因为3个原因，最近去了南屿转了转。
最近不少网友咨询：曹德旺捐了100个亿，要在南屿打造福耀科技大学。一个清华附中就拉动了三江口和南江滨板块，那么福耀科技大学对南屿楼市影响大不大？
第二，几天前一个码农小哥哥的买房心得，引发了不少人的争议。2015年错过金山后，兜兜转转在今年选了南屿的叠拼。签约后的他还是有点不安，南屿楼市到底会怎样？
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第三，其实去年8月，曾写过一篇稿子说南屿和南通楼市的。当时的观点是觉得虽然南屿楼盘数量有一些，价格也不错，但整修的县道有很大可能劝退不少在意城市界面的购房者。
一年之后，南屿的项目到底怎样了？
01 南屿楼市简史
串联起金山与南屿的浦上大桥 张闽文/图
2013年7月1日，福州高新区管委会正式接管南屿高新区，是南屿片区行政地位升级的标志。
在福耀科技大学这个重磅利好前，南屿楼市卖点主要集中在几个方面——
首先是商圈。相比上街板块的永嘉天地和博仕后购物广场，南屿的信通中心、正荣财富中心、龙旺商业中心，再加上今年9月30日开业的高新区万达广场，是闽侯诸多板块中，商业氛围最好的。
高新区万达广场
其次是地块优势。
南屿隔壁的上街板块，有高校有地铁，但因为当年福州大学城早年在上街板块圈地比较大，再加上诸多本土的小房企的先期拿地，所以想挤进去的房企难度较大。
相比上街，南屿自然成为诸多品牌大房企亮相的首选。云集的房企和项目包括了：国贸、中海，阳光城翡丽湾、碧桂园十里江湾、群升江山城，泰禾红悦、世茂福晟印江南、正祥林语墅等。
第三是价格的优势。
正荣财富中心，拿地时间是2012年，楼面价是4219元/㎡，泰禾红悦，拿地时间是2012年12月，楼面价仅是2500元/㎡。
阳光城翡丽湾，拿地时间是2006年，楼面价只有1600元/㎡。
这样的楼面价，再叠加高新区的限价政策（房价很难突破到2万+以上），就让与金山一桥之隔的南屿出现了性价比。
当然市场对南屿楼市的担心，可能来自几个方面：
这几年福州发展方向一直在往滨海新城、三江口转移，再加上相比竹岐和上街，南屿又缺少地铁概念，还有117县道等城市界面的问题，这里不容易被买房颜值控接受。
此外，南屿的本身的人口与上街相比其实差不多。
2020年的一篇文章有分析，南屿片区人口不足9万，上街镇人口则是8.5万。但上街还有以福大为中心的大学城新区，师生人数可能超过20万。
2017年以后，南屿的房价有过下跌的经历，很多购房者对这个板块信心还是不足。
但是时间来到2021年，这几年不少南屿的楼盘因为价格和供给关系，出现了好房子不愁卖的情况。但在用户心理层面，大家对高新区楼市期望高，但楼市现实与期望确实差了半个节拍。
02 曹德旺+福耀科技大学 为啥牛？
2021年5月，福耀科技大学在南屿闪亮登场。
投资100亿的福耀大学择址南屿，不少人只是觉得这就是一所大学的落地，可能最多和类似福州大学、福建师大落户闽侯一样。
但在认真看完曹德旺接受媒体采访时，才会知道这所学校的牛X之处，曹德旺给这里带来的礼包不仅仅是100个亿。
福耀科技大学站位高，讲原则。曹德旺透露，办学是他主动提出，福建相关领导召开了好几次会，专门讨论办学。“出资的基金会不参与学校具体的管理和监督，学校还是由政府来管理。”
如此格局和站位，与某位富豪办的X湖大学显然不是一个事。
