SHENZHEN LOUSHI
九月住宅笔记
开盘项目合辑
9月份共计13个住宅项目开盘，平均去化率41.3%
01
新世界·临海揽山
【临海揽山御园】开盘简报
【项目位置】：南山区蛇口工业五路与沿山路交汇处
【开 发 商】：深圳市富诺房地产开发有限公司
【预售情况】：项目2022年8月29日取得现售，本次推售二期393套单套建面约111-239㎡2-4房住宅产品，备案均价11.6万/㎡，均为毛坯交 付。单价区间在约9.7-14.27万/㎡，总价区间在1085-3405万之间。
【推售产品】：393套单套建面约111-239㎡2-4房住宅
【节点信息】：
1、2022年8月29日公示销售方案；
2、2022年8月30日-9月2日（共4天）：意向登记阶段；
3、2022年9月3日-9月6日：意向保证金冻结阶段，意向登记人名册公示160批；冻结保证金300万元/套
4、9月7日-9月8日:公式及摇号阶段；
5、9月9日-9月10日公测及正式选房阶段。
【选房时间】：2022年9月10日
【认筹情况】：认筹160批客户，认筹比1:0.40
【开盘情况】: 选房共90批，开盘去化率22.9%
【交付标准】：毛坯备案，毛坯交付
【客户分析】：主要是南山客户为主
【成交价格】：11.6万/㎡（毛坯交付）
【销售情况】：
1、交通情况：项目离在建的地铁12号线（花果山站）直线距离600米左右，预计今年年底开通，距离2 号线（水湾站） 约 800 米。
2、配套情况：周边生态配套成熟，近南山公园、荔枝公园、四海公园；教育资源较为丰富，有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等；周边日常生活配套较少。
3、地段情况：属于前海蛇口自贸区范畴，地段优势明显。
4、景观资源：项目位于大南山，背山面海，住宅高层有湾区海景。
5、产品问题：豪宅属性，5.28的容积率配置偏高，且毛坯交付；得房率较低，仅约73%。
6、竞品情况：片区内有网红热盘招商玺及万科瑧湾悦（均价预计约10-11万/㎡）、颐城栖湾里（均价预计约10-11万/㎡）待入市，竞争较为激烈，存在客户分流。
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户型配比 |
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产品 |
面积（㎡） |
套数 |
占比 |
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住宅 |
107-108 |
52 |
20.7% |
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116-120 |
187 |
74.5% |
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226 |
12 |
4.8% |
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总计 |
251 |
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02
中粮大悦城
【大悦铂悦苑】开盘简报
【项目位置】：中国·前海·创业二路与建安一路交汇处西南角
【开 发 商】：中粮地产发展（深圳）有限公司
【预售情况】：项目2022年9月8日取得现售，本次推售三期90套建面约106-132㎡住宅产品，备案均价8.85万/㎡，均为毛坯交付。单价区间在约8.6-8.9万/㎡，总价区间在922-1185万之间。
【推售产品】：90套建面约106-132㎡住宅产品
【节点信息】：
1、2022年9月9日公示销售方案；
2、9月10日-9月12日（共3天）：意向登记阶段；
3、9月13日-9月14日：意向保证金冻结阶段；
4、9月15日-9月16日：意向登记人名单公示及公证摇号阶段。
