上诉人
王甲、殷乙（化名）
代理律师
师晶 北京万典律师事务所律师
纪峥 北京万典律师事务所律师
被上诉人
蒋丙、李丁（化名）
原审第三人撤销之诉原告
刘某（化名）
基本案情
2016年12月7日，王甲、殷乙夫妇与蒋丙、李丁夫妇签订《房屋买卖合同》，约定蒋丙夫妇将位于北京市怀柔区某小区面积80㎡的房屋出售给王甲夫妇，购房款120万，前期付100万，剩余20万过户时付清，在符合过户条件之日起两个月内配合过户，卖方同意购房款转入蒋丙名下的账户内并注明了账户具体信息。
该房产是李丁于2013年40多万购买的经济适用房，办理房产证五年后才可过户。签订合同同时，蒋丙二人将房产证原件、购房发票、原始买卖合同、身份证复印件全部交给王甲，二人还在身份证复印件上注明“仅供给王甲买房备用、过户后退回”。
至2017年3月20日，王甲分数笔将购房款100万全部付清，其中26万以之前的借款转化为购房款（有撕掉的借条以及蒋丙在另案中的笔录为证），另外74万元全部通过银行转账。蒋丙于2017年3月20日向其开具了收到全部购房款100万的收据，此前每一笔购房款都是银行转账，也都分别开具了收据。
由于签订买卖合同时王甲所在工作单位向其提供免费住宿且距离单位近，王甲不急于居住案涉房屋，且蒋丙答应在交付房屋前按照每年2万元向其支付租金，所以王甲拿到钥匙后未实际居住而由蒋丙继续使用。
2017年3月28日，蒋丙又向王甲借款50万，王甲通过银行转账给蒋丙，蒋丙向王甲开具了借条。
2017年4月1日、4月12日，蒋丙又分别向王甲借款10万（银行转账）、3万（现金），同时向王甲出具了两张借条。双方约定，该13万无需归还，作为购房款尾款于过户时扣除。
2018年王甲连续两次向法院起诉蒋丙归还3月28日的借款50万，第一次撤诉结案，第二次调解结案。至第二次调解时蒋丙归还了5万，最终法院调解蒋丙还款45万及利息，两次诉讼均未提及100万购房款以及13万购房款尾款的事。
卖方一直不配合过户
2020年该房可以过户了，王甲催蒋丙李丁过户，二人不配合过户也一直未向王甲支付租金，2020年10月16日，王甲起诉要求过户案涉房屋并支付租金，密云法院出具7328号调解书，解除买卖合同，蒋丙、李丁2021年1月31前退还购房款及违约金，如果未按期退还，则继续履行买卖合同。
2021年3月23日，由于蒋丙未退还购房款，王甲申请强制执行，法院以继续履行内容不明确为由驳回。
2021年6月9日，李丁向密云法院申请再审，要求撤销7328号调解书，理由是该调解书他本人没有参加庭审，蒋丙的授权委托书是伪造签名，密云法院裁定本案再审。
得知一房二卖
2021年7月2日，刘某起诉撤销7328号调解书，此时王甲才得知，蒋夫妻又于2018年6月将案涉房以90万的价格卖给了刘某，根据开庭证据，这90万中有30万元都是现金支付，蒋还退了刘某30万的过户保证金。而当时该房市场价已经达到160万。刘某于2021年1月15日起诉至怀柔法院，怀柔法院出具661号调解书，蒋同意将房屋过户给刘某。
因房产证原件在王甲处，蒋丙为达到一房二卖骗取他人钱财的目的，又补办了新的房产证。也同样约定房屋继续由蒋丙占有，蒋丙于交房前向刘某支付占用费每年2万元。
王甲、殷乙二人委托北京万典律师事务所师晶、纪峥二位律师维权，并向北京市密云区人民法院提起民事诉讼，密云法院判决认定王甲、殷乙与李丁、蒋丙之间应不属于真实的房屋买卖合同关系，应为以涉案房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。
一审法院：“买卖合同是民间借贷合同的担保”
密云法院将买卖合同再审案与刘某第三人撤销之诉合并审理，最终判决完全认可了蒋丙夫妇及刘某没有任何客观证据的胡编乱造，推断王甲与蒋丙之间的房屋买卖合同是民间借贷合同的担保而不是真实的房屋买卖合同，撤销了7328号调解书，驳回了王甲要求过户的诉求。
上诉
万典律认为刘某与蒋丙签订的买卖合同漏洞百出，属于恶意串通，低价转移财产，恶意逃避债务，这种贪图便宜损人不利己的行为不应得到法律支持，而应给予否定性评价。
