大家好，我是羊迪。

先前文章有说，今年年底是刚需买房人「不算糟」的入场时机。

刚好自己也是刚需，自今年十月起，就在各种看房。恰巧昨天在「催稿群」问了一圈，大家对年底买房这个选题最感兴趣。今天就聊聊，如果我打算买房（本来就是），会怎么准备、思考与决策。

资金的准备

近段时间我正在逐步把各种资产变现、取出、转为短期、活期，或者直接让这笔钱，放在余额宝等极低风险的货币基金里。

就在我写这篇稿子的时候，前段时间找我退定金的一位朋友，给我打了个语音电话，她说，自己买的30多万元的P2P理财无法兑付。

她觉得我或许能帮上她忙，但我只懂点房产外，除了安慰，也只剩安慰。

如果朋友们偶然看到这篇稿子，如果你的手上还有P2P，请尽快取出，没到期也要联系客服尽快取出来。

现在这个时候，千万别再留P2P了。

炒股怎么样？

以前我重仓深圳机场，然后获利出逃，以前波段玩万科，做中间商赚差价。最近很多朋友说，未来的一两年，股票可能从3000点到4000点，我也觉得挺有可能。

但没办法，对我这种要买房的人来说，不适合。

何况，现在的经济大环境依旧充满着很多的不确定性，在这种股价都已经并不便宜的时刻继续恋战，我这种不知道任何内幕的小老百姓，被割韭菜似乎还是大概率事件。

定投指数基金、板块基金？

很多的朋友都在这么干，而且是几十万几十万地买，相对P2P和股票安全，而且基金经理们也大多是985、211毕业的学霸。

不过，2008年的美帝，不就是那些华尔街的聪明人，把次级*款贷**打散后，插在CDO里，以各种理财基金卖给普通民众，然后最终引发全球金融海啸的么？

我们买指数基金，买板块基金。但是现在的大环境这么多变，一旦出现黑天鹅，比如某些公司资不抵债，某行业集体崩溃，人们就可能在看到自己的基金大幅折损后，恐慌性抛售手中基金。继而引发连锁效应，蓝筹股也无法幸免。

注意，把屎塞到黄金里，屎不会变成黄金，但黄金却会变臭。可万一把屎塞在地瓜、小米粥里，那我们还能吃么？

当然，中国不太会发生这种事情。

毕竟现在才3000点，还早。毕竟大多数中国人的资产还都在房产、银行里。股市里的钱，不少还是那些中年男人们瞒着老婆塞进去的私房钱。

可我不一样，我是要买房的人，买房要紧。

市场的观察

今天最大的房产类热点，莫过于LPR又又又降了：

说实话，我真是不知道朋友圈里的某些朋友兴奋个什么劲。就降了5个基点，即便百万房贷，每个月能省出一斤猪肉钱么？

何况LPR降，房贷利率又不是100%会降，还是会因城施策、灵活调控。

如果不太懂，可以看看我这篇旧闻：

央*房行**贷利率定基调整，咋整？

当时我在文中的原话，摘录出来：

接下来，大概率会发生的事情是LPR持续降低，为了避免房贷利率过低而使得已经稳住的房价再次暴涨，导致前功尽弃，才会在15号令之后，再出一个16号令。 羊迪，公众号：羊迪央*房行**贷利率定基调整，咋整？

所以，这一次的LPR下降，是必然的、可知的，以及并不会对买房成本产生多少影响的。

至于对房价？一二手房卖房人，倒是可以借势骗骗外行、抬抬价。前提是真能抬得起来。

因为长居北京，因为最近找我咨询买房的朋友突然增多，因为三天前刚陪一个找我做全程陪伴咨询（2600元）的朋友，去朝阳大悦城附近看房砍价。因为北京的房地产市场会影响全国的房地产市场。

我简单聊聊北京现状：

新房房价，自2017年至今，哪怕是一丝一毫，都没敢涨过。

价格限死的限竞房、共有产权房，早就成为了北京新房市场的主旋律。虽然价格真没怎么降，但是「全民经纪人」的佣金比例，却涨了。啥意思？我推荐你去买房，以前最多送一年物业费，现在可以直接给总房价的1%-2%以及更多。

二手房房价，在傲娇地坚挺2年后，于2019年裂开了。

以我去砍价的朝阳某小区为例，链家挂牌615万，买房人直接砍到了530万，最狗血的是，居然最后还没买。曾几何时，北京买二手房，价格还是越砍越高的哦。那个从500万开始砍价，砍到520万最终成交的故事，我能记一辈子。

