你相信什么，就会得到什么。
一、嫉妒
其实我上篇如何购买养老保险 #P20讲的是，财富分配制度下的策略。
只怪自己没有文学修养，题目像卖保险的。这件事需要向同行请教。
仅凭“震惊体”题目，就能收获万人斩。
“房价，跌惨了！”、“全球房价泡沫即将刺破？”、“楼市Z大的泡沫，被无情戳破了！”、“2023年房价暴跌何时到来呢？一旦你看到这5个现象，也就临近了！
说真的，看完后，我也想写一篇，房价暴跌，腰斩，膝盖斩，脚踝斩。
但是理智告诉我。我在传播科学和真理，要守住正直的底线。
长话短说。开始分析。
二、价格的误导
房V们口口声声说房价真跌了，仅仅针对以下几种物业类型（ 大坑物业）：
博*迁拆**的老破小 。
有的投资者专家特立独行，喜欢博*迁拆**， 高价买 进ZF规划*迁拆**区域，然后默默地站在山岗上。
从博*迁拆**变喜迎旧改，能加装电梯都要烧香拜佛。
这就是对效率没有清醒认识，根本不知道什么叫扯皮。
长时间站岗已经是板上钉钉的事了。
新房远郊大开发商房产，单价比肩市区120m2“大豪宅”跌了 。
首先这种房产价格高，一般与核心区域新房价接近。
通勤距离不方便，影响二手交易。我有同事1个半小时的单面通勤，每天都在城市旅行。
同时，周边没有成熟的二手房交易，没办法建立参考价坐标系统。
大开发商IP，华丽售楼处，漂亮售楼美女，热情的服务。一上头就进坑。
豪宅跌了（或大别墅） 。
这种房子特点就是单价高，面积大，总价基本脱离人民群众的想象。
有购买力的家庭在全市0.01%的水平以上。
CQ2022年二手房交易12w套，其中250w以上二手房产交易占4.12%，如果是800w房产，你没法出售啊。
如果长期关注二手市场，你会发现一个现象。当有套壕宅二手成交后，所有的地产中介都在发朋友圈，而且不会讨论提成。罕见的以至于，店长都初次看到。
房产指导价跌了。
这个更搞笑，我都觉得这样的V是妈妈生他的时候太用力，脑袋被夹到了。一点经济学常识都没有。
指导价就是限价，限价过低就会造成短缺，供应变少，买房变得困难。
以先锋SZ为例，2020年，SZ二手房成交9.5万套，2021年2月份指导价出来后，全年二手成交4.1W套。
如果指导价有用，所有的商品都可以指导价。这就是计划经济啊。
再比如2015、2016年一线城市F价翻倍，2017、2018全国普涨F价翻倍。
就当从100w涨到180w，2023年165w，你说这叫房价下跌吗？同学们，这叫促销好嘛！并不会持续。
成交价跌了。
房V们都是把成交价当成市场价。这是错误的。。
如果成交价和市场价是一个意思的话，那要两个定义干什么。
成交价就是Z低价。
当你买房子的时候，你并不是只关注这一套，你是把整个区域的目标房产都看一遍，起码几十套，然后会选择一个中意（报价Z低的）的，和业主谈一下。如果成交，一定是全区域同类型最&低价。
所以大家看，真跌的房产要么是博*迁拆**，要么是壕宅、新远大贵、要么是数据（指导价、成交价）。
市面上的绝大多数业主，是不降价的。
业主不在意，时间站在自己一边。
三、加息
之前我写过一篇文章没人炒房 #F10，提过利息的事。
其实就我个人认为，加息真的没有丈母娘的威力大。
与丈母娘丑陋的嘴脸相比，一个月多还几百块月供很划算的。
举例：
等额本息，100w*款贷**，30年，4.1%，月供4831.98元；
等额本息，100w*款贷**，30年，5.5%，月供5677.89元。