另外，蒋丙已经因多起案件被列入失信，多起执行案件因无财产可供执行而终本，蒋丙根本没有退还购房款的能力，为了达到侵占王甲财产的目的，蒋丙夫妻与刘某共同伪造了刘某实际占有使用涉案房产的假象。
后王甲、殷乙向北京市第三中级人民法院提起上诉。
法院审理认为：
本院认为，根据各方当事人的诉辩意见并依法围绕上诉人王甲、殷乙的上诉请求，本院总结焦点问题如下：
一、王甲、殷乙与李丁、蒋丙于2016年12月签订的涉案房屋买卖合同是否系名为房屋买卖实际是为借款提供抵押担保。
本院从以下几方面予以评述。
1.从王甲、殷乙与李丁、蒋丙于2016年12月签订的涉案房屋买卖合同的内容上看，应是正常的房屋买卖交易，没有为借款提供抵押担保的意思表示，且李丁、蒋丙提供的身份证复印件上明确注明买房过户用。李丁、蒋丙主张当时系口头约定为借款提供抵押担保而签订涉案房屋买卖合同，但未提供充分证据予以证明。
2.合同履行情况方面，从购房款给付情况来看，王甲、殷乙与蒋丙之间确实有借款关系，其中在签订涉案房屋买卖合同前，王甲、殷乙通过银行转账方式向蒋丙转款35万元是借款，蒋丙已经偿还9万元，对于剩余的26万元借款，王甲、殷乙主张转为购房款。另外王甲、殷乙还向蒋丙转款34.9万元。王甲、殷乙主张上述34.9万元为购房款。在签订涉案房屋买卖合同当日王甲、殷乙向蒋丙支付了20万元。在签订涉案房屋买卖合同后王甲、殷乙于2016年12月8日、2017年3月20日向蒋丙分别转款9.1万元和10万元。
蒋丙认可收到上述转款，并于2017年3月21日以书面形式确认按合同约定的时间收到了王甲、殷乙的房屋买卖定金40 万元和第二批房款60万元。现蒋丙、李丁均不认可王甲、殷乙的上述转款为购房款，但未提供充分证据否定蒋丙于2017年3月21日书面确认上述转款为房屋买卖定金、房款。虽然王甲、殷乙的上述转款与合同约定的交付时间、数额和方式不一致，但不能据此否定双方房屋买卖合同关系。
3.从涉案房屋是否实际交付王甲、殷乙的情况看。按照合同约定，蒋丙、李丁应在2017年3月31日前将涉案房屋交付给王甲、殷乙。实际情况是王甲、殷乙认可未入住涉案房屋，但因涉案房屋属于两限房，当时无法办理网签，更无法在涉案房屋取得产权证未满五年的情况下办理过户手续，也无法产生涉案房屋所有权转移的法律后果，故不能据此认定王甲、殷乙与蒋丙、李丁签订的涉案房屋买卖合同不符合买卖房屋的一般特征以及与正常买房流程存在明显区别。
4.从原审法院调解情况看。王甲、殷乙虽然同意解除涉案房屋买卖合同，但同时要求李丁、蒋丙退还购房款和违约金，并还约定如不按期退款则继续履行涉案房屋买卖合同的意思表示。上述意思表示均是在王甲、殷乙认可涉案房屋买卖合同的基础上作出的，并没有为借款提供抵押担保的意思表示。
5.从王甲是否具有购房资格的情况看。在本院二审期间，王甲提交了在2016年12月签订涉案房屋买卖合同时，其已经连续交纳北京市社保满五年的证据，可以证明其具备购买涉案房屋的资格。另外，王甲是否具备购房资格并不是认定其与蒋丙、李丁签订的合同性质是为借款提供抵押担保的依据。
6.从王甲、殷乙与蒋丙、李丁约定的涉案房屋价格为120万元是否合理的情况看。李丁认可其购买涉案房屋大概花了54万元多。王甲、殷乙陈述与蒋丙、李丁约定的涉案房屋价格为120万元是参考当时周边小区商品房价格确定的。同时合同约定了税费由出卖人蒋丙、李丁承担，但对于税费的数额没有约定且未对是否需要缴纳土地出让金以及数额、由谁负担进行约定，故无法判断约定120万元购房款是不合理的，也不能据此认定王甲、殷乙与蒋丙、李丁签订的涉案房屋买卖合同是为借款提供抵押担保。
7.从原审法院认定“李丁与蒋丙离婚后，涉诉房屋归李丁所有，而从支付款项来看，均是王甲向蒋丙进行支付，没有记载任何有关李丁的信息”的情况看。王甲、殷乙主张的100万元购房款的转款时间均在蒋丙和李丁婚姻关系存续期间，且蒋丙已经实际接收了，故不能依据实际收款人没有李丁的情况认定王甲、殷乙与蒋丙、李丁签订的涉案房屋买卖合同是为借款提供抵押担保。
