8月31日，“千呼万唤”的重庆第二次集中土拍终于迎来了正式官宣。
据公告显示，重庆第二批次集中供地将出让42宗住宅用地使用权，合计用地面积4111亩，起始出让总价约为316亿元，将于9月组织集中交易。
值得一提是，这次官宣，除了出让地块本身引起了众多关注外，其中一些“附加条件”更是让众多网友产生了疑问。对此，搜狐焦点重庆站总结了本次地块的出让特点，以及新增的竞买规则。
01
竞自持租赁住房
只租不售，且无产权
每次集中供地，各界人士在关注所供应地块面积、地理位置、价格外，其竞买规则也是重点关注的方面。
尤其是在7月份召开的《加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议》上，提到的“要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度”等要求；以及各大城市陆续开展竞买规则优化的情况下，这一次的竞买规则格外让人“期待”。
而这一次，重庆集中供地在竞买规则方式上，也确实较第一次有着进一步的优化。
按照本次竞买规则，在土地拍卖达到最高限价后将转为竞自持租赁住房方式；部分地块根据实际情况和市场导向采取竞方案、竞品质等方式。
那么，什么是竞自持租赁住房方式出让呢？自持租赁住房又有什么不同呢？
通俗来说，所谓的竞自持租赁住房，企业只许租不许售，承租人只能租住不能获得产权。
也就是说，竞得这一类地块的开发商，在土地使用权期限内，开发商无论是自持该地块所打造的项目，亦或是将项目转让给其他单位，都只能出租，不能出售或变相以租代售等。
并且，承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，并不能获得产权。
02
转为竞自持租赁住房方式地块
将继续PK自持面积和年限
而所谓的“竞自持租赁住房方式”，又将是怎样的玩法呢？
自持租赁，最开始源于2016年，北京发布的“9.30”房地产调控新政策。当年10月，北京市规划国土委发布公告，4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。最终，4宗地块最终以开发商自持100%面积落幕。
随后，在2017年8月，重庆发布新规，竞买人有2家及以上（含2家），采用拍卖+竞自持租赁房屋比例方式，这也是重庆首次提及自持租赁。
按照2017年8月重庆发布的规定来看，在达到土地价格上限后，通过竞自持继续PK的主要分为两步。
第一步，PK自持租赁面积；其比例以规划总计容建面的5%起始自持比例，竞拍阶梯为1%（自持年限10年），该环节以自持租赁房屋面积比例最高者为竞得人。
第二步，自持租赁PK年限；当竞自持租赁面积比例达到100%时，若还有1家或1家以上的竞买人愿意接受100%自持比例，则拍卖转入竞自持租赁房屋年限环节。竞自持年限环节以12年为起始自持年限，竞拍阶梯为2年，该环节以自持年限最高者为竞得人（最高年限应与土地出让年限一致，竞拍最高年限超过40年，则商业自持40年，住宅自持对应最高年限）。
03
17宗地要求配建租赁住宅用地
5宗配有商业商务用地
值得注意的是，按照本次的规则，还有一个重点：转为竞自持租赁住房方式；请注意，这里提出的是自持租赁住房，而不是自持租赁房屋，二者仅仅相差两个字，但区别盛大。
对于自持租赁房屋来说，开发商可采用把商业地块设置为自持租赁性质的方式，销售去化住宅部分。
但是，按照现在的政策，自持租赁住房已经无法“嫁接”到这些商业用地上。这对于开发商来说，无疑又是极大的限制和考验。
而根据公告显示，本次集中出让推出的42宗地中，有17宗要求配有租赁住房，占出让宗地数的四成，住宅用地比例5%-100%不等。要求配建租赁住宅用地比例为20%-40%间的地块共有5宗；比例15%-16%的地块5宗；比例在5%-10%的地块有3宗。
要求配建租赁住宅的17宗地块详情
其中，江北区大石坝组团G分区G15-4-4/07地块、两江新区水土组团D25-1地块、沙坪坝区双碑组团A分区、B分区A13-1/07、B39-3-1/05、B39-1/05地块三宗地块，要求配建租赁住宅用地比例更是达到了100%。
高新区西永组团O分区、D分区O10-1-1/06、D03-1/05地块，要求配建租赁住宅用地比例也达到了85%。
同时，在这17宗地块中，配有商业商务用地的占有5宗，其溢价率上限为6%的有3宗，其余两宗溢价率上限则为8%。
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三宗地块起始楼面价超万元
最高达到13300元/㎡
起始楼面地价方面，本次集中出让地块中，楼面价超过万元的有三宗，有两宗地块均为13300元/㎡。
其一，为江北区大石坝组团G分区G18-1/06地块；根据信息来看，该地块位于石马河街道玉带新城片区，土地性质为二类居住用地、商业用地、商务用地，土地面积约72.9亩，计容建筑面积12.1万方，起始总价161513万元，起始楼面价13300元/平方米，溢价率上限为6%，商住比2:8。
其二，为位于观音桥街道鸿恩寺立交西侧的江北区观音桥组团H分区H06-5/04地块；该地块为二类纯居住用地，土地面积约16.4亩，计容建筑面积2.7万方，起始总价36355万元，起始楼面价13300元/平方米，溢价率上限为6%。
另外一宗“万元”地块，则是南岸区弹子石组团J分区J4-1/04、J4-7/04、J5-6/04、J15-1/04、J3-2/04、J7-1/03、J2-1/04、J4-5/04地块。
该地块位于土地面积约265.7亩，计容建筑面积30万方，起始总价300000万元，起始楼面价10000元/平方米，溢价率上限均为8%；配建租赁住宅用地比例达到了15%，其中商住比列则达到了1.4:8.6。
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设置最高限价
溢价率上限最高15%
本次供应的42宗地块，均设置了不同的最高限价，其溢价率上限也在6%-15%之间。
其中，溢价率上限为15%的共有9宗地块，包括西永、蔡家、双碑、大石坝、大渡口钓鱼嘴等板块部分地块。
溢价率上限设置为10%-12%之间的地块有12宗，主要为西永、北碚、蔡家、大渡口、李家沱、界石、沙坪坝等地块。
剩余21宗地块溢价率上限则在6%-8%之间，溢价率上限6%的有19宗，上限8%的有2宗。
总结来说，对比4月份重庆首次的集中土拍，无论是从价格上，还是竞买要求或者规则上，土拍市场逐步优化已经是不争的事实，并且对于房企的要求也愈发“严苛”；竞自持租赁住房方式的运用，甚至是包括“严格市场准入及购地资金审查，加强企业购地资金监管”的措施，都是在坚定落实“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，提前防范房地产市场风险。
搜狐焦点重庆站记者 陈盈宏
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