刘氏夫妇为儿子刘某的将来考虑，打算为其代购一套房产，后与房产公司签订房屋认购协议，并交纳定金10万元。然而，刘某得知后并不同意父母为己购房的决定，因与房产公司协商取消协议、返还定金不成，双方对簿公堂。近日，上海市浦东新区人民法院作出一审判决，驳回原告刘某与刘氏夫妇要求返还定金的诉讼请求；驳回房产公司要求额外损失赔偿的反诉请求。
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2013年9月30日，刘氏夫妇在浦东新区繁锦路某小区看上了一套履约优惠价770万元的房产，该房产由于地段优良、价格合理，夫妇二人非常满意，遂在未与儿子刘某商量下就与房产公司签订了房屋认购协议，并交纳了定金10万元。不料，事后刘某并不同意父母代其购房的行为。
当年10月13日，刘某亲赴房产公司，要求取消房屋认购协议、返还定金10万元。但房产公司并未答应刘某要求，反而于次日向其发出一份解除函，告知刘某未在约定期间签订房屋预售合同并支付房款，已经构成违约，故房产公司收取的定金不予退还。
刘某及刘氏夫妇不仅认为房产公司这一行为不合情理，还认为未经刘某同意和授权的情形下签订的房屋认购协议不具有法律效力。为此，2014年7月，刘某及刘氏夫妇向浦东新区法院提起诉讼，要求判令刘某与房产公司签订的房屋认购协议无效；并要求房产公司返还定金10万元给刘氏夫妇。
在法庭上，房产公司则认为，当时双方所签房屋认购协议明确规定，2013年10月14日是房屋认购的最后日期。如果刘某没有按时签订房屋预售合同，房产公司有权没收定金。而在截至日期之前刘某并没有认购房屋，因此房产公司不予退还定金是正当合理的。
房产公司同时对刘氏夫妇提起反诉，认为此纠纷因刘氏夫妇的过错而起，责任应由其承担，并要求刘氏夫妇赔偿因违约带来的额外损失17万余元。
对于反诉，刘氏夫妇认为，房产公司单方出具解除函，为此，房产公司另行出售的法律后果与其无关；房产公司所谓少收的房款更不应由其二人承担。
法院审理后认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
本案中，刘氏夫妇代儿子刘某签订房屋认购协议并支付定金，但无证据证明其代理行为曾获得刘某的授权，事后也未获追认，故认购协议对刘某不发生效力，相关责任由行为人刘氏夫妇承担；刘氏夫妇在签订认购协议前未与儿子刘某沟通，导致刘某对代为购房的行为不认可，系无法按照约定签订房屋买卖合同的主要原因，房产公司可要求行为人刘氏夫妇承担责任，不予退还定金，符合合同及法律规定，法院予以采纳。
现定定金不予退还，房产公司的损失已经足于得到弥补，故房产公司反诉要求赔偿其房屋差价损失及利息损失，缺乏依据，法院不予支持。
综上，上海市浦东新区人民法院对此做出上述一审判决。
法官提醒：
通过本案审理，主审法官杨立转在此提醒广大市民，近年来，涉房屋买卖的定金合同纠纷案件中很大一部分纠纷是由“合同代理人”的问题而起。《中华人民共和国合同法》对合同行为人和被代理人的关系有着详尽的叙述，希望各位购房者在消费时仔细研究法律文书，认真对待房屋买卖的相关合同，在保障自身合法权益不受侵害的同时，承担起维护市场健康发展的责任。
来源|上海浦东法院