（无锡房掌柜，贾静）在售商业更名、再建商业烂尾、开业商场持续空置、老牌百货公司关闭、商家撤柜……这些都在无锡的商业市场轮番“上演”。无锡的商业地产经历了起步阶段、发展阶段、壮大阶段之后，不可避免的进入到了饱和阶段，而无锡目前在建的商业仍不在少数。
从萌芽到饱和 无锡商业地产经历的四个时期
起步阶段 无锡商业独立出现
2002年以前，无锡人对商业的认知还停留在百货公司和大型卖场。无锡的商业以胜利门为中心，逐步发展至中山路与与人民路交汇一带，商业大厦(后改名为大东方百货)、三阳百盛，代表了无锡商业运营的最高水平。
2002年，国家对商业用地立项，40、50年产权的确定，无锡商业地产不再作为住宅的附属品，而开始作为独立产品出现。无锡不少大型项目在此时立项。
发展阶段 中心商业登上舞台
2003-2006年，无锡商业开始如雨后春笋般出现。2003年5月大洋百货开门营业、2004年新世界国际高调来袭。同年，无锡首个高尚女性主题商场东方巴黎登场;保利广场，无锡首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、酒店、办公、商住、教育于一体的大型复合商业地产，华丽的登上商业舞台。无锡以中山路为核心的商圈形成，新城规划的设想也已经提出。
壮大阶段 各区域商业井喷
2007-2011年，无锡的商业出现大爆发的局面，商业已经开始向人口密集区域布局，多商圈格局逐渐形成。河埒口的万达广场、广益哥伦布广场、新区宝龙城市、红豆国际广场等商业比比皆是，开始瓜分市中心的“商业蛋糕”。
根据市场网数据显示，2007年无锡的非商品住宅新增供应量为126.6万㎡，到2011年时非商品住宅新增供应量为224.7万㎡，翻了近一倍。
图：非商品住宅批准预售面积不完全统计
图：非商品住宅历年库存面积不完全统计
过剩阶段 商业地产疯狂发展
2012至今，无锡各区的“造城运动”已初具雏形，商业地产疯狂发展。锡东新城、锡西新城、空港新城，城市综合体在无锡城市的各个片区多如牛毛。再加上电商的冲击，多商圈导致的人员分流，城市人口数量有限，商业的发展难以快速前进。商业饱和的现场已经十分明显，一些老牌的商业甚至无法正常运营。
老牌商业中心开始没落
说到无锡的商业，不得不提起市中心的中山路。放眼中山路，综合体、百货公司层出不穷。大洋百货、远东百货、三阳百盛、苏宁广场、八佰伴、大东方百货、恒隆广场、T12、云蝠大厦，各个消费层次的商业鳞次栉比。
一时间，“去市里逛街”几乎成为无锡市民的一种风尚。然而，曾名噪一时的中山路也没能躲过时代发展的车轮。英武百货关闭、大洋百货倒闭、远东百货经营不善，就连2013年9月才开业的恒隆，也在今年经历了一番“撤柜潮”。
大东方百货一楼的某化妆品专柜店员也吐槽到：“走几步就是一个商业广场，代购海淘什么的满天飞，我们竞争压力也很大。”
“现在不爱去市中心逛街了，一个是容易堵车、一个是东西比较贵。常去的地方还是荟聚，停车很方便，折扣也多，不像市中心那么拥挤”，市民曹女士告诉房掌柜。随着无锡各区综合体的崛起，老牌商业中心客流被分流的现象也日益严明显。
更名、烂尾 商业地产过盛
商业地产的繁荣一方面为房地产行业的发展做出了贡献，另一方面也为居民的日常生活提供了便利。但是商业地产的过于饱和却是我们不得不关注的问题。
据房掌柜统计，2009年，无锡在建的综合体项目达20个，2013 年，无锡已建成和在建的商业达到60余个，截至目前，该数量已经涨至165个，其中约有90多个项目属于城市综合体项目，非主城区综合体共计75个，锡山区综合体14个，惠山区27个，新区18个，滨湖区16个。
其中新区长江路沿线集中了多家商业，如宝龙城市广场、茂业一号、欧尚、哥伦布广场、麦库、润泽18区;在建的商业项目有嘉汇环球中心、金鑫国际广场、利华广场，这还不包括一些住宅项目的底商。新区的常住人口为60余万，按照业内普遍认为的一个商业综合体辐射35万人的标准，以此折合下来综合体数量为2个左右，现今仅长江路沿线的数量就远远超过了此标准。
商业地产的过于饱和，导致新建项目的销售、招商、运营困难。位于新区梅村的涌金诚商业中心，因缺乏商业项目的操盘经验，开盘一年后又重新请代理公司全盘接收运营，还为此更名为时代888商业广场。
无独有偶，位于新区新坊路与坊和路交叉口西南侧的寰宇中心星级酒店、娱乐、5A甲级写字楼于一体，于2013年初公开，但因产品不符合区域需求，同区域存量房供大于求，在同年年底被迫封盘至今，已建至一半的三座塔楼似“骨架”屹立。
这并非个案，北塘区的盛岸路一带同样也是商业“云集”。百乐广场、金茂玉全街、万健商业广场、五洲国际小商品城等商业扎堆盛岸路沿线，百乐广场原计划2013年9月开业，于近期刚刚面世;万健商业广场预计2015年中全面开业，至今却未兑现。五洲国际小商品城的业主也因投资回报问题频频维权。锡西新城的繁荣景象迟迟未“露面”。
人口基数、购买力是根本
业内人士表示，开发住宅地产属于杠杆开发盈利模式，可以用部分小额资金撬动整体市场。但商业地产不一样，一个综合体项目开发至少要投入10个亿甚至更多，而且这些资金不能像纯住宅那样卖掉就很快回笼资金，还要考虑到长期运营。易居智库研究总监严跃进认为：“商业地产的投资，，关键是要有一个较好的资金承压能力。”
红星地产的营销总监谢远琪认为：“无锡商业地产发展的最大阻碍：一是人口数量偏少、意识购买力有限。无锡只是一个中型城市，人口也就两三百万，无锡这几年的经济发展也不是特别的好，人口实际的收入水平是在下降的，导致消费能力的下降。”
晟豪地产总经理傅之麟直言：“无锡的整个商业地产而言，我个人还是觉得有些过剩了。”同时，傅总也认为无锡的人口基数导致购买力有限。对于无锡商业地产的出路傅总认为：“招商是开发商们最应该考虑的问题。我们不能步人后尘了，再去走老的招商定位，应该把吸引人的、新颖的商家引进来，让无锡人感觉到新颖感、时尚感。”
说到好的运营模式，谢总认为：“虽然现在许多消费者的消费行为在网上就完成了，但是从另外一个角度来讲，商业地产的一些体验式业态也是一种机会。比如说，无锡的荟聚就做的比较好，目前看来是比较火的，一些亲子类的业态，餐饮的业态 比重比较大，这样的话稍微会好一点。就全国而言，我们在其他城市的项目，比如昆明、福州的做的就比较好 。福州的项目在万达旁边，但是比万达生意要好，也是因为体验式的业态所占的比重多。”
到底如何才能让商业地产健康持续的发展，产监处负责人建议：平衡产业布局，综合考虑市场供需等因素，合理控制经营性建设用地的上市节奏和上市量。非居住类建设用地要加强科学论证，既要考虑与居住面积的比例关系，又要符合经营性物业的自身规律，力求布局选址合理，供需关系长期平衡。