟左右,走京密或者京承都很方便,到国贸大概一小时,做为别墅产品在京算是比较近的了;其次如果注重投资属性,城中的大平层产品保值升值性更好,孙河产品的升值性超过城中大平层的概率较小,等孩子上学再置换也来得及,本身居住的次数比较少的情况下大部分来京可能也在市区,生活更方便一些,主要是涨幅不同,你可以关注几个盘:朝阳公园泛海容郡320平的大平层、望京金茂府270平大平层、望京远洋万和公馆290平大平层、海淀万柳光大水墨风景216平大平层,排序:海淀万柳-望京-朝阳公园,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这几个盘的保值升值性很稳健,流通性也很好,从纯投资属性我更推荐市区的大平层,无论是流通性还是保值升值性未来5年左右都优于孙河板块,祝顺利!
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