“前天924万/亩；
昨天930万/亩；
今天1358万/亩。”
8月1日-3日，洛阳三天三地王，刷爆了朋友圈。
叨妹看到这条消息时，一时间有些恍惚。
恍惚重回2016年，当时郑州北龙湖、滨河国际新城争创“史上最短命地王”，逢拍必“王”，最短的当了不到20分钟，就被下一任超越。
恍惚忘了，洛阳地王诞生前一天（7月31日），新华社刚发了一篇社评，叫《做好地价房价联动调控的大文章》。
里面写道：“三四线城市土地市场持续高温，个别热点城市高价地频现，是当前严厉的房地产调控中的不和谐音，也是风险隐患，应该深入调查，加以整顿。”
”
单价地王1358万元/亩，预计售价1.2万+
回顾一下洛阳三地王诞生的过程。
8月1日，洛龙区长夏门街与展览东路交叉口东北角19号地块成交，924万元/亩，溢价率145.74％，折合楼面价3960元/㎡；
地块87.344亩，土地性质居住兼具商业，最高容积率3.5。
历经19个小时41分钟，126轮竞拍，最终由洛阳浩德安澜置业摘得。
8月2日，洛龙区长夏门街与展览东路东南角21号地块成交，930万元/亩，溢价率147.34%，折合楼面价3985元/㎡；
地块71.277亩，土地性质居住兼商业，最高容积率3.5。经过45分钟竞价后成交，由河南中成房地产摘得。
8月3日，西工区光华路与唐宫中路东北角24号地，起始价就定到了658万元/亩，最终以1358万元/亩成交，溢价率106.38%，折合楼面价3133.85元/㎡。
地块9.774亩，土地性质居住或商业，最高容积率6.5。经过109轮竞价，由洛阳信德置业摘得。
洛阳单价地王，1358万元/亩是什么概念？
郑州最近已经很久没有出过这么贵的地了，相当于二环内。
震惊郑州的南龙湖地王，如今的正商兰庭华府、龙湖天宸原著，他们的拿地价大概是1400多万/亩。同时相当于中牟普罗旺世拿地价格的3倍。
洛阳楼面价地王，3960元/㎡是什么概念？
介乎于金水区和郑东之间。和北三环瀚海思念城的楼面价差不多，比中州大道融创中原大观贵1500元/平；比管城区“顶豪”盛澳金尊府还要高800元/平。
△图自盛励
魔性不？
太魔性了！
被折叠的洛阳真实土地市场
光看数据是没有意义的，深究细节，你才能发现真正的荒诞——
① 容积率6.5的“顶豪”？
如果说8月1号和2号的地王，因为洛龙区地块稀缺，7、80亩方正地块，理所应当成为地王。
那么8月3号西工区地王—— 9亩多地，还得配建物业用房、社区办事处、老年人社区日间照料中心等等，容积率6.5。
可以说，除了地段、几乎没有任何做高端的优势。
△西工区地王位置不错，东侧九州广场、隋唐洛阳城国家遗址公园，南侧周王城广场
按照常规开发逻辑，面积只够建一栋楼，并且会是4梯20户左右、50平小面积为主的新型高端筒子楼/公寓。比如郑州12亩的中海锦城、容积率6.5的金成时代广场。只能快周转，很难高溢价。
如果你是开发商，用这么贵的价格拍下这块地，该咋玩儿？
② 一线房企撤离。
洛阳作为河南第二大“经济中心”，外来房企很多，也经常光顾地王榜。
比如保利，就曾以862.41万元/亩的单价，拿下西工区176.2亩地，摘走洛阳2017年度“地王”。
△商都房产原创整理，截止2018年初
但8月的三个地王，隶属于中浩德集团的浩德安澜、中成、信德置业，都是洛阳本土房企。
当地的资深媒体报道，曾经勇敢厮杀在土拍战场、甚至勇拿地王的一线房企；如今不管是地王战还是普通土拍，都鲜见参与，好像突然销声匿迹。
如果属实，这代表着什么，是不是别有深意？
③ 每挂出3宗土地，就有1宗流拍。
据洛阳公共资源交易中心官网显示，2018年来，洛阳26场土拍，4宗在挂牌期，1宗处于公告期。成交17场，9场未成交或者终止，差不多每2次成交、就会伴随1次流拍。
甚至地王出让当天也不例外：
8月1号：
瀍河区1宗优质商业用地流拍，这块地3月份曾出让过一次，流拍；7月份又挂牌，再次流拍；8月，又无人报名，流拍。
洛龙区一宗商务用地，流拍；
8月2日：
西工区商业用地，流拍。
地王辉煌之下，洛阳到底是热还是冷？
④ 楼面价逼近4000元/㎡，未来售价12000元/㎡+
2017年，洛阳土地成交单价约100万/亩~400万/亩，但2018上半年成交价在350万/亩~700万/亩之间，基本是去年的2倍。
虽然3号地王，单亩地价飙升到1358元/㎡。但综合来看，更与房价直接挂钩的楼面价，稳定折合约3133-3985元/㎡，这或许才是洛阳房企拿地的预期极限。
当地业内人士预测，1万不一定能保本，如果加上装修，未来售价或将突破1.2-1.5万/平。
对于一个2017年月平均工资只有4713元的地市，正常不正常？
这四个问题，叨妹没有完全想明白。
