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购房百科
每周五，房哥会针对大家在买房中遇到的问题疑惑统一在微信进行回复，个人意见，仅供参考。
问：凤城九号和保利拉菲公馆怎么选？
答：从位置上看，两个盘一个在凤城十路，一个才凤城九路，中间夹着万科金域华府，距离地铁2号线运动公园站保利近一点。主要区别在与凤城九号是现房，保利现在刚封顶，导致价格上差200块左右。
再说开发商的情况，凤城九号陕西金磐房地产开发公司目前在西安只有这一个项目，开发商实力一般，小区本身也较小导致的直接问题就是配套这些跟不上，所以才有物业允许一楼开水果店的情况，个人建议如果急着住，就第一个，不着急的话，保利的牌子，小区规模还有配套各方面比凤城九号要强很多！
问：恒基碧翠锦华和华清学府城怎么选？
答：在这里说下房哥选房子的三个标准。开发商实力，地段，价格。开发商实力大出现问题的几率相对较小，地段决定房子的升值潜力，价格决定你能买得起多大的。
恒基的优势主要有三点，香港恒基兆业的牌子，二环内的地段优势，以及板式结构、南北通透、超大阳台和飘窗同时具有独特的入户花园设计。周边卜蜂莲花、西京医院、四医大，黄河实验小学、华山中学、交大附中、西安工业大学、西安理工大学也都有，距离地铁三号线胡家庙站就500米的距离。
再说华清学府城，最大的优势就是大，小区共60栋楼，其中商业3栋，多层10栋、高层小高层10栋。项目分六期开发，其中一、二、三、四期已经卖完了，在售的的是五期，总户数在13500户左右。
同样规模的小区在城东有御锦城，城西有天朗大兴郡，都属于那种卖了很多年的小区了，买这里大部分都是看中小区带建大华清小学的学位，为了孩子上学，但小区整体来说还不错，绿化，商业都符合标准，性价比高！
问：南飞鸿华洲城上学问题？
答：根据西安房哥了解此地方学校名称为“西安市雁塔区大雁塔小学石桥华洲城分校”此学校为南飞鸿华洲诚开发商和雁塔区教育局签订协议所盖的一所小学（下附学校承盖协议），开发商出资近一个亿的资金承盖的，开发商已经将所有教育配套费全部交齐，此学校去年开始招生教学，一共六个年级，一个年级四个班，总共标配24个班。开发商为了自己业主孩子上学也在积极与雁塔教育局及时接洽，并于5月初将需要上学和转学的孩子资料已递交学校和雁塔教育局。
截止目前得到开发商所说是根据雁塔教育局的回复是“：1、已经交付的新生一年级正在和学校沟通报名方法。2、明年交付的一年级新生和插班生不在本次招收范围。3、今年9月和12月交付的正在积极协调中。4、已交付的插班生目前正在接洽，还在等局里的消息。
问：毕业学生家境一般，买房买大还是买小？
答：买大买小主要还是看户型吧，像现在很多开发商93左右的做的也是小三室，132基本都可以做四室了，房哥的建议是买大不买小，首先够用，其次要考虑月供的压力，按照你现在5500的收入，月供如果在3700的话，再算上租房和日常开支的成本，压力太大，买房买够用不单单是面积的大小。
第二个问题，总的来说，大开发商牌子硬，钱也多，一般延期交房停工等问题的几率较小，主要可能就是后期物业和配套方面的纠纷，小开发商的房子，价格虽然便宜，要特别留意证件情况和施工进度，从而判断开发商资金情况，以保证能及时入住。还有一个最大的物业问题，大开发商的要稍好。
宫园中央和世茂都怎么选？
答：从位置和周边配上上讲，无疑是宫园中央优势明显。周边生活配套较为成熟，隔壁是西安市档案馆，步行500米处便是华润万家超市，马路对面衣服店、餐饮、咖啡厅等生活配套已经十分成熟。但是社区容积率为4.78，偏高，走路到大明宫遗址公园只要15分钟，环境很好，家里有老人小孩，有公园适合全家出去玩。
世茂都，平心而论房子质量没啥问题，被业主*攻围**的学位问题确实是被经发给晃了，世茂2015正常送学位到2016年经发学位满了没给世茂通知，导致后面业主维权。距离目前开发商已经对当时申请学位的业主做赔偿了，而且东边的小学已经确定，年底开建！世茂的承建商是陕建和中建，电梯是日立，瓷砖是马可波罗，窗子是三星等等，在质量硬件方面没有任何问题。
问：天朗蔚蓝东庭98户型怎么样？
答：我找了下，你说的应该是这个户型，一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有：动静分区、干湿分区、公私分区、通透良好、动线合理、尺寸合理。
这个户型整体方正，纯朝南采光。明厨明卫，算是比较经典的三室户型。靠近南边两个卧室和一个客厅的阳台是赠送面积，不计入产权，总的来看，这个户型不错，可以具体看下我之前写的选户型的文章买房*规则潜**：800万西安人都该知道的选户型诀窍
另外我找的户型图上没有标注具体尺寸，最好去问下开发商，一般而言，客厅开间不宜小于3.6米。
主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，最小不得小于3.0×3.3。次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，进深开间要求没那么高。
厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。卫生间一般4平米左右，尺寸多为2×2、1.8×2.2。
问：恒大翡翠华庭70年产权公寓是怎么回事？
简单而言，就是土地 性质是住宅，开发商将整栋楼分割为小户型，以公寓的名义进行出售，一般而言纯商业公寓的梯户比非常高，而住宅式要低一些。公寓和住宅的区别主要看土地性质和年限，相比较纯商业公寓，住起来要舒服一点。
另外纯商业公寓还有以下几个问题，需要留意：
1.土地使用年限短
商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2.高税费转手交易难
根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。
3.房贷利率高年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的*款贷**(住宅可获最长30年、最高七成的*款贷**)，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目*款贷**利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅*款贷**利率多是上浮1.1倍。
4.管理费水电费更贵
商业公寓的水电收费标准比一般住宅要高，另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。
5.不能入户无学位
购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。
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