限购之下，商铺还能投资吗？
近日，家住地铁绿城杨柳郡的刘女士犯了难。
经历了去年P2P爆雷、股票大跌，刘女士认为最保险的投资方式，还是房地产。于是近日，刘女士想在自家小区底商（杨柳郡好街）投资一套商铺。为什么在杨柳郡好街？刘女士振振有词。
首先，杨柳郡一共有四期，共计4600户，其中一期1025户、二期1200户已交付。小区自身的人流量足够大。
其次，除了杨柳郡的住户以外，杭州地铁集团的办公地点就位于杨柳郡，员工数以万计。而在该区域内，几乎没有任何商业，杨柳郡好街是唯一的消费场所。
最后，刘女士认为，杨柳郡刚刚交付，业态还很少，无论是出租还是自己开店，前景都不错。
愿望很美好，但刘女士一经打听，心就凉了半截。据悉，目前杨柳郡商铺在售最小面积为118㎡，总价400万起，目前租金约为3元/天·㎡。刘女士一算，年化投资回报率仅3.2%，甚至不如银行的活期存款。
不过也有朋友劝刘女士，铺子需要养，有些铺子养得好，十年后身价可以翻倍。
但也有反面案例。如杭州有名的武林路女装街，商铺单价曾达到50万元/㎡，而现如今已跌回10万元/㎡。
现在的杭州，就算在寸土寸金的延安路上，也有空置的商铺。杨柳郡好街虽然刚开张不久，但也有不少已转租几轮的空商铺。刘女士打听到，如好街现正在营业的健身房、便利店、烘焙坊等，都盈利微薄。
“现在经济不好，生意难做，商铺投资似乎也不靠谱。”刘女士想了很久最终也没能下定决心买了家楼下的商铺。
不止有杨柳郡好街，据了解，杭州大部分小区底商都发展得不尽如人意。就连市中心的商业综合体，高昂的租金和店铺经营困难之间也矛盾重重。有人认为，这是宏观经济下，消费降级带来的后果。
根据国家统计局数据显示，今年1-5月我国社会消费品零售总额累计值为161332亿元，累计同比增长为8.1%，呈下行趋势，2018年至今的最高值为9.8%。
确实从数据来看，消费需求的减少十分明显。不过也有例外，杭州商业地产老大——银泰的现状就很出乎人的意料。在行业寒冬中，银泰却逆袭以37%的销售增长在中国百货业位列第一。有人说，这是阿里巴巴新零售给银泰带来的第二条生命线。
据了解，阿里巴巴介入后的银泰，迎来了数字化的改革。其中最重要的成果就是喵街APP。据悉，目前喵街APP的订单占了银泰百货总体交易额的44%。2018年的天猫“双十一”，喵街上活跃数字化会员突破450万，同比净增2.25倍。
银泰365会员卡的诞生，连代购这一渠道的生意都被拦截了。“武林银泰的人流量每天都像在清仓打折。”一位杭州的消费者如是评价。
银泰的逆市增长，也从侧面反映出消费者观念的又一次转变。
一直以来，电商被视作是传统零售商业的最大竞争对手，包括传统商业街的没落，大家都把其原因归结到了电商兴起之上。
不过，从统计局的数据来看却并非如此。2018年至今，虽然网络零售总额一直占据不小的比重，但也呈现出逐年轻微下滑的趋势。其中2019年1-5月的网上零售总额占比21.7%，比2018年平均约30%的比重有所下滑。
这一数据表明，在宏观经济的影响下，大家更注重体验式的消费。而这对线下商业综合体来说，是一次转机。
根据《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》显示，今年以来，中国商业地产市场预期普遍下行。不过《报告》也认为，拼多多的崛起不只是消费降级，而是追求高性价比的新消费理念的体现。
行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼创新压力加大。
就在此时，杭州商业地产被注入了多股力量。多家成熟的香港商业地产开发商，不约而同选择了杭州。
半个月前，江河汇综合体项目经过现场竞标，最终由新鸿基&平安联合体竞得，成交总价132.6亿元。7月30日，望江新城综合体地块由香港新世界以总价98亿元拿下。5月，嘉里以68亿元拿下城市之星综合体地块。还有去年5月，恒隆以107亿元拍得了百井坊商业地块……
杭州商业地产热闹非凡，银泰一家独大的局面似乎将要被打破。有人说，这些经验丰富的香港商业大鳄涌入杭城，或许就是杭州商业质变的一个契机。
上周，江河汇综合体中标方案公布，其中最大的亮点，也是江河汇的地标——一个无缝步行桥。该步行桥横跨运河，连通汇西、汇中、汇东公园，并连接汇西和汇东的公共景观。简而言之，就是一座运河上的大型天桥。据说这个卖点是，在这里，可以360度纵观钱塘江、大运河汇流的景色。
而上一个可以直接观水景的购物中心，还是西湖边的湖滨银泰名品街。
开发商已渐渐意识到，杭州的消费者，除了购物和吃饭以外，还需要更多的文化熏陶和沉浸式消费。譬如近期入杭州的这些香港商业地产商中让大家的期待值最高的香港新世界。说到新世界，K11是代表作。
K11起源于香港，早在本世纪初，香港就已经拥有上百个商业体，然而这些项目同质化严重，发展后劲不足。于是，一个结合了艺术和文化的商业中心——K11应运而生。此后，K11陆续在北京、上海、广州等多个城市落地，每到一处都成为城市的潮流中心。
显然，杭州目前也缺少这样一个“小资”的场所。也难怪这些商地出让时引起的轰动，甚至盖过了同期的宅地出让。由此看来，杭州不是商业过剩，而是正在等待一个全新的面孔。
