本文上篇探讨了《民法典》租赁合同中转租合同的效力，关于转租涉及的税收筹划思路，下文试以一案例进行说明：
【案例1】某房地产公司将一大型物业出租给多家商户经营，租赁合同期限为1年。若合同约定每年租金约40万元，该公司是否只能按40万元的租金收入缴纳增值税、房产税和企业所得税？是否有其他可行的税收筹划方法？
筹划思路
首先，该房地产公司可将该物业统一出租给关联商业管理公司，约定每年租金30万元；
然后，商业管理公司再将该物业转租给商户经营，获得租金收入40万元。
由于转租行为不缴纳房产税，因此房地产公司可以少缴纳10万元金额所对应的房产税。关联商业管理公司以稍低于市场价的价格统一承租，解释起来具有合理性。
税收解析
房屋租赁合同双方涉及的主要税种如下表所示：
房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的税率分为：
a.从价计征（经营自用），应纳税额为房屋计税余值的1.2%；
b.从租计征（出租），应纳税额为不含增值税的租金收入的12%；
c.就个人出租住房的租金收入而言，不区分用途，按4%税率征收。
印花税的应税凭证可以划分为经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等大类，共13个税目。值得一提的是，只有列明的10种经济合同（如购销合同、财产租赁合同、货物运输合同、技术合同等）才缴纳印花税，如法律咨询合同、财务顾问合同不在其列，不贴印花。
笔者在 审查顾问单位的合同时，经常发现房屋租赁合同中涉及免租期条款的约定。关于免租期，尤其针对产权人为出租方的情形，如果未事先进行税务筹划，出租方那可是妥妥地为国家税收多做贡献。
笔者还注意到，大多数企业购销合同中的合同金额为价税合计金额，导致企业多缴印花税而不自知。下文也简单举例分析：
【案例2】2019年甲公司将自有的闲置厂房租赁给乙公司，租赁期10年，每年租金120万元。合同约定免租期3个月。免租期内无租金收入，甲公司需要缴纳哪些税？有哪些涉税要点可进行筹划？
筹划思路
房产税方面，可将合同中的免租期视为折扣，修改合同，取消免租期，将9个月的租金摊入到12个月中。这样原本在免租期内按照房产原值缴纳的房产税则无需缴纳。
印花税方面，将合同金额与增值税分开注明，可以少缴印花税。
税收解析
一、免租期内，甲公司要缴纳哪些税？
1、不缴纳增值税。不属于视同销售服务。（国家税务局公告2016年第86号，第七条）
2、不缴纳企业所得税。企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。（国税函【2008】875号）
3、缴纳房产税。对租房房产， 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税【2010】121号）
二、少缴印花税的“小妙招”
在案例2中，如果合同仅约定“每年租金120万元”，则印花税应按整个合同租赁期的租金收入即1200万元作为缴纳基数，租赁合同印花税率为租金的千分之一。
但如果将合同金额修改为“每年不含税金额109.09万元，增值税10.91万元，价税合计120万元/年”，则缴纳印花税的基数为1090.9万元，比1200万元的缴税基数降低了一百多万元。
政策依据：国税局2016年4月25日视频会议明确“各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。 合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。”
建议
节税的起点源自合同。关于租赁合同中的相关涉税要点、发票等问题，建议合同条款如下设计：
1、房屋租赁合同中约定有免租期的，如果从出租方（也是房产所有权人）角度考虑， 建议在合同中取消免租条款，将实际租金摊销到一年中，可以少缴纳房产税。
2、 将租赁合同中的合同价款总额， 按照价税分离金额分列，印花税则按所列出的合同金额计征，否则按照合同价税合计总额缴纳。
此外，只要涉及到缴纳印花税的合同，如购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、技术合同等，本条建议均适用。
3、增值税发票的开具类型、发票交付与付款的关联性、发生退货时的发票处理义务，以及未交付符合要求的发票应承担违约责任等，建议在合同条款中予以明确。
综上，笔者认为，在合同订立时，应具备税法思维，兼顾法律风险防范和税收筹划，可以做到在合规的基础上，合法降低税负成本。
（全文完）