不过，北京的成交量，无论是新房还是二手房，都比上半年、去年要放大一些，也是事实。毕竟这里是北京，有购房资格，有百万存款的年轻人，一直存在。

但中国，只有1个北京，以及4个一线城市。

今天，看到这样一张图，随手分享进了资讯群：

堂堂一线城市，只有深圳这个社会主义先行炒房（划掉）示范区房价上涨了，剩下不相信眼泪的北上广，这次只能站在一旁静静擦泪。

而做出这张图的贝壳地产研究院，也是个狠角色，纵坐标忽高忽低，强行做出了一致。但仔细看看，我们就能发现：

上海降了2000，北京降了4000，广州降了7000，深圳即便从最低点算，也就涨了1000。

而深圳的这1000，还是在2月份的粤港澳大湾区纲要、8月份的先行示范区、11月的豪宅税取消的三连利好之下，才逆天改命的。

不过中国是一个发展中国家，它的房价必然会随着收入增加+通货膨胀，缓慢上涨，或许有波动，但时间拉长到5-10年，还是会涨。

所以对于刚需，对于名下没房的年轻人，现在真的可以开始看房了。

这段时间，二线房价的上涨是伴随着放松的户籍制度+加速的城市建设的，比如重庆成都西安，那“令人发指”的「来了就是我的人」，以及南宁沈阳武汉，开始兴建的地铁线。

不过，房子是用来住的，不是用来炒的。再加上经济大环境的多变，今年的二三线房价，还真的没涨多少，退房倒是此起彼伏：

倒是呼和浩特、沈阳、哈尔滨、南宁、西宁、唐山、秦皇岛、济宁、洛阳、大理

这几个没啥存在感的弱二三四线，无论新房还是二手房，都出现了10%左右的年度上涨。还有没上榜的南通，更是可怕得吓人。

嗯，毕竟要和主基调保持一致，唱空是一时的，唱多也不能一直持续。

接下来2-3年的二三四线，二线无论新房还是二手房，都要稳下来，三四线新房还可以继续涨，二手则也要稳下来，才能符合我们的国情。

既然都已经说了那么多的预测，反正会错不少，不如将错就错、一错再错地继续预测：

1.价格低于一万的三四线城市，房价上涨还是大概率的。

举一个人尽皆知的例子：

鹤岗以前2万一套的房，现在都要5万一套了，涨幅高达150%，一年时间。再说个事实：猪肉价格也翻倍了。

2.省会城市房价坚挺度必然长期存在。

这个坚挺，是涨价的坚挺也是降价的坚挺，长期必然是向好的，但地铁要是停工了，投资客当心一点咯。

3.房住不炒不会动摇。

很多人都说，「房住不炒」今年国家没怎么提，废话，那是因为不需要一直提了。有本事你再加杠杆炒个房试试？不过，现在是自住买房的窗口期，要买。

4.房地产税先别去想它。

最近两三年依旧没什么影子，还不如多考虑一下目前的「去杠杆化」时代吧。

5.大湾区接下来，将会吸引大量的投资投机炒房客。

毕竟现在能够买、有信心的地方真的不多了。我猜未来那种地方会出现一些上海的「欧神」类领军人物，大家发现了记得跟我说，我去要签名。

买房的建议

投资和自住，大资金和小资金，首套房和二套房，体制内和体制外，买房的建议几乎是南辕北辙的。

所以我才说，买房是一件私人的事情，所以我才会大言不惭地向你收取100-2600/笔的咨询费。

举个例子：

潘石屹最近又又又卖SOHO了，卖给的还是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。

为什么会有这样的交易？

因为黑石有着专业化的运营团队，追求长期回报的「大资金」，而潘石屹需要留钱过冬，相对黑石，他是「小资金」。

买房也是如此：

对于刚需首套房，因为会长期持有5-10年甚至更久，一定会经历1-2次的房地产大周期，即便这一轮是名副其实的「接盘侠」，但在下一轮涨起来后再卖出，也不会赔。

只要你是从自住出发，买的是住宅、是工作地附近、是品质不差的，那你就不会缺属于你的接盘侠。天道好轮回，谁能放过谁？

但对于二套房、三套房、加杠杆的四五六七八套房？如果房价回撤30%，你是抛，还是不抛呢？这可不是说说而已，当年的鄂尔多斯、温州、北三县，都切实地发生过这种炒房客间的价格碾压。

说了很多的「不可知论」和「因地制宜」，本文的最后分享一些共性的干货，祝大家（和我），2019年年底，买房顺利：

1.有条件的话，首套房我还是会把杠杆拉满拉大。

老朋友们都知道，我这个人特别怂。但首套房的名额每个人一辈子只有一次，是可以用最大杠杆、最优惠利率买到房产的时机。而且作为年轻人，工资上涨是必然事件。在这样的前提下，还畏首畏尾、瞻前顾后地买一个老破小，把剩下的钱留来给银行放贷。就太太太太不明智了。

但注意，我选择的是拉大杠杆，不是选择首付贷，不是选择做假流水、假收入证明。不属于自己的东西，拿到都是有代价的。要确认自己的能力，做到量力而行，在自己的能力范围内，再贷到最多。

（为什么当年没人跟我说这种话，害得我丧失了首套房名额啊！！！

2.年底房企集中促销几乎是必然事件，行动起来，砍起价来。

别总敲着键盘跟别人多空论道了，丈母娘可不等人，错过今年此时，就只有明年此刻了。只是，丈母娘可不一定还是这个丈母娘了。

3.二手房见房东，砍价的技巧要注意。

第一次见房东，没必要立即聊价格，甚至可以不聊价格，否则房东会觉得你很中意，以后也很难聊价格。千万记住，价格是最后再聊的事情。以及，见房东要至少见2次，即便是同一天见的2次，也是2次。因为你至少给自己留了时间，去询问亲友和中介的意见。

4.市政府边、地铁旁，OMG，买它！

如果你有钱买得起，如果恰好那边的新房/二手房质量不差，那么我们就首选地段。省政府、市政府、区政府，越近越好，毕竟中国是中国，在权力中心买，才有保障。看看北京现在的房价就能知道。

至于地铁旁？交通方便，才能住得方便、租得省心、卖得开心。

5.组团行动，不要单干。

如果你有钱又任性，那就花钱找我组团。如果你想要DIY，也请不要一个人单干。找自己的男/女朋友商量，好朋友商量，找同事、前辈、家人商量，找同城市相同处境的买房人商量。

至少，其他人可以给你提个醒。至少有其他人存在时，你就不会当天交定金，就不会钻进牛角尖，就可以深思熟虑、审时度势、理智分析，并稳妥地选到好房子。

4000+了，今天就写到这里。

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