5、9月16日-9月17日公测及正式选房阶段。
【选房时间】：2022年9月17日
【认筹情况】：认筹15批客户，认筹比1:0.16
【开盘情况】: 选房共9批，开盘去化率10%（个人估计，仅供参考）
【交付标准】：毛坯备案，毛坯交付
【客户分析】：主要是宝安、南山客户为主
【成交价格】：8.85万/㎡（毛坯交付）
【销售情况】：
1、交通情况：距5号线灵芝站300m，在建12号线也会在灵芝站设立站点，交通便利。
2、配套情况：500米范围内有新安中学、建安中学等教育配套，项目旁边在建一所九年一贯制新学校；商业配套醇熟，项目自带15万㎡大悦城集中式商业，1km范围内有宝安万达广场、中洲购物中心等多个商业配套。
3、地段情况：地处宝安新安——前海一级辐射区。
4、产品问题：居住舒适度低，本次推出的为独栋，且住宅与公寓同在一栋楼，住宅分布在中高区，公寓分布在低区，容积率约：8.75，使用率约70%，本次推售以大户型为主。
5、价格情况：总价922w起，门槛高，客户可选范围多
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户配比 |
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产品 |
面积 |
户型 |
套数 |
占比 |
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住宅 |
106㎡ |
3房2厅2卫 |
23 |
25% |
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127㎡ |
3房2厅2卫 |
46 |
50% |
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131㎡ |
3房2厅2卫 |
23 |
25% |
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合计 |
92 |
100% |
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03
招商玺家园
招商玺家园开盘简讯
一、基本信息
【项目位置】：南山区招商街道望海路南面居海路东面
【开盘时间】：2022年9月21日
【开盘方式】：线上选房
二、蓄客情况
【蓄客节点】
1、意向登记：9月14日至9月16日，有效登记客户2600批
2、资金冻结：9月18日，冻资350万元，冻资1615批
3、公示摇号：9月18-19日
【蓄客方式】：诚意登记、冻资
【蓄客数量】：截至开盘前有效登记约2600批，冻资共计1615批
三、推售产品及价格：
9月13日取得预售，604套住宅123-425㎡住宅，备案均价约12万/㎡（精装），单价区间10-16.3万，总价区间1244万-6905万/套。
其中，123-127㎡2房至2+1房，单价区间10万-11.6万/㎡，总价区间1244万-1474万/套；425㎡5房，单价区间13.6万-16.3万/㎡，单价区间13.6万-16.3万/㎡，总价区间5780万-6905万/套
四、销售情况
【折扣】：无折扣
【选房方式】：按序选房，每批不超过60秒
【成交过程】：
1、截止12:30，选房顺序至400号，房源销售约50%；其中，68套425㎡在选房约1小时后售罄
2、截止14:30，选房顺序至550号，剩余200多套无海景或海景较差房源
3、截止17:40，选房顺序至811号，剩余46套
4、截止21:00，选房顺序至1057号，剩余8套
5、截止22:25，选房顺序至1137号，最终售罄
【内场团队】招商自销
【渠道情况】：不启动渠道
【售罄原因】：
1、太子湾规划最后住宅用地，且片区为豪宅住区，半岛城邦、招商双玺为片区豪宅代表项目