也想请大家一起，在留言区思考、探讨、切磋。
逢8必灾，2018加冕土地流拍最强年
在“坚决遏制房价上涨”后，流拍正在成为楼市热词。
北京、上海、广州、杭州、苏州、成都、合肥、沈阳等一二线城市，洛阳、许昌、常熟、安庆、芜湖、阜阳等三四线城市，都多次出现了土地流拍。
根据克而瑞的统计，刚刚过去的7月，全国共有107块地流拍或者“下架”，年度最高、历史最高。其中，二线55块，三四线46块。又以二线城市的住宅流标率最高，达15%。
从前7月来看，无论是流拍总数，还是平均流标率，都已经远超近年最高点2014。
△图自克而瑞
甚至连万年牛市杭州，最近也有点凉凉的“迹象”。自4月份出现了2016年来的首次流拍，7月、8月都再现流拍。
比如8月6日：
1、萧山一宗区良种场商住地块终止交易。
2、重头戏申花地块，地价水平一朝回到3年前。今年1月初，九龙仓庆隆项目的拿地价40536元/㎡、自持6%，折算实际地价约4.3万元/㎡。8月6日，申花成交地价27923元/㎡，加上配建公租房成本，实际地价约3.2万元/㎡，跌幅达26%。
3、萧山蜀山A-06-2地块， 平安托底拿下，以14189元/㎡，溢价6%，略高于上周旭辉所购地价，此板块地价相比前期高点，下跌3成左右。
△8月6日，杭州三宗热门地块出让，相较之前高位下跌约3成。图自德科地产
甚至有当地开发商人士向记者分析：“行情有变，加上出让条件过于苛刻，前期勾地单位即便做好了方案，到现在已经不敢去拿地，此一时彼一时。”
好一个，此一时彼一时。
河南上半年土地成交：许昌南阳安阳均价逼近郑四环
如果杭州能够“一夜回到3年前”，那么，河南部分虚火有点旺的地市，有没有可能在下半年迎来地价腰斩？
我们看省内上半年的最新地价：
郑州均价639万元/亩；
许昌404万元/亩；
南阳349万元/亩；
安阳327万元/亩；
商丘203万元/亩；
之前我们简单梳理过郑州的地价参考线：
二环-三环，1000万元/亩以上；三环，约700-800万元/亩；三环-四环，约400-500万元/亩；
这意味着，许昌、南阳、安阳的土地均价，已经逼近郑四环。
从出让面积上看，许昌、商丘、濮阳位列地市三强。漯河、开封、济源倒数。
这六个城市，除了县级市濮阳和济源，其他都在出过2018年新地王。
而环郑土地成交单价榜上，表现亮眼的郑州南龙湖、新郑、荥阳，有没有可能成为夜空中最孤独的星？
△图自盛励
结语
从宏观看，土地降温是全国趋势。
需要注意的是，目前并不是因为市场销售低迷，导致开发商不愿或者没钱拿地。而是销售稳定，开发商基于利润率和去杠杆的理性选择。
但地价涨跌会影响房价预期，这是肯定的，对购房者是好事。
不过，前提是，搞清楚具体每一块的真实状况，降温趋势会不会进一步扩大，还有待观察。
△各地市最新库存周期，商都房产整理制图
从居住需求和库存来看，河南大部分地市没有问题，小部分地市存在不合理。
比如洛阳，虽然出了三个惊天地王，依旧是叨妹，长线非常看好的地市之一。
1、目前，洛阳几乎无房可售；近几年，土地出让量也一直不高。所以这次8月份开闸大放水，有优质地块诞生地王，是很合乎市场规律的。有企业愿意出这么高的价，也一定是出于对洛阳消费能力的自信。
2、在土拍时，还有个有趣的小插曲：8月1日拍出地王后，国土局紧急叫停了8月2日紧邻的准地王地块土拍。直到8月2日晚上8点，才悄悄重新放出，深夜开拍。
显然，地王出乎相关部门意料之外，他们似乎也不太想让地王出现。
3、如今，对楼市的定义已经到了“坚决遏制房价上涨”、“对楼市调控不力的城市坚决问责”的地步。风向已变，在这个节骨眼，出三个地王，确实不太符合主旋律基调，也不是百姓期望看到的结果。
毕竟，我们尊敬的巡查组一直会在洛阳待到年底。
4、全国土地流拍，一线房企撤离，不是房企不缺地，而是更缺钱。
现在很多城市、乃至地市，都严格限价，利润率几乎筑底。即使开发商愿意接受低价，但什么时候能拿预售证开盘，什么时候能网签拿回款，都不可控制。加上市场前景不明，大家就更愿意等等。
对购房者…不用多说了吧！
5、房地产的活力，短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。
长期发烧容易烧坏脑子，降降温，个（jiu）子（cai）才能长得更高。
政策，是不可妄议的；市场，是不能预测的。
就像今早叨妹在朋友圈里写下的：
光鲜且贫穷，从容且狼狈，坚定且犹豫……看似风平浪静，实则内心激流涌动，这就是当下纠结的楼市，矛盾的房企，焦心的购房者。
接下来的拍地结果将是非常重要的风向标，包括814的北龙湖两宗住宅地块，我们一起拭目以待。
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