笔者之前写过一篇关于澳洲税务的文章Round Robin，朋友圈有读者建议笔者再多写一些澳洲税务的主题。

由于之前笔者在澳洲生活工作过一段时间，朋友圈有一些来自澳洲的读者，所以他们有这个诉求不难理解。

其实澳洲作为中国高净值人士最喜欢移居的海外目的国之一，在国内也有不少读者对这个国家以及它的税务政策感兴趣。

基于以上原因，接下来一段时间，我们就给大家详细聊聊澳洲税务的那点事。

秉持我们一贯的实用风格，我们只谈中国人最感兴趣的税务话题。

PART 1

什么是国人最感兴趣的话题？

毫无疑问，房子。

但最近，就有两位华人，涉及1730万澳元（约人民币8300万）的7处房产被澳洲警方查封。

原因是，用于购置这些房产的资金均属于不法资产。

事情是这样的， 自2012年来，这两名华人通过房地产和银行*款贷**欺诈，从中国骗取了2300万澳元，并且利用这笔资金开发了澳洲的一些房地产。

到了2017年，纸包不知火，中国警方与澳洲警方沟通，要求追击这两名犯罪分子。最终，澳洲警方通过使用限制令，清除了这笔巨额犯罪资金。而这，也刷新了澳洲使用限制令以来查处的不法资金金额最高纪录。

其实不仅仅是国人，澳洲本土人对房子的狂热程度一点都不亚于国人。

据官方数据显示，房产一直都是澳洲人最主要的家庭资产，澳洲本地持有多套物业的房哥房姐并不在少数。

和中国人一样，做个包租婆和收租阿叔也是很多澳洲人的终极梦想。

笔者曾经思考过一个问题，为何美国人最大的家庭资产是股票，而澳洲人对房地产却如此情有独钟。

背后的原因其实不难猜到：政府。

澳洲可能是目前西方发达国家中唯一一个还保留了负扣税的国家。

这个政策说到底就是一句话：政府喊你来买房，而且买的还是投资房。

上世纪末，澳洲政治强人霍华德政府曾经短暂的叫停过这个政策，但无奈房地产既得利益太强大，群众基础也太广泛，所以最后只能一切照旧。

此外，还有房产税的助攻。

澳洲的房产税在主流西方发达国家，特别是英语国家中，绝对是属于排名倒数的。

笔者曾经比较过加拿大和澳洲的房产税，同样价位的房子，加拿大的房产税差不多是澳洲的一倍，而美国的房产税则更高。

而房产税意味着持有成本。

有了政府撑腰，难怪澳洲民众和海外投资者对房地产会如此狂热。

既然房地产对澳洲如此重要，关于它的税务政策自然也是非常复杂的，优惠政策也很多。

我们由简到难，今天先跟大家聊一聊澳洲税法中最基本的一项优惠政策：主要居所。

PART 2

和大多数国家一样，澳洲对居民买卖主要居所予以免税。

既然有如此优惠条件，那么首当其冲的一个问题就是如何认定主要居所。

澳洲税法以及澳洲税务局发布的法规其实都没有对主要居所作出过明确的定义。

但是澳洲税务局在其发布的《资本利得税纳税指南》里列举了一些主要居所的认定要素，这些要素有：

1、在此居所居住的时间；

2、家属（比如配偶和孩子）居住地；

3、纳税人的个人用品是否放置于此；

4、纳税人的通信地址；

5、纳税人在选举局（Electoral Roll）登记的住所；

6、电话，水电煤暖登记的地址；

7、 纳税人买入该居所的意图 (请注意，仅仅声称有“意图”将某住所当作主要居所，但实际并没有这么做的并不会被认为是主要居所)

有了这个指引，一般情况下，主要居所的认定应该很简单明了了。

但实际情况要比我们想象的要复杂很多。比如以下几种情况：

1、主要居所可以有几套？夫妻结婚前各有一套房，都是各自的主要居所，结婚后这两套房是否都可以被认为是家庭的主要居所?

答案是不可以，一个家庭（夫妻两人）只能拥有一套主要居所。

结婚后，夫妻两人只能选择其中一套住宅作为其共同的主要居所。

或者他们各自认为自己原来的住宅是主要居所，但是在卖出时只能享受一半的税收减免。

2、中国物业在我移居澳洲后还可以作为我的主要居所吗？

答案是可以，只要中国物业曾经作为过你的主要居所并且在你移居澳洲后一直闲置，或者用于出租不超过6年（简称6年法则），那么它仍然可以被认为是主要居所而免税。

但无论何时，主要居所只能有一个，如果你在澳洲买了房并且认为澳洲的房是你的主要居所，那么中国物业就不能再作为主要居所了。

3、澳洲现在比较流行rentvestor, 就是在自己买的起的区域买套房出租，然后跑去自己工作地点附近租房住，比如在老家买房出租，去北上广深租房。那么在老家买的那套房算不算主要居所？

答案是不算，度假屋与出租屋都不是主要居所，即使这是你的唯一一套房。

曾经有过一个案例，纳税人在城市工作并租房居住，同时他在城郊买了一套唯一住宅，他只在周末或者长假期回去居住，他认为这是他的主要居所，但税务局说No。

4、澳洲也很流行买地自建。自己买块地，自己建房子，没有中间商赚差价，那么建房期间，这块地可以作为主要居所吗？

答案是四年法则，只要你在四年内完工并入住就可以。

5、很多人在卖房前都会给房子化化妆（大装修），以图卖个好价格。在给房子化妆期间可能会住在其他地方，那这段化妆期可以算是免税期吗？

答案是看情况，税务局的标准是3个月。化妆完成，住所达到“可居住状态”后居住至少3个月，这段化妆期算免税期，否则不算。

所以你应该在化妆期完成后至少再住3个月才开始往外*比卖**较保险。

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