2、一二手存在明显价格倒挂现象，价差约5万-10万/㎡：（1）招商双玺334㎡二手最新成交总价约8950万，成交单价约26.8万/㎡；（2）半岛城邦88㎡二手最新成交总价约1400万，成交单价约16万/㎡
04
宏发万悦山
【宏发万悦山璟庭】开盘简报
【项目位置】深圳市光明区光明大道与华夏二路交汇处
【开发商】深圳市宏发光明房地产开发有限公司
【产品情况】共676套80-118㎡3-4房，备案均价5.17万/㎡(含精装），单价区间4.58-5.6万/㎡，总价区间366-640万/套
【营销节点】
1、2022年9月11日样板间开放
2、2022年9月15日取得预售证
3、2022年9月16日-19日意向登记
4、9月17日-9月20日资料提交及审核阶段
5、9月20日-9月21日保证金冻结阶段（冻资20万）
6、9月22日-23日：意向登记客户名册公示及摇号阶段（认筹客户1343批）
7、2022年9月24日：正式选房
【开盘情况】线上开盘售罄，实际去化约560套
【折扣情况】无折扣
【成交均价】约5.17万元/㎡
【交付情况】精装交付
【客户情况】除了光明本地客，还有不少南山和宝安的都市白领，年龄大多在25-40岁之间
【客户认可点】
1、地段优势：光明中心区+凤凰城，制霸光明的C位地段
2、配套优势：双地铁（光明大街站和凤凰城站），项目自带1.8万㎡商业，附近有在建的星河coco city（5万㎡），光明图书馆、光明艺术中心、新城公园等文体配套环伺
3、教育优势：直线距离深实验光明学校（9年制）500多米，周边还有东周学校、深圳实验学校光明部（高中）、光明小学、光明中学等
05
联发悦尚居
【联发尚悦居】开盘简报
【项目位置】：光明区新湖街道规划光辉大道与楼环路交汇处西南侧
【开 发 商】：深圳联明房地产开发有限公司
【预售情况】：项目于9月16日获批预售，本次推售418套建面约69-107㎡住宅产品，备案均价4.81万/㎡（精装交付），单价区间约3.91-5.1万/㎡，总价区间292-550万元。
【推售产品】：418套建面约69-107㎡住宅产品
【节点信息】：
1、9月16日公示销售方案；
2、9月17日-9月21日（共5天）意向登记，资料提交及审核阶段及保证金冻结阶段（冻资10万）；
3、9月21日意向登记人名册公示；
4、9月23日公证摇号及公测选房；
5、9月24日正式线上选房
【选房时间】：2022年9月24日
【认筹情况】：认筹306批客户，认筹比1：0.73
【开盘情况】: 选房约150批，开盘去化率35%
【交付标准】：精装备案，精装交付
【客户分析】：主要以南山宝安光明客户为主
【折扣情况】：vip升级（前期查验资料）减免5000-10000；开盘普惠30000/套；9月24-30日签约送5000-10000管理费
【成交价格】：4.8万/㎡（精装交付）
【销售情况】：
1、交通情况：距离6号线楼村站约700m。
2、配套情况：距离楼村小学约1.4km，距离东周小学（省一级学校）约1.7km；项目北侧规划72班九年制学校、西面规划27班九年制院校，项目自带建设18班幼儿园；3km范围内有光明广场（2.1km）、正力时代广场（2.1km）、蓝鲸世界（2.6km）等商业配套。
3、产品情况：容积率约4，使用率约76%，车位比约1:1.07。
4、价格情况：本项目价格优势明显，单价3.9万/㎡起均价4.81万/㎡（精装），金茂公园里（距离项目800m）、安联尚璟府（距离项目400m）均价5.2万/㎡。
5、市场情况：同期光明网红楼盘宏发万悦山二期入市，存在客户分流现象
06
招商雍山郡
【保利招商雍山郡】开盘简报
【项目位置】龙岗区龙凤路与雅新路交汇处
【开发商】深圳市保捷房地产开发有限公司
【产品情况】共748套69-95㎡2-3房，备案均价3.91万/㎡(含精装）
【营销节点】
1、2022年9月16日获批预售
2、2022年9月17日公示销售方案
3、2022年9月17日-22日（共6天）意向登记、资料提交及审核阶段及保证金冻结阶段（冻资5万）
4、2022年9月23日：意向登记客户名册公示（认筹客户218批）