福耀玻璃在美国的工厂
第二是投入大。
不少文章都说到了100亿投资。但曹德旺说，100亿只是基础设施建设，建校园。
曹德旺表示福耀科技大学的对照模板是慕尼黑工业大学。1868年建校，出了7个诺奖获得者。
慕尼黑工业大学1年是14亿欧元的经费。所以福耀大学未来将接受大量的外部资金的支持，不排除国内头部企业。也就是说，学校的造血机能已确定。
一个新区能否兴起，规划PPT固然重要，真金白银的投入才是王道。众人拾柴火焰高，现在来看，福耀科技大学的投入有保证。
慕尼黑工业大学教学楼内的滑梯
第三是培育的人才是未来的工匠型领军人物。全英语授课、7到8个学科，招聘优秀本科生，学生毕业可以拿到硕士研究生证书。
所以说这所学校与周边的福州大学等都不构成竞争的关系。这所大学要解决的是中国教育重虚拟经济、轻实体经济的倾向，助力中国制造业解决应用型、技术技能型人才断档的问题。
这是一所全国甚至全球视野的学校。75岁的曹德旺透露，自己将亲自成为福耀大学第一届董事会的董事长。
03 礼包何止100亿？
福州南屿流洲村征迁工作已经开始
从南屿镇开车前往未来福耀科技大学的所在地流洲村转了转。
说了半天福耀科技大学，但是毕竟咱做的是楼市分析。所以还是要回归到楼市上来。
先说结论：定位高，能够不断自筹资金，培养人才路径清晰的福耀大学将有很大可能成为南屿乃至福州高新区的起飞一大动力引擎。
流洲村征迁工作已经开始，有不少流洲村的村民开着打包行李的车辆，向村外驶去。
与村民聊了聊，结合网络资料，流洲村有400多户，1700多人。
而在流洲村的征迁指挥部，有这样一张细节海报： 福耀科技大学办学规模是3000-5000人，校园不设围墙。
获得征迁款的村民，以及3000-5000名优质的本科毕业生，负责教学的一流学者与企业高管，这些人都将给南屿带来充足的购买力。
在征迁动员会议上，相关领导也透露了福耀大学的落地可能带来以下的利好——
促进周边产业发展。目前高校学生年人均消费32000元左右，其中有30%用于校外周边的消费。
以初期这所大学5000人来计算，一年的校外消费就将突破5000万。
能够增加就业渠道，今后流洲村的附近村民都有可参与大学内的有关后勤工作。
完善高新区及南屿镇的市政功能，特别是道路、交通、绿化、雨污管网等。
征迁指挥部设在流洲村委会内
这也就不难理解久违的地铁规划重回南屿。
最新流出的地铁规划图中：3号线重新过江，在高新区后山村设站的位置，恰好位于最新规划的“福耀科技大学”西侧。
此外，如果按照福耀科技大学初步规划，招收的主要是优秀的本科学生的话，那么这些人很有可能一边读书，一边也需要考虑成家置业的问题。
就在几天之前，福州高新区教育规划出炉：将配建31所中小学、54所幼儿园。
南屿和两园板块，占据13所小学。
福州高新区小学规划
一所福耀科技大学，带来的是大量（有企业经营能力）的学霸+高净值人群+配套提升，这对暂不限购的闽侯楼市来说，绝对是个利好。
04 南屿楼市：价格不错 新房较少
热闹的南屿镇
1年前的8月，县道117是一片沙土。
10个月之后，县道117还在修缮，但宽阔的路面已有雏形。
路过南屿镇门口，因一半路面施工，车道变窄，出现了两车会车碰撞，交通堵塞的情况。
所以哪怕福耀科技大学落地的利好还需要几年时间，但春江水暖，这里的楼市已经有感知了。
2020年8月，克而瑞做过一次福州的车库售卖数据。无论是否自愿，但从车库的成交套数，就可以看出南屿多个小区的人气。
