近日，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》火热上线，这意味着租赁市场将告别房东随意赶人、随意涨租金的时代，租户的权益将得到有效保障，“购租并举”将不再只是一个口号。《征求意见稿》提出：鼓励签订三年以上租赁合约，按月支付房租；合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；承认“二房东”合法地位。
规范的租赁流程和稳定的租赁关系离不开法律的规范与制约，这些对于促进租赁市场的健康发展具有重要作用。《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的上线，标志着我国的房屋租赁已经进入立法程序，深圳市政府也将《深圳市出租房屋管理若干规定》列入了2017年政府当年完成立法项目计划。从中央到地方政府均已开始着手于通过法律层面规范痛点丛生又与人们基本生活息息相关的租赁市场。
发达国家的立法实践对于中国的立法进程具有重要借鉴意义。美国、英国通过租赁特别立法形成完善的租赁法律体系，而德国、日本则以民法典为核心，并结合相关立法确立房屋租赁法律体系。本文以租赁市场完备的美国、英国、德国、日本为鉴，探索适合中国的国情的租赁立法。
租约：法律效力为前提的自行商定
租约的制定、租约的类型以及租约的法律效力需从法律层面进行确认。首先，对于租约的内容英美日德均不提供租约范式，租约条款只要在不违背法律的情况下由租赁双方自行商定为主；其次，对于租约的形式，英国明确租约必须以纸质形式存在，德国、日本对于纸质合同和非纸质合同适用情况进行了规定，若在应适用纸质合同情况下但未使用，合同的性质和保护力度将发生一些变化；最后，在租约的法律效力方面，但任何违法相关法律规定的租约和行为均视为无效。
租期：限制承租人解约权利稳定租期
美国、英国、德国、日本租赁法律中，租期规定均比较灵活，但租期的存续期通过限制承租人随意解约保障租户的居住权，通常无特意指示下默认自动续期。
表1：美英德日租期的规定
来源：链家研究院整理
租金：市场化租金水平制定与政府有限租金指导相结合
租金管制由于其削减业主出租意愿、减少租赁市场房源供给等消极影响而备受争议，因此英美日都逐渐放松或解除了租金管制，私人租赁市场实现租金制定的市场化。
表2：美英德日租金的规定
权责划分：以保护承租*权人**益为核心，明确双方权利义务
主要国家对租赁当事人的规定大多以保护承租*权人**益为核心，明确双方的权利义务。一般来看，出租人享有收取租金、监测房屋使用的权利，但必须承担房屋可居住性条件、维修义务，通过对出租人租金调整、租约解除权利的限制保护承租*权人**益。
表3：美英德日承租*权人**责规定
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