5、2022年9月24日：线上选房公测、线上公证选房阶段
【开盘情况】开盘去化156套，去化率约21%
【折扣情况】验资折扣99*i深圳登记97*开盘折扣98*促销折扣98
【成交均价】约3.6万元/㎡
【交付情况】精装交付
【客户情况】龙岗客户为主，部分关内客户
【客户认可点】
1、品牌优势：双央企品牌，世界500强，交楼有保障
2、配套优势：距离3号线东延线、21号快线交汇新生站约1公里，紧邻盐龙大道，接驳外环高速、水官快速直达罗湖、福田；生态资源丰富；自带约1万㎡社区商业。
3、教育优势：直线距离仙田外国语学校仅300米，办学一年诞生“深圳年度教师”
4、价格优势：单价3.28万/㎡起，69㎡稀缺精装小户上车门槛低，对比周边倒挂8000元/㎡。
07
宏发万悦山二期
【宏发万悦山璟庭】开盘简报
【项目位置】：深圳市光明区光明大道与华夏路交汇东南
【开 发 商】：深圳市宏发光明房地产开发有限公司
【预售情况】：项目2022年9月15日取得预售，本次推售676套建面约79-118㎡三到四房住宅产品。备案均价5.17万/㎡，均为精装交付。单价区间约4.5-5.5万/㎡，总价区间约366-640万。
【推售产品】：676套建面约79-118㎡三到四房住宅产品
【节点信息】：
1、9月15日公布销售方案
2、9月16日-9月19日，意向登记阶段（共4天）；
3、9月17日-9月20日，资料审核阶段；
4、9月20日，意向客户排序阶段及意向登记入围阶段；
5、9月20日-9月21日，办理意向登记保证金冻结手续阶段（冻资20w）。
6、9月22日-9月23日：意向登记人名册公示及公证摇号阶段。
7、9月23日-9月24日：线上选房公测、线上公证选房阶段。
【选房时间】：2022年9月24日
【认筹情况】：认筹1343批客户，认筹比1：1.98
【开盘情况】: 选房共676批，开盘去化率100%
【折扣情况】: 无
【交付标准】：精装备案，精装交付
【客户分析】：主要以南山宝安光明客户为主
【成交价格】：5.17万/㎡（精装交付）
【销售情况】：
1、交通情况：地铁六号线（光明大街站）780米；以及13号线/6号线交汇站（凤凰城站）约980米，交通便利。
2、配套情况：周边配套醇熟，宏发万悦山璟庭为现阶段唯一一个被划进深圳实验光明学校学区的在售新建楼盘，1.5km内有东周小学、光明中学、深圳实验学校光明部、深圳实验光明学校等教育配套；项目自身规划的2万㎡商业，2km范围内的商场有光明广场、康之宝百货、正力时代广场等。星河天地小区（距项目200m）规划的购物中心CoCo city在建设中。距光明新区中心医院约500米。
3、产品情况：容积率4.15，绿化率约40%，车位比1：1.12，3梯6户，户型得房率高，80㎡户型得房率85%以上，118㎡得房率93%以上.
4、市场关注度高，一期入围最低积分72.3，为光明最高纪录，开盘日光，二期备受市场关注。
08
保利招商龙誉花园
【保利招商龙誉花园】开盘简报
【项目位置】龙华区民塘路与民丰路交汇处
【开发商】深圳市保卓房地产开发有限公司
【产品情况】共496套83-125㎡3-4房，备案均价7.35万/㎡(含精装），单价区间6.7万/㎡-7.8万/㎡，总价区间569万-992万。
【营销节点】
1、2022年9月26日获批预售
2、2022年9月26日公示销售方案
3、2022年9月26日-28日（共2天）意向登记、资料提交及审核阶段及保证金冻结阶段（冻资20万）
4、2022年9月29日：意向登记客户名册公示（认筹客户218批）
5、2022年9月30日：线上选房公测、线上公证选房阶段
【认筹情况】认筹客户218批，认筹比1：0.43
【开盘情况】开盘去化180套，去化率约36%
【折扣情况】i深圳登记、冻资开盘认购98折；参与开盘活动认购98折；按时签约最高3个99折；特殊单位3个99折（125㎡户型无折扣）
【成交均价】约6.8万元/㎡
【交付情况】精装备案，精装交付
