撰文：悟空 美编：丽君 校对：紫藤
这几天，全国楼市又开始热闹起来了。
深圳春笋旁亿万豪宅瑞府被去化大半，多套上亿豪宅被认购；
南京惊现千人看房团，有楼盘连续日成交额破亿；
去年年会上我还在给东哥申请去燕郊考察，认为这里未来可期。这不，房价连跌20个月的河北燕郊，有房一夜涨了7000元/㎡。
难道，2019楼市的春天，要来了？此时，观望刚需心里是最忐忑的。说好的降价呢？说好的崩盘呢？
【一】别事儿
很多刚需，买第一套房时非常纠结。不知道买什么房子好。地铁，学校，商务商业，公园什么都考虑进去， 往往看房一两年，都不知道买什么好。
咦！东边不中，太贵。白沙绿博太球远。
咦！南边不中，太乱；
咦！北边不中，啥都没有啥。
凡此种种。总之，越看越迷茫。
刚需买房其实不要搞这么复杂，第一套，买你买得起的房子。不要嫌弃他小，不要嫌弃他远，不要嫌弃他乱， 买了就好。周围没有的，随着时间的发展， 都会有的。鬼城郑东新区如今什么样？鸟不拉屎的白沙现在也通了公交，未来五年还会通地铁。
没有完美的房子，完美的房子你也买不起。刚需第一套， 趁早买了就好。 就像我们春运买车票。买不了高铁买绿皮，绿皮没票你买个站票在车厢里“谷堆”那都中。
反而是有多套房的投资者，因为已经有一定经验，你又不着急住， 也不着急办事，买房才要好好挑。因为你在错误的时间买入错误的楼盘，收益不一定有货币基金、银行理财或者信托高。
刚需记住，除了北龙湖的房子，其他大部分房子是用来换的， 买的不好，比不买强。大牛市来临，阿猫阿狗的楼盘都会涨， 所以，尽快上车，以后你可以考虑换房，从换房到买房，你就完成了一个质变，这个质变好比在部队里的军官和士兵。
如果一直犹豫，后果就是上不了车， 或者买更烂的房子。
如果你实在不知道怎么买， 你就跟着地铁规划买 。所谓地铁一响，黄金万两。 但也不是乱买，以1、2和即将开通5号线为例， 周边房价，目前并没有因为地铁开通或即将开通， 从而房价迎来猛涨。因为到现在，已经透支了一波利好。
同时，市区地铁带来的溢价也小。而新区地铁带来的溢价大。
投资地铁盘，重点关注新区， 从来没有通过地铁的地方， 第一条地铁带来的溢价，投资回报最高。所以，刚需请注意，郑州市第三批地铁规划一旦正式出台，追着地铁买准没错。预计今年3-6月这期间就能正式公布。目前上报GJFGW的大约160公里，未来这160公里沿线，就是财富大道。
【二】禁区
远郊，值得买吗？因为远郊对于每个人的概念都不同。啥叫远郊？在悟空看来，对于刚需五环外都算远郊。甚至4.5环外都算远郊。
美景，当然这个美景不是开发商那个美景。很多人都喜欢， 美好的风景，让人赏心悦目。然而，美好的风景，不能当饭吃。 支撑起城市房价的，还是城市资源。
所以我们看到，自16年到现在， 郑州市区闭眼买房，都有钱赚， 唯独许多在远郊买房子的人亏钱。或者房价是有所上涨， 但涨的那一点，还跑不赢通货膨胀，还跑不赢理财收益。而且，很多地方不涨还在降。
最最最关键的是，在市区买房的，你交房装修散味后还能住，不住还能租。而五环外，交房空着的大有人在，你装修一下，那点租金还不够装修折旧费的。所以，刚需五环外是你的禁区。当然，工作在那或者生活在那的地缘另说。
我打小在金水区长大，当时东区还没有这么强势。
那时东区遍地大开发，周围都是大建设阶段。 大商场都没有，即便熙地港，也开业没多长时间。如今，这一带的房价，已成为全郑州最贵， 金水区早已望尘莫及。绿城百合，绿地老街等楼盘，品质真的是非常不错。
记得绿城百合刚出来的时候，也就三四千。我还是一个学生， 在郑州七中念书，当然我那时不可能有钱投资，所以华丽地错过东区的大牛市。 以目前的趋势来说，白沙崛起，是很快的事。投资这里，比老东区更好。 因为这里有成长性，关键价格比较低。当然，投资这里的前提是，你略微有闲钱，还能等。如果你在东区长期上班，如今买白沙真的太好不过了。