综上，王甲、殷乙与蒋丙、李丁签订的涉案房屋买卖合同是真实有效的，本院予以确认。 原审法院在缺乏直接证据证明当事人合意的情况下，根据不合理的推测判定王甲、殷乙与李丁、蒋丙签订的涉案房屋买卖合同是为借款提供抵押担保不妥，本院予以纠正。
最后，关于涉案房屋是否于2019年5月实际交付给刘某占有使用的问题。
本院从如下事实予以评述。
1.刘某陈述其于2019年5月实际入住了涉案房屋。但根据其提供的聊天记录及其证明目的显示，因蒋丙、李丁延迟交付房屋，2019年12月23日至2020年3月，刘某多次催促蒋丙给付2万元房租，2020年3月17日，蒋丙微信转账1万元。2020年4月30日转账记录载明向“月亮”转账1万元；
2.王甲于2021年3月23日对涉案房屋换锁，换锁时涉案房屋并没有人居住。庭审中，刘某称是蒋丙发现门锁被换后通知刘某，其又换锁并报警；
3.涉案房屋从2019年5月至2021年2月2日刘某与李丁、蒋丙在法院达成调解协议期间的水、电、燃气使用和交费情况，均不能证明系刘某交纳，也不能证明刘某于2019年5月合法占有涉案房屋；
4.刘某提供的涉案房屋装修协议和付款凭证、刘国显的居住证、涉案房屋小区业主群聊天记录、物业费收据、居委会证明等证据均是在发生诉讼之后，也不能证明刘某于2019年5月合法实际占有涉案房屋。
综上，根据本案现有证据无法证明刘某在2019年5月合法实际占有涉案房屋。对于发生诉讼后，刘某实际控制涉案房屋的行为，不应视为实际合法占有。
综上，鉴于李丁、蒋丙分别与刘某、王甲、殷乙签订的涉案房屋买卖合同均有效以及均无办理过户、网签和实际合法占有涉案房屋的情形，本院根据公平、合理原则，优先考虑合同的成立先后、履行先后顺序，确定王甲、殷乙为继续履行涉案房屋买卖合同的买受人。李丁、蒋丙虽然已经离婚并约定涉案房屋归李丁所有，但蒋丙作为涉案房屋买卖合同的签订人，其有义务按照合同约定协助办理过户。关于刘某与李丁、蒋丙之间的纠纷，可另行解决。
二审判决：卖方协助买方办理过户
综上所述，王甲、殷乙要求李丁、蒋丙协助办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户到其名下的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市密云区人民法院（2021）京0118民再x号民事判决第一项；
二、撤销北京市密云区人民法院（2021）京0118民再x号民事判决第二项；
三、李丁、蒋丙协助王甲、殷乙办理位于北京市怀柔区xx房产过户登记手续：
四、驳回王甲、殷乙的其他诉讼请求。
一审案件受理费7170元，由李丁、蒋丙负担3585元（已执行），由王甲、殷乙负担3585元（已交纳）。第三人撤销之诉案件受理费70元，由蒋丙负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
保全费5000元，由李丁、蒋丙负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费7170元，由李丁、蒋丙负担3585元（于本判决生效之日起七日内交纳），王甲、殷乙负担3585元（已交纳）。
本判决为终审判决。
律师点评
本案有两大难点
一是因为我方与卖方在这次的买卖前后有过多笔民间借贷，往来账目较多，所以被法院认定为以买卖为担保的民间借贷，律师通过表格形式向法官一一标明了借贷和买卖的分界线：
二是在我方和刘某都被认定为买卖的前提下，根据法律规定均未过户，谁先占有使用房屋，房屋最终就判给谁，而卖方和刘某一直极力配合伪造了刘某的居住假象，比如交暖气费物业费的凭证，办理居住证等，以及卖方和刘某的陈述。而律师通过调取水电燃气费明细证明案涉房产争议前无人居住，同时，通过之前的多次诉讼中对方的一些陈述，比如*锁撬**一事，比如刘某向卖方收取房屋占用费，比如蒋丙提交的录音等，证明在发生争议前无人居住。对方提交的居住使用证据都是争议发生以后的，不属于合法使用，法院采纳了这一观点。