【客户情况】主要以龙华客户为主，部分福田南山客户
【销售情况】
1、地段情况：保利招商龙誉地处深圳北站门户，是目前龙华在售项目中距离福田最近的楼盘。
2、交通情况：交通便利，距离深圳北站600米(4/5/6线交汇)。
3、配套情况：1km范围内有深圳外国语龙华学校、玉龙学校等教育资源；2km范围内有星河coco city、玖龙荟等商业配套。
4、价格情况：存在一二手倒挂，折后均价6.8万/㎡，周边政府二手房指导价达到8.12万/㎡（万科金域华府，距离项目0.9km）-9.05万/㎡（龙光久龙玺，距离项目1.2km）。
5、产品本身：被4、6号线两条地铁线包围，存在噪音干扰，使用率约73%。
09
万科金域学府
【万科金域学府】开盘简报
【项目位置】龙岗区龙平西路与龙埔路交汇处（深圳中学龙岗初级中学旁）
【开发商】深圳市万科回龙埔房地产开发有限公司
【产品情况】9月19日备案932套建面约78-183㎡3-4房住宅，备案均价4.7w/㎡(含精装），单价区间3.9w/㎡-5.5w/㎡，总价区间305w-1014w。
【营销节点】
1、2022年9月19日获批预售
2、2022年9月20日公示销售方案
3、2022年9月20日-24日意向登记（共5天），冻资5万
4、2022年9月25日：意向登记客户名册公示
5、2022年9月26日：线上选房
【认筹情况】开盘认筹439套，认筹比 1：0.47
【开盘情况】开盘去化302套，去化率约32%；
【转介情况】9月11日启动4w/套转介
【折扣情况】
1/2/3单元：冻资减5万+线上选房99*98
4/5单元：线上选房减2万；
【成交均价】约4.5w/㎡
【交付情况】精装备案，精装交付
【客户情况】龙岗客户为主，部分关内客户
【销售情况】
1、交通情况：项目距离16号线回龙埔站300米，预计22年年底开通，五站可以换成大运站。
2、配套情况：项目距祥情世纪城市广场约270米，2公里内有星河ico、天虹商场、宝能·all city购物中心等商业配套；周边1公里范围内有兰著学校（兰著学校从今年并入深圳中学的体系内），龙岗区实验学校等教育资源；直线距离约700米处有龙岗儿童公园（在建）。
3、价格情况：存在一二手倒挂，万科金域学府均价约4.61万/㎡，万科翰林城二手房成交价约8万/㎡。
4、产品情况：使用率约74%；车位比约1：0.79；居住舒适度较低。
11
颐城栖湾里
【前海颐城栖湾里】开盘简报
【项目位置】深圳市南山区港城路与怡海大道交叉口
【开发商】深国际前海资产投资管理（深圳）有限公司
【产品情况】9月19日备案352套建面约117-262㎡3-4房住宅（毛坯交付），备案均价10.14万/㎡(毛坯），单价区间9.2w/㎡-11.1w/㎡，总价区间1123w-2937w。
【营销节点】
1、2022年9月19日公示销售方案
2、2022年9月20日-22日意向登记（共3天）
3、2022年9月24日：意向登记保证金冻结办理阶段（冻资300万）
4、2022年9月25日-26日：意向登记客户名册公示及公证摇号阶段
5、2022年9月27-28日：线上公测及线上公证选房
【认筹情况】开盘认筹631套，认筹比 1：1.79
【开盘情况】开盘去化347套，去化率约98.58%；
【成交均价】约10.14w/㎡
【交付情况】毛坯备案，毛坯交付
【客户情况】南山客户为主
【销售情况】
1、交通情况：交通便利，距离5号线（铁路公园站）约300m，15号线（规划中）在铁路公园站接驳。
2、配套情况：1公里内有7栋写字楼组成的现代自贸城，附带商业面积约5万㎡、印里首期商业（约3万平）等商业配套；1公里范围内有市民公园月亮湾公园，距4*级A**景区青青世界约2公里；颐城栖湾里处在月亮湾小学和赤湾学校的学区范围内，项目北边规划了一个九年制学校（还未建）。
3、价格情况：具备一定价格优势，临海揽山御园（距项目2.5km），毛坯均价11.6万/㎡。
4、产品情况：小高层17-22F，拥有2.56低容积率和1:1.6的车位配比，纯居住宅小区，居住氛围纯粹，居住舒适度高。