除了五环外远郊盘是禁区。市区老破小同样别碰。早年很多老破小一拆，很多人鸟枪换炮。1:1.2-1.3的赔偿加上过渡费真的美滋滋。
鉴于此，买旧房子，博旧改，就成为很多人的追求。但我不建议刚需买这个。其实这个投资方式很像赌钱，充满太多不确定性。而买房不是赌博，是对将来一定会发生的事的一个预判， 然后提前布局。
【三】跟着自己感觉走
很多群友都在群里问，我想买套房子自住，麻烦你告诉我买哪里的房子好，买什么样的房子？这个问题根本没法回答。
关于自住，每个人的感受都不一样， 我怎么能代替你的感受？
我生在东区，长在管城金水，中原区和二七区都置业住过， 就生活而言我最喜欢住金水，去哪里都方便。这就是我的感受。难道你买房跟我的感觉走，肯定不可能！
自住的房子，你一定要多看，多去对比， 自己的眼缘跟感觉最重要。我说好并不能代替你的感受。我喜欢热闹，你喜欢静呢？ 我喜欢海，你喜欢山呢？ 我不需要地铁，你需要呢？老人喜欢公园医院，年轻人喜欢学校购物中心。所以，自己住的房子，自己多看， 没人能替你决定。
以前文章中悟空提到过，买房最重要的一点就是要买自己想去住的房子，你买一个房子自己都不想去住，何求他以后升值，何求他以后有人去接盘。虽然我明白这个道理，但一直没啥理论依据支撑，最近看了本书，赶紧来装装逼。
书的名字叫《未来简史》，看完后，我对“生物学算法”这个词有了很深刻印象。
生命科学家近几十年证实，情感和感觉并不是用来写诗谱曲的神秘精神现象，而是对所有动物生存和繁衍至为关键的生物算法。
算法指的是进行计算、为解决问题，做出决定的一套有条理的步骤。
举个例子：有只猴子看到附近树上挂着香蕉，但同时看到旁边埋伏一只狮子，猴子该冒着生命危险去摘香蕉吗？
一边是不摘香蕉饿死的概率，一边是被狮子抓到的概率。要解决这个问题，猴子需要思考：我离香蕉多远，离狮子多远，我跑多快，狮子跑多快。那里有几个香蕉？值得冒险不？我现在不吃香蕉会不会饿死，能不能去找别的食物等等。
想要权衡所有变量概率之后得到最好的结果。这就是生物算法。
在数百万年的进化中，胆小的猴子，也就是他的算法高估风险，就会饿死。而莽撞的猴子，也就是算法低估风险，就会落入狮子口中。只有正确计算出概率的猴子，才能留下后代，生物算法就是这样一代代优胜劣汰的。
当然，猴子当然不会拿出纸和笔去计算奔跑速度距离等等，而猴子本身就是一个生物计算器。而我们也一样，我们的感觉和情感，都是计算的过程。当你看到一个房子，如果你非常有想买的冲动，就是你在衡量你的首付，你的工作，你的还款能力，你的通勤距离以及孩子上学问题等等之后得出的结论。
但为什么很多人都说，我看了每个房子之后都很想买啊，这从生物学算法上说不过去啊。
这就涉及干扰问题了，比如置业顾问专业对抗说辞，变形的区位图，精心装扮的样板间都是干扰你生物学算法的因素。
因此，你想要做出正确的算法，问再多专家都是没有用的，必须多跑，多问，多对比，掌握正确的信息，最后做出的决定，一定是最适合你的。
说到这里，再说个题外话，为什么女性买房的观念普遍高于男性。都说女性是感性的动物，所谓的感性，就是一种生物算法。
女人所谓的“母性”就是确保自己及下一代基因的延续和健康发展，而自有的房子有利于这种算法，就是这么简单，所以女性对买房普遍比男性执着，观念也更正确。
【四】结语
刚需买房，真的很纠结。这种纠结就源于你钱不多，总想买到一套最适合自己的。但正是这种纠结让你畏首畏尾，错过最佳机会。
所以，只要你避开远郊和市区老破小的坑，瞄准第三批地铁规划那160公里周边看你买的起的盘，多跑多问，尽可能掌握正确的信息，做出初步筛选，最后拿出来几个差不多的盘让你媳妇决定。
相信我，2019刚需用这种方法上车，肯定没错！
ID：donggetanpan
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