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提问：雕叔您好，坐标成都，夫妻名下两套房均为多层套三套四带花园的老破大，不带学位，是否有持有的价值，月租基本涵盖月供，另有资金100个，如何调整资产优化，如何置换抵抗通货膨胀。
回答：老破大升值潜力有限，不能跑过新盘或次新，再加上没有好学校的加持，潜力就更小了。我建议卖出两套，再加上你的手上100个全部置换。
提问：有一套首都丰台马家楼1号院青秀城的两居（两卫），南北通透，采光好，顶层，装修好，大概单价多少钱出比较合适？
回答：青秀城的优点是房子比较新。缺点也比较明显，南边挨着四环，东面京开高速，小区缩在分割出来的角落里，地形较差。相对来说，6.5-7万是比较合理的价格。
提问：中介给我推荐了一个新盘特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请老师支支招！
回答：特价房真是很划算吗？其实很多所谓的“特价房”是经不起推敲的，常见的坑有以下几个：1、 根本没有特价房。发布这种信息，只是为了吸引一些价格敏感性客户咨询和到访。你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。2、 户型差、楼层差。俗话说，一分价钱一分货，特价房一般也是“特别房”。同一个社区价钱低于其他房子的，多半会存在缺陷，比如户型设计不合理或者楼层不好等等。遇到特价房，一定先问清楚情况。3、 存在烂尾风险。如果一个项目各方面条件都很好，却有很多特价房，或者优惠力度非常大，一定注意项目开发商实力，多方了解信息，看看项目是否存在巨大变化，谨防烂尾风险。4、 假特价，真“特价”。你以为发布的信息是很优惠，实际上是加价之后，再优惠的价格，这个特价可能比正常在售价还要高一些。类似于电商节前，商品偷偷涨价再优惠，你之前没关注，根本不会了解。所以不要听信一面之词，去辨别相关信息的真实性。5、 没有价值。有一些房子对比其他项目确实价钱很低，实际地段差、品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。在买房问题上，最忌图便宜。天上不会掉馅饼，赔钱的生意商人不会做。遇到特价房，别慌着去捡漏，一定要仔细甄别，冷静去了解一下信息，防止捡漏不成反掉坑里。
提问：成都青羊区户口单身，已有一套青羊区自住小套三，尚有商贷20+*款贷**10年期未还完。现有70+现金，打算在成都再购入一套住宅。初步方案如下：方案1：选在成都三圈层不限购的楼盘购入一套改善型大套三期房。初步选择在青白江凤凰新区购入品牌开发商期房，理由：未来1-2年单位工作地点大概率会迁移到广汉，单位拟定的工作方式可能为A:每天搭乘单位通勤车由青羊区-广汉之间通勤，可能B:在广汉的单位宿舍居住。考虑到青白江和广汉很近，可以自住，可以使用公积金*款贷**，如果以后工作单位有变还可以再卖出。方案2：购买法拍房，买入温江次新房。理由：不限购，温江房价总价低，但是有*款贷**记录需要支付全款。打算购入后简单装修后出租，拿证后再卖出。方案3：继续等待限购政策松动后再在青羊区购入二手房。请雕叔帮忙分析一下我的逻辑是否正确，我的情况选择哪种方案更加适合，还是说有更优的方案提供？谢谢！
回答：1、单身无论限不限购都只能购买一套，2、就算你能找到二套购房的资格，青白江不建议入手，青白江目前是成都唯一一个没有通地铁的郊区，短期不会有太好的发展。3，温江是可以考虑的，如果能找到资格，就可以不走法拍，当然没有资格就只能走法拍了。4、谁也不知道什么时候政策松动，我的建议是不用等。5、主城区可以考虑，杉板桥、二仙桥、八里庄、龙潭寺版块。
提问：雕叔你好，大孩在成华小学读三年级，小孩两年后也准备读成华小学，想就近买套房子。目前没购房资格，除开为小孩贴学历用的一套小户型，还要卖两套才有资格。现在比较烦的是，自有的房子这两年降的很多，卖合适吗（一套建设路香木林的小户型，一套东洪路千和意境的套二，自有资金60，可公积金*款贷**15年）。其次是2022年就要去 成都天府国际生物城 上班，如果要买，需要兼顾孩子上学和自己上班，咨询下哪些小区比较合适，如果有些具体建议就更感谢了！
回答：你因为没有资格，你管它合不合适都需要卖掉，但是今年确实不是卖房的最佳时机，你可以等一等，等市场有些回暖了在考虑，或者等建设路的地铁通了，附近的房子可能会有些上涨。最后，天府国际生物城在天府新区那边，你孩子在成华区上学，要想都兼顾，这中间没有适合的小区给你推荐。从投资角度来说，我更建议你选择成华区的，八里庄，龙潭寺，杉板桥版块，这样孩子读书和未来房子升值的空间也是比较好的，只是对你上班可能会远一些。如果想要上班近 和考虑到未来房子的升值空间，就买高新区的新川版块。
提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待*迁拆**可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌*迁拆**呢？谢谢