闽侯车位成交数据 来源：克而瑞
群升江山城、融侨观湖，龙旺康桥等等成交车位都在300个以上。
1年之后，南屿楼市的情况又如何？
库存量少，新房少。
克而瑞数据，5月闽侯普通住宅库存量小幅下滑至70万㎡，去化周期至8.3个月；板块方面，南通库存量最大；上街、南屿、竹岐去化速度快，去化周期不足5个月。
而福耀科技大学周边的楼市情况又如何？先看最近的几个新房项目。
先说保持观望的项目：世茂福晟印江南。实际可售楼面价是12466元/㎡，网签均价16157元/㎡。高价拿地，低价卖房，再加上目前福晟比较微妙，虽然项目已经售罄，但后续还值得继续关注。
在售的高层项目：三迪雅颂枫丹、中梁百悦城都只剩下少量现房。群升江山城、碧桂园铂玥府仅剩少量余房。
中梁百悦城仅有少量余房
正祥林语墅、阳光城翡丽湾目前主推别墅洋房。
比较可选的新房也就两个项目：诸多人等待，还没开盘的国贸学原二期。
另外一个就是方远未来之光。
这个项目很有意思。首先房企来自浙江台州，创立于1979年。
第二，拿地的方式也很有意思。项目所在的地块不是土拍，而是置换所得。
原先的两幅地块因为多种问题，无法动工建设，被政府收回。方远集团在得到两块新的置换土地后，开发了方远未来之光。
方远未来之光已经封顶
项目目前主推3种户型，得房率还算比较高，价格也不错。
8楼75㎡产品，做三房两厅，套内面积70㎡，总价110万左右。10楼86㎡产品，套内面积82㎡，总价132万。96㎡产品，套内面积92㎡，总价142万。
项目本身去化率不错。
置业小姐姐很有意思很有底气：她说楼盘比较好卖，所以在南屿宣传比较低调，随着福耀科技大学等利好消息落地，二期估计要涨价。
05 慢牛是最好的结果
图片来源：福州日报
有人曾做分析：把福州比作一条龙，五凤山、金鸡山“双凤”为龙之犄角；三坊七巷及原脉温泉，为龙之双眼，五一广场为龙之鼻。金山是龙形脊梁，旗山所在的南屿是龙之后爪。
龙要起飞，后爪最后离地。
2013年，南屿就被定义为福州“城市副中心”，经历了多年等待，南屿收到了最好的礼包。
先说几个个人观点：
第一：房价慢牛是趋势。参照硅谷大学城等经验，高校云集的区域在发展初期，为了吸引人才，都需要房价尽量保持一个慢牛和缓涨，所以不要指望区域的房价会快速起飞，也不要忽视了政府控房价的力度。
等待征迁的流洲村村口
第二：教育人才的涌入，对长期房价是绝对利好。金山中学最近的考试成绩有目共睹，诸多高素质的人才流入，是可以把自己小区考成学区房的。不要怀疑学霸的碾压能力。
第三，前几天新政出炉：政府收入的大头土地出让金划转税务部门征收后，收支需要严格按预算管理。这对不少需要巨额投入的新区来说，未来的制约会更大。
福耀科技大学的后续资金来源于曹德旺，再加上合作企业注资，可以持续维系快速的发展速度。
最后一点，有点玄学了。
曹德旺自传中有提到与闽侯的故事
为了写好福耀科技大学的文章，周末特意读完了曹德旺的自传《心若菩提》。这是一部少有“爹”味的成功人士自传。
曹德旺的自传中有个出场人物，就叫“闽侯人”。
这个“闽侯人”因为生意和理念，多次与曹德旺发生冲突，但最终曹德旺用胸襟折服了对方。
“闽侯人”最终也因为做福耀的工程，成为了房企老板，身价几十亿。
能把“闽侯人”写入自传，看来曹德旺心中对这片土地看来是许久难忘。
冥冥中，福耀科技大学落户似乎就是天意。天道酬仁，仁者无敌！