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沸沸扬扬的广告吸引了人潮涌动，买房人怀揣着对“家”的期待和向往齐聚一堂，面对一幅幅描绘远景的图纸画面，在迎接未来诗意般的生活中，拿出自己半生的积蓄，为给家人一个美满幸福的下半生。漫天的说辞、各种 样板房和宣传册、常用的微信公众号、3D实景样板房、电脑网页宣传页面，就这样席卷而来，一股脑涌入买房人的潜意识中，一顿狂轰乱炸后，想入翩翩，如此，怀揣着期待和信赖，庄严的签下了“契约书”。终于，到了秋收的季节，房屋竣工完成，满心欢喜的去迎接收成。可曾想，理想和现实的距离如此不堪，天上和地下的差别让人顿生恨意，一纸诉状，请求法院还我信任和期待。
01 —
故事发生
2020年6月，小漫和上海某地产有限公司（以下简称开发商）签订了《上海市商品房买卖合同（预售）》，约定购买上海市某地区的一套房。购买前，小漫多次实地考察并参加各种宣传活动。媒体广告对周围环境进行了画面式的描述，不仅有文字描述更有图片设计呈现在眼前。比如“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水， 8 / 12三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”、意境园林、樱花大道、还原自然本色、人车分流”；也有对房屋自身的具体描述，比如3米层高、150㎡的央景楼王，更有房屋分户平面图，载明了建筑面积和户型面积；有的对周围的附属设施如小区附近有学校入驻、有游泳池等配套设施做了肯定性的宣言；有的开发商宣传附赠大堂和其他面积等。有些活动，有政府领导的参与，对项目给与肯定，对公司寄予厚望。后2022年1月竣工，现场查看房屋情况和附属设施，和宣传完全不符。 02 —法院裁判情况分析 对江浙沪地区5年来开发商虚假宣传案例进行检索，法院更倾向于驳回购房者的诉讼请求，原因是开发商广告宣传未构成要约。一、广告宣传是否构成要约对于认定开发商广告宣传未构成要约的法院认为，格式合同条款中明确说明广告宣传等为要约邀请，不构成要约，除非满足最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条（以下简称“司解第3条”）规定的三个条件，但往往对条件内容进行严格解释。如说明和允诺具体明确，大部分法院认为“创新打造出300余席现代中式庭院”、“北山中水， 8 / 12三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率”、“意境园林、樱花大道、还原自然本色、人车分流”等此类描述过于抽象、不满足明确具体的要求；有些法院认为广告宣传的内容应该属于建筑规划范围内的房屋和附属设施，建筑规划范围外的房屋和附属设施不属于虚假宣传的范畴，如公司的宣传不在已经取得规划许可的规划范围内，不属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不应当视作要约；最后，司解第3条还强调该说明和允诺对合同的订立及房屋价格产生重大影响。据此，有法院认为，如果买受人所买房屋价格符合市场价格，即使房屋内容不包含广告宣传，所涉内容也不构成违约，若买受人认为广告宣传内容对其合同订立有重大影响，则需举证证明。由于三项条件的加持，导致广告被纳入要约的可能性大大降低，易使购房者的利益难以得到保障。部分法院认定开发商广告宣传构成要约，从司解第3条的要件着手，认定条件适当放宽。一般情况下，广告内容描述详尽具体、附有具体数据或具体位置等详尽信息的，认定为具体、明确。比如，户型建筑面积、有飘窗等，对房屋建筑进行具象化和数据化的表达，使得绝大多数理性受众对广告内容理解无争议，广告内容即为明确具体；对于建筑规划范围外的附属设施，如宣传对20000平方米的休闲绿地上修建网球场、篮球场、游泳池等各种休闲配套设施作出明确承诺，虽然不在规划范围内，但其宣传广告足以让买受人相信在房屋建筑规划范围内，故应视作“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，由于对规划范围作出的具体明确的虚假承诺、性质更为恶劣，所以应对司解第3条做扩大解释；对合同的订立和房屋价格产生重大影响，“重大影响”的判断标准较为主观，针对不同的人不宜采用相同的标准，比如宣称建有重点学校对有学区房需求的人尤为重要、对喜好游泳的人宣称小区建有大型游泳馆也构成重大影响。二、赔偿数额的计算通常情况下，广告宣传构成要约，开发商需要承担相应的违约责任，违约责任数额的确定是调节利益平衡的利器。预售合同的补充协议中通常对违约责任有一定的规定，一般描述为：“不超过房价的’10%’等。”对最高数额做出了一定的限定，设置了上限。在司法实践中，法院通常不会依照合同上限要求开发商对小业主承担违约责任，而是在变动的区间视情况行使裁判权。有些法院“酌情”认定，但无从了解酌定之司法逻辑，比如按照原告诉请的1/2认定赔偿金额；有些法院会依照类似房屋市场价格的差额来计算赔偿数额，此种证据通常由被告方提供；有些法院以缺少面积×单价来确定数额，在可量化的标准下，相对可控。
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学说观点借鉴
政策的规定与适用常与经济的发展相适应，在房地产市场高速发展时期，房地产是经济发展的重要保障，房屋买卖通常涉及较大金额，若轻易介入，易导致权益失衡，破坏房地产市场稳定的交易秩序。恰恰司解第3条的规定赋予司法较大的裁量空间，而这种裁量空间便需要与当下的社会经济条件相适应。如今的经济形势发生转变，司法裁判也逐渐从严格向宽松倾斜，以规范房地产领域秩序。
法条的抽象和不可量化性造就了裁判的多样性也赋予了适应社会生活变化的灵活性，但因此也破坏了法的稳定性，无法更好的指引特定的行为。所以，学者也力求确定一个更为量化的标准或更为具象化的解释路径，以防止权力的扩大。有学者提出可以引入【广告失真率=（宣传值-真实值）÷真实值】来反映广告的虚假程度，至于数据的设定可以依照具体情形来定，用量化的数据作为一个临界点，可以更好的规范地区法律区域同一性。
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购房者如何防范风险
1.购房者在接受广告宣传的时候需要警惕，尤其需要注重“证据”的搜集，对开发商宣传的广告进行证据保全，便于日后的取证查实。搜集证据时要证明广告宣传人是开发商，要注重主体和内容的关联性。
2.购房者在签订预售合同时，着重要看免责声明，对于涉及重大权益的内容，可以要求出卖人在宣传资料中签字盖章，并将宣传资料作为购房合同的附件并进行全程录像。
3.购房者可以到规划部门、房屋部门、建设部门做调查，到具体的科室去咨询，也可以看看该开发商历年的履约情况，保持谨慎理性的心态。