回答：哪个板块都不适合博*迁拆**，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上*迁拆**。首先，如果*迁拆**确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何*迁拆**消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。再加上*款贷**年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。
提问：请教雕叔：一、普通老人票考虑投资，未来租金抵按揭：1、招商大魔方玺悦，三年次新房3.8，共520万。2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右，500万一套。3、中洲二手3.5清水400万。上面这些比较起来，可以买吗？如果可以，买哪个？二、大魔方旁边的金融广场，清水，预估价格2.2-3，全部230以上大户型，网红盘可能性很大，总价最少600万，值得等吗？三、大魔方520万，每平米4万，预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算，房屋溢价136万，除以支出、除以年限5年，算下来年回报率只有6.5%，这样计算合理吗？四、天府新区麓湖马上要开一个盘，值得入手吗？
回答：你好性价比最高的我觉得中洲的还可以，中洲学区要好些，金融广场周边住宅密度不高，高端写字楼更明显，像是专门给高管提供的产品服务，虽然单价低但是总价高，未来接盘的人受纵更小，还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧！麓湖长滩还是可以值得一摇的！
提问： 您好！已经通过合买，摇号和自己买入8套房产。我想了解一下 ，想投资杭州或上海的房产，请麻烦推荐一下升值潜力大的楼盘吗？另外本人有个小写字楼在青岛66平方，2008年买入89万，现在市场上卖出过50万的价格，适合出手卖掉 还是继续留着*款贷**抽出资金继续投资 谢谢您 。
回答：首先写字楼 公寓 商铺等这些商业性质地产，我是从来不看好的，税费高，涨幅弱，远远不如同地段的纯住宅。你这个写字楼缩水严重，估计将来还会继续缩水，我还是建议尽早出手止损，改投住宅。如果08年买的是住宅，现在估计翻了好几番。其次，你房子数量确实不少，说明你还是比较专注房产，买房这个大方向还是正确的。很多人一生的努力都抵不过一次正确的资产配置。上海和杭州分别在一线和二线里都很不错，不过上海房票比较难，如果你资金充足，有房票，大单优先原则，优先买一线上海，有多余资金再建仓二线杭州。如果要买，建议抓紧上车，上海和杭州今年都在启动的前期，回暖明显，买在大涨前夜。
提问：雕叔你好！目前在成都有2套住房，翡翠城五期一套自住，绿地二期一套买入带装修，目前是翡翠城自住，绿地准备出手，想问下以后成都房价会怎样？绿地这个小区后面会怎样？该不该出手？或者有没有其他更好的方式，比如说卖了之后再去买更有潜力的笋盘？有没有好盘推荐，新房二手房均可！
回答：你好，成都二手现状是冰冷的，原则上熊市不卖房，现在也很难卖出高价。牛市来了，最垃圾的楼盘也能飞上天。成都经过2-3年ZF限价的市场调整，不管是刚需和改善对价格都极度敏感。前两年买的这盘，应该是在房价高位是买的，绿地这个板块更适合自住，目前已经比较成熟了，未来涨幅随大盘。如果卖掉之后，能买入性价比高的楼盘，那就卖掉。如果卖掉之后没办法入手性价比更高的盘，建议继续持有，等楼市回暖解套后再考虑出手裂变。至于还有个打法，先出租，放大杠杆，开发其他房票，在成都之前提到的板块在入一套，现接近年底，大老板资金回笼注意淘笋。
提问：雕叔你好!有个问题想咨询下你，希望能得到你的指点。我们夫妻俩在崇州工作，现在崇州—套房，温江—套房。目前想法，想把温江房子（香悦云庭）装修，用于自住，娃娃打算在温江读书，通勤崇州大约半小时。打算一年后卖掉崇州房子（全款），大约90W加上手上4OW，打算到成都市区投资个200W的房子，这样是否可行，会不会太过折腾?是等入住温江后卖崇州置换，还是现在卖崇州置换，然后租房，纠结中。另外，这个预算成都有哪些推荐的板块?麻烦指点一下，谢谢!
回答：感谢赞赏！个人建议，入住后置换。首先租房和搬家都是需要付出资金和时间成本的，你装好了，起码也要等几个月才能入住，这段时间对你来讲不划算，真没必要现在着急卖。如今成都楼市，新房肯定是越来越贵，有剪刀差的新盘基本上已经很少，即使有，报名的人数也很多，很难抢到。没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状态，现阶段来看，这几个月市场变化不会太大，即使涨也是小幅度上涨。200万推荐。新房推荐，投资可以不看区域，有性价比就上。二手房，给你几个盘，你可以做参考。如果有高新资格的话，首选高新。没有可以看看九龙仓御园。华润二十四城，中海新华府。绿地468，中粮香颂丽都，等类似的盘。配套相对来说都还不错，以后无论是租还是卖都好出手。咱们普通人投资以求稳为主，这些盘，跟着大盘上涨没有什么太大的问题，虽然涨幅不会太大，但相对来说比较安稳，保值。
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