房产干货：想买黄埔二手，今年千万别急！小知识。当下置换潮来临。数据显示，目前广州二手挂牌量即将冲刺14万套。市场保有量非常的激烈，都在想办法卖一买一的时候。房源是否满五是关乎二手交易成本的重要指标。全市约有73%的二手房源已经满5，其中白云海珠的满五房源更是占比，达到了八成。但在这项指标上，黄埔却是全市垫底，全市主要区域满五/满二未满五房源占比情况占比仅为45%。从最新的数据上来看，黄埔满五房源占比明显少于其他中心区。这里更多的反而是满二而未满五的房源占比有51%。此项数据也从侧面说明，有些黄埔业主确确实实是急着卖货的。
那根据现有的政策，满二不满五房源在交易的时候，买家是要多交一个5.3%的增值税，加一个点的个税。比如一套300万的二手房如果不满五年，要收收的税费大概就是18.9万。这种情况下业主想把满二，而未满五的二手房卖出去，最直接的做法就是降价，而价格上的让步。
对于一些已满5年的房源来说，其实也算是变相压制的。举个例子，下面这套是满二额未满五的房子，一套北向二手的单价是3.28万每一平方，创下了近期业主小区的新低，吸引了13个人的关注。但是加算上6.3的税费。这套房折合的单价也要去到3.48万一平方了。而同小区朝向户型相当的满五房源。虽说免税，但要是挂牌价明显高于3.48万一平。在一些买家看来，性价比那就要打一个问号了。满5的房源少而未满5的房源多，这就意味着黄埔二手的交易税费更重。而不光如此。
从数据上看，最近的半年，黄埔二手的挂牌量增速是要明显高于全市平均水平的。之前就有统计过，去年黄埔的二手约为6，500套，那时隔数半年，这个数据已经增长为8，369套，涨幅近30%。而从同一时期内，全市二手挂牌量总量为12万套，增长为13.8万套，增幅约为15%。
换而言之，就是黄埔业主放盘的速度，大概是全市平均水平的2倍。挂牌量激增，自然进一步压榨压制价格，这也是不少黄埔业主感叹二手难卖的原因。
梳理数据我突然发现，目前黄埔挂牌量最高的几个小区，主要集中在香雪长岭居一带。一般而言，小区二手挂牌率低于3%，这是正常水平。如果超过这个数字，则说明小区的挂挂牌量。确实是有点大的，业主之间的竞争也会异常激烈。比如说最高的越秀岭南雅筑和中海誉城南苑，挂牌率为6%，相当于16户里面就有一户人在卖房。其中中海誉城南苑不仅挂牌量大，更有超70%的房源满二而不满5，对同小区手握满5房源的业主来说，目前想让手上的房子卖出更高价格，那恐怕又是难上加难了。
对于黄埔业主而言，现在卖房除了要面对一个激烈的竞争，还有一个难受就是后悔房子卖完了。他原本他们当中的一部分人是可以在两年前，是行情好的时候出货卖一个高价的。就以万科东汇城为例。万科东荟城2室2厅76.12m。如果说21年的1月份卖房，那个时候小区的二手相当的抢手。贝壳成交结果显示，该小区有业主当时卖掉的西北向，76平两房，挂牌5天就成交了，折合单价4.24万。万一平方，但到了今天今年情况真的不一样了。2月份该小区一套西北向的76平两房，成交：2020.09.15，3.37万一平的价格成交。创下小区近一年来的新低。数据显示，该业主挂牌41天内连续降价了21万，最后才出手的两套房朝向相同，户型相同楼层也有一点差异，但两年前能卖的比现在还贵8，700一平。再看另外一个案例，中海誉城南苑2室2厅80.01m。中海誉城南苑，2020年9月份成交了一套80平的两房，单价是3.06万一平方。当时即使是北向单位，3万左右的价格也还是会被买家抢着要。然而，今年该小区同样一套北向的80平两房，卖出的最低价是2.77万一平方。贝壳数据显示，这套业主去年10月份就挂出了，挂牌了5个月，最后才不得已降价6次才卖掉。
回顾黄埔的几个网红二手，价格变化节奏可以说几乎同步。2020年到2021年的上半年行情冲至顶峰。2021年新政后遇冷，到2022年进一步回落，现在到进入到2023年的横盘期，置换潮开启。更多的业主也加入了卖房大军，大家也开始相互博弈。不过话说回来，随着前两年泡沫逐渐消散，如今黄埔二手市场也逐渐回归理性，不少业主扛不住降价卖房，这也给了买家最好的捡漏时机。
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