2月24日，左海璞宸（备案名：璞宸公馆）3#楼的30套住宅取得预售证，我们来一起看看：
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左海璞宸位于鼓楼区西洪路南侧、祭酒岭新村东侧，虽然顶着鼓楼的光环，但是项目区位却处于鼓楼外围，周边环境和配套都很一般，从价值来看，甚至不如晋安的二环内和台江的核心区。
从卫星图可知，项目周边楼盘房龄都较长，绝大多数为2000年及以后新建的小区，这些小区没有人车分流：配套亮点则有福州大学和沃尔玛山姆会员店，以及地铁4号线等。
项目属于袖珍盘，共规划两栋住宅楼和一栋商业楼，合计商品房为72套，安商房为26套。地块被路网分割，分为两个区域，南区为3#，共计30套；北区为2#，为安置型商品房社区，由42套商品房和26套安置房组成，主推面积97-110㎡的四房产品。
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项目定位为鼓楼刚改，以周边地缘客户为主，从之前类似安置商品房入市去化来看，比如台江区的南山纵横瀛洲府等，只要在备案均价范围内，通过分销或者中介，都可以慢慢被市场消耗，所以这种定位对于开发商左海来说，日后去化压力相对较小。
项目在社区方面不突出，均为单体楼设计，没啥社区资源，但是户型却有点意思，项目主打的97/98㎡和108/110㎡，均采用四房两厅两卫设计。在鼓楼100㎡以下户型引入四房设计，除了因为鼓楼土地资源紧缺，还要就是考虑到二胎需要，那么多一间袖珍房间，就多一份功能区。
但是受限于物理空间限制，这种97-110㎡的四房产品，注定使用空间有限，买房人要结合实际，实现可分可和。
价格方面，土拍给出的指导价是3.8万，本次取证一房一价表如下：
项目为小高层，所以公摊为17.12%，从市面上看，鼓楼小高层较为稀缺，加上公摊小也算一个亮点。
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从取证情况看，3.3万起价，最高是4万，入手门槛在360万-400万左右；相当于东二环改善客群，我们可参考2月鼓楼台江主要网签情况：
以上可知，入手鼓楼的基本门槛在350万左右，比如西区恒宇尊禧均价37652元，2月成交5套，与该项目有一定可比性。
至于这种小体量有多大性价比，主要还是靠个人需求，对于片区客群来说，可能原有老破小住腻了，但是又习惯在片区内生活，这些人可能会成为潜在客户。以及周边就业群体，比如鼓楼软件园的客群，可能希望在此置业等。但是对于其他区域客群来说，花了350-400万买一个没有小区的楼盘，可能还不如东二环一些改善盘住的舒服。
但是对于开发商来说，项目体量小风险可控，后期压力不大，先按照备案价格卖卖看，没准还能有销量。
这种体量小的项目，不是走量项目，卖得好或者坏，对于市场行情影响并不大，就比如现在鼓楼和台江成交，一个月十来套成交，并不能说明行情好坏一样，这些地方已经进入存量房市场，主要看二手房成交活跃度。