2月5日，南京出台《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，加强全市商业办公类建设项目的长效治理，自2020年2月1日起施行。其中，第六条明确表示，配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米。
这就意味着以后市场上低于45平米的小户型酒店式公寓会逐渐消失！
南京多次发文 规范商办类产品
实际上，2017年南京政府即出台三次关于非住宅产品的政策举措：
(1) 2017年3月10日：禁止非住宅改住（含公寓）；
(2) 2017年5月26日：公寓限高3.6m（此前为4.8m）；办公、研发限高4.2m；
(3) 2017年6月27日：商业、办公、研发类建筑最小分割单元的套内面积≥60㎡。
在本次新政中，再次提出了严禁“商改住”，同时提出了公寓最小分割单位45㎡，商办最小分割单位300㎡的要求。此外，本次新政还有几个亮点值得关注：
1、明确自持和配建比例要求
① 地上建筑总面积＞5000㎡：采用“5-2-3”模式
开发商自持50%，可分割销售20%，配建酒店式公寓30%（可分割销售）；
②地上建筑总面积＜5000㎡：采用“5-5”模式
开发商自持50%，可分割销售50%。
2、全方位限制“商改住”，严防投机行为
本次新政除了重新限定各类商办产品的最小分割面积外，还对商办产品的建筑形态、功能布局、水电气线路设置等内容有进一步的要求，明确卫生间、开水间、上下水管道井以及厨房等功能设施必须集中设置，严防后期居住化改造的可能。
3、规范商办项目销售宣传行为，全面实施流程监管
新政要求商办项目在销售现场需设立公示牌，告知购房人产品规划用途，不得擅自改变，避免因违规销售导致物业纠纷的情况发生。此外，新政还提出多部门联动，从建设、施工、销售、验收等方面全程监管，严肃查处违规行为，并纳入征信体系。
那么新政落地后，对市场有哪些影响？对此，据南京克而瑞分析，影响主要作用在3方面：
1、商办土地开发将更加规范，杜绝违规开发和销售行为
商办土地的开发将更加规范和有章可循，对于自持和销售比例更加明确，同时，从产品设计、建设施工、销售端都做到全流程监管，杜绝项目开发的违规行为。
2、小户型公寓、办公产品将退出市场
本次新政发布后，45㎡以下的公寓、300㎡以下的办公产品将退出市场。
3、缓解相关社会矛盾，减少投机行为
之前，南京商办市场“商改住”引发的维权现象时有发生，新政出台后，将从源头杜绝此类现象发生；此外，新政设定的最小建筑面积对于投机行为也起到了一定的抑制作用。
作为商办产品，小户型公寓因为总价低、租金可观，是“以租养贷”模式的市场典型。那么新政落地后，大户型公寓产品还能延续“以租养贷”模式吗？是否会引起一波购买小户型酒店式公寓的热潮？
公寓二手市场流通性较差
对比住宅，公寓优势很突出：不限购不限贷，且价格门槛较低。
以河西为例。目前河西住宅新房以葛洲坝南京中国府为首，均价最高突破6万/㎡，还有大批豪宅总价千万起步。但位于相近地段的公寓产品，如龙湖时代上城，销售均价在4.5万/㎡，且因规划有37㎡、42㎡这类小户型，总价最低仅88万/套起。
由于价差悬殊，让公寓市场吸引众多投资客、刚需客的关注。
不过公寓自身也存在一定局限，包括商用水电、不能落户、无学区、产权期短等特质，虽然买入时不占用购房名额，但转手却需要承担高额税费。加上近年来公寓供应量爆发，市场库存持续积压，导致公寓在二手房市场流通性差。
近日，乐居君就目前南京市场上部分酒店式公寓的销售情况进行了一轮摸底。
（部分二手房价数据来源于：安居客）
从上表统计的8大片区样本数据看来，南京目前大多数公寓二手房价格低于一手房，包括江北、城南、江宁一批热门公寓，进入二手房市场后并没有出现明显溢价。只有少数地段突出的项目“逆市”突围，如卡子门附近的紫荆国际公寓，前期售价不到2万，目前二手房价格已超3万。
（数据来源于：链家）
再从成交周期来看，公寓市场目前两极分化也非常明显，一批热点地段房源出货，一旦价格合适，最快几天就能成交。不过也有部分缺乏配套支撑、且可替代性较强的公寓，转手困难，甚至挂牌超过1年才勉强出手。
对比来举两个市场案例。位于南部新城的复地宴南都，去年8月一套房源挂牌总价不到百万，短短10天就促成成交；但城北某盘挂出的一套公寓房源，虽然总价虽然也不高，仅在137万，却花了近600天、期间不断降价才促成成交。
另外一个造成二手房流通减弱的重要因素，在于南京公寓库存量太大。
去年12月底，诸葛找房发布的一份最新报告显示，从成交价格走势看，南京、广州、东莞2019年前10个月公寓的平均价格较2018年分别下降6.6%、4.4%、4.4%。南京的公寓库存量大，达到79.61万㎡，去化周期长达17.4个月。
另外从克而瑞整理的近四年南京商办市场各业态产品的成交来看，2017年、2018年2年公寓销量爆发，在政策出台后，呈逐年递减趋势。显然政策对于公寓的投机行为起到了一定的抑制作用，市场逐渐趋于理性。
近四年南京商办市场成交情况
当市场供过于求，单纯靠“倒卖”公寓赚取溢价空间非常有限。因此，投资客开始将公寓投资转向租赁市场，靠租金收益来实现投资回报，“以租养贷”。
以租养贷真能行得通吗？
以南京现在的公寓市场情况来看，购买公寓若是要*款贷**，首付最低五成，*款贷**年限最多10年，当前*款贷**利率一般是，在4.9%的基准利率基础上上浮20%-30%。想要“以租养贷”，每月租金要大于或等于月供的金额。
为此，乐居君通过电联部分中介，对南京目前在租公寓的月租进行了初步统计，并对这批公寓的一手房月供情况，进行摸底：
从统计的结果来看，上述公寓中，中粮悦天地的每月租金是足够支付当月*款贷**，甚至每月还有部分盈利；
明发新城中心的月租和月供基本持平，也是可以供给公寓每月的*款贷**；
其中，中粮悦天地的公寓在能够以租养贷的前提下，还能实现盈利，这与它自身的地理优势和人口红利离不开。
中粮悦天地项目隶属于江宁大学城核心区域，周边有15所高校，高达20万人口的高校师生，常驻人口约30万，距离地铁1号线南京交院站约800米。便利的交通，再加上周边高校巨大的租赁需求量，都是其重要的优势，而明发新城中心也是位于交通便利的地铁口附近。
但并不是交通便利，周边有庞大的租客群体，就能实现“以租养贷”，关键取决于公寓总价高低。例如位于河西商务中心的德基世贸公寓，周边不仅有庞大的租客群体，周边商业、文化、交通配套也是非常完善的，但由于房源价格高，即使租金高达6500-7000元，但依旧难以平衡月供。
据多家中介透露，目前多所酒店式公寓的房源较为充足，虽然南京租客群体也足够庞大的，但酒店式公寓租金却难以大幅上涨，想要实现“以租养贷”并不容易。一部分原因是市场上的酒店式公寓大量涌现。另外，目前租赁市场鱼龙混杂，除了房东个人出租的房子外，还有中介分散运营和房企统一运营的长租公寓，酒店式公寓要打赢这场“租赁战”，必须要有足够的市场竞争力和持久的耐力！
【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
文章来源:乐居买房