140个基点，不太少吧，两者相差820元每月，很多吗？
有人说，等额本金、*款贷**20年，利息少点？我们不和傻瓜说话。
*款贷**年限越长越好，月供越少越好。这是结论。
有人说，820元很多了，我国还有几亿人月收入不超过1000元呢？
只能说你不配有房。
樱桃大房Z这个V很有意思，读者也非常“专一”。
半年前，它说房产跌，因为美联储加息。如今又说房价要涨。
预测能力超过半年真的很难吗？你以为读者都是鱼吗？只有七秒的记忆。
我错了。阅读量10w＋。
去年9月的文章说的：
美国进入加息周期balabala，然后举些例子。
香港房贷利率2.75%。你好意思说加息影响吗？这就是福利好不好！！！
美国房贷利率6.02%，2008年次贷危机以来的新高。难道6%就给美国房产干崩了，我表示深深的鄙视。【1】
韩国更是丧心病狂到5-6%，近9年新高。（我查了5.56%）
澳大利亚它没查到，给了个现金利率2.35%。做V要认真，现金利率是银行拆解利率。你对的起5w读者吗，你把粉丝当猪了吗？本着负责任的态度，我动手查了下，澳国四大行平均房贷利率5.3%左右，部分银行的房贷利率3.4%-3.7%左右。万恶的资本主义“利差”。
瑞典它也没查到（说明他能力圈就在国内，出国就费）。我来，今年4.5%。
在房贷利率方面，发达地区根本不够看，给祖国提鞋都不配。
祖国2021年还有个小阳春，基点一次就130。你还别嫌高，首套。
还不是买买买，Z政F府赶紧出调控政策。
这次做的非常非常正确，救了很多吃瓜群众。
美国加息是不可持续的。
企业的预算投资是对未来安排，但连续快速加息增加了企业成本，会有很多企业破产倒闭。
同时，美联储加息并不能抗通胀。 美联储付的利息钱都是印的 。你怎么降低通胀呢？当减息周期到来，引发更大的洪水。
加息让名义房价下跌 。因为加息影响买房需求，同样房价，需求变少，所以名义房价会降低（经济学需求定理）。以本文例子，大概可以让房价下跌10%，具体计算参考《利率与房价的精算法 #2270》。
加息让购房成本增加。 加息使房价下跌10%的话，大多数人会选择少贷10%。
等额本息， 90w *款贷**，30年，5.5%，月供5110.10元。
Pv(1%,360,4831.98)=469757（4.1%真实支付的成本）
Pv(1%,360,5110.10)=496795（5.5%真实时支付的成本）
所以，贴现的话，其实房子成本是增加的。
这就是为什么加息让房价下降，但你感觉买房更困难的原因。
四、挂牌量
全国一二线城市近期都经历一波小阳春行情。成交量放量价，价格纹丝不动。
推动房价大幅上涨的动因只有一个。
近几个月各地房市红火，挂牌量不降反增，弄得大家一团雾水。
不是说好的成交量环比很猛吗？对，是环比。
有的V说，房价进入下降通道，大家都想抛，所以挂牌量上升。
真是离了大谱。
中华大地，3年间，哪座城市售房需求得到了释放？小换大，远换近，旧换薪，学区房，都有置换需求。大多数人并不想当房产收藏家，他们卖一套就面一套。
也有一些人就是要抛售房子，追求诗和远方。
错误的认为房地产和房产是一回事。但是，我告诉你一个真理， 凡是对开发商的*害迫**，都会让房价上涨 。
二手挂牌数据是可以隐藏的。一个电话的事。
以前深圳限价，超过限价的都不让挂牌。
DF郑虎允许二手挂牌数据猛增？某领D，祭出房地产S大旗。
让吃瓜群众瑟瑟发抖！
土地不好卖，大（地）家（方）日子不好过，在反应情况，要利好呢！
仅此而已。
未完待续。