5、地段情况：地处前海妈湾，前海核心区低密小高层纯居住宅。
12
海峦坊
【海峦坊】开盘简报
【项目位置】深圳市宝安区西乡街道前进二路与宝田一路交汇处
【开发商】深圳市三才创展投资有限公司
【产品情况】项目于2022年9月21日备案287套建面约52-96m²2-3房住宅产品，备案均价约7.43万/m²（毛坯备案，毛坯交付）。
【营销节点】
1、2022年8月13日展示中心开放
2、2022年9月10日样板间开放
3、2022年9月23日公示销售方案
3、2022年9月23日-2022年9月25日意向登记（共3天）、资料提交及审核阶段及保证金冻结阶段（冻资10万）
4、2022年9月26日-9月27日，意向登记人名册公示/公证摇号阶段
5、2022年9月28日20：00正式选房
【认筹情况】入围客户共147批，认筹比1：0.51。
【开盘情况】9月28日开盘，去化约80套，去化率27%；
【折扣情况】i深圳登记99折，开盘享开盘折扣，准时签约99折。
【成交价格】7.2万/㎡
【交付标准】毛坯备案，毛坯交付
【项目详情】
1、项目本身：车位比1:1.7，使用率约0.71，容积率5.05，绿化率35%。
2、交通情况：项目距在建的地铁12号线（臣田站）200m，预计年底开通。
3、周边配套：周边商业配套醇熟，自身配建约3200㎡的商业，500米范围内还有万荟城购物中心、彩虹城、缤纷时代广场等商业配套；项目的小学学区划分在新安-凤岗共享学区，可以申请就读凤岗小学（距项目500m）或者新安中学（集团）外国语学校（距项目1.6km），中学学区为西乡中学（距项目3.8km）。
4、价格情况：京基智农·山海公馆（距项目2.7km），备案均价6.92万/㎡（精装）；中熙香缤山（距项目200m）和凤凰雅居（距项目400m）指导价均为6.47万/㎡，，为2014年小区，凤凰天誉（距项目200m）指导价8.73万/㎡，为2018年小区。
13
保利明玥澜岸花园
【保利明玥澜岸花园】开盘简报
【项目位置】坪山新区沙湖路与新龙路交汇处
【开发商】深圳市保发房地产开发有限公司
【产品情况】9月20日备案318套建面约70-113㎡2-4房住宅（精装交付），备案均价4.18万/㎡(精装），单价区间约3.7-4.4万/㎡，总价区间约264-503万。
【营销节点】
1、2022年9月21日公示销售方案
2、2022年9月21日-23日意向登记（共3天）
3、2022年9月24日：意向登记保证金冻结办理阶段（冻资5万）
4、2022年9月25日-26日：意向登记客户名册公示及公证摇号阶段
5、2022年9月27-28日：线上公测及线上公证选房
【认筹情况】开盘认筹142套，认筹比 1：0.44
【开盘情况】开盘去化约115套，去化率约36%；
【折扣情况】9月15日释放首付延期政策，7天内交0.5成首付并草签，年底交0.5成首付，23年6月交1成首付，23年12月交齐首付办理按揭，正常按揭客户综合约88.03折，分期客户综合约89折。如下：认筹98.5折（含前期办卡减1万）；认购97折，促销99折，本月签约99折；按揭/一次性94折，分期95折。
【转介情况】9月15日启动3%转介，渠道草签即结佣
【成交均价】约3.6万/㎡
【交付情况】精装备案，精装交付
【客户情况】坪山本地客户为主
【销售情况】
1、交通情况：距14号线坪山首站锦龙站（建设中）约1.2km。
2、配套情况：社区自带建面约9000㎡水岸金街，距8万㎡佳华沙湖广场商业（规划中）约600m，距天虹商场900m；小学学区属于科源实验学校（距离1.3km）（小学部）、科悦实验小学（距离2.6km）大学区招生范围；初中学区属于中山中学、新合实验学校（初中部）、科源实验学校（初中部）大学区招生范围。
3、价格情况：首付18万买起步，周边金尊府（距项目1.1km）均价4.2。
4、产品情况：容积率4.5，使用率约75%，车位比不足1：1，三梯六户或两梯六户，居住舒适度较低。