上期节目我们跟大家聊了聊汽车消费疲软这个话题 ，说实话大家都意识到了，现在消费疲软不但波及到了汽车行业，房地产行业又何尝不是这样？
刚刚过去的五一很多售楼处是冷冷清清的，很多房地产从业者都说好几年没见到这样冷清的景象了，以往五一小长假的时候很多人是愿意到售楼处去看一看的，正好利用大把闲暇的时间考虑一下要不要换一套住宅了。
在过去几年每年3月份4月份都有着金三银四的称号，为什么？刚刚开年春节刚结束，万象更新，银行的资金也很充沛，所以房地产商是卯足了劲进行宣传来一把小高潮，三四月份的成交套数是相当多的。
但是今年金三银四没有，房地产业迎来的是一个小冰河期，很多城市是量价齐跌，新房不好卖二手房也不好卖，住宅不好卖公建更是不好卖。
而且跟汽车业不太相同的是，现在由于全球芯片供应紧张，所以很多汽车是不打折的，不但不打折有的还要加各种装饰要多卖你一点钱，因为它们芯片不足产能不足，所以同款汽车的售价比前两年还有点高了，因此有的消费者觉得那我等一等，反正现在疫情期间也不是那么着急要开车，我等芯片供应充足了汽车打折力度大了我再去买。
房地产正好相反，从去年年底开始，各个开发商为了迅速的回笼资金，那是给了多少优惠，有的直接打折，有的送物业送车位，然而任凭开发商给出多大的折扣，消费者的消费力度总是不行，很多房子真是看得多买得少。
如果这个楼盘一点折扣都没有一点优惠都没有，那更是连问询的人都没有，以至于到了5月份我们看到从中央到地方各级政府都出台了各种各样的救市政策，中央一级我们已经连续两次降低LPR利率了，很多地方政府已经把首付降下来了。
而且大家说前几年确实有文件规定有些城市是可以执行二成首付的，不光这样最近一个礼拜以来很多城市纷纷调整了限售限购措施，甚至有一些城市还把限购和生育几个子女挂钩了。
你生了二胎三胎以上就可以不受限购措施的约束多买一套房了，当然还有的城市马上就要祭出杀手锏，那就是重启货币化棚改。我们以往跟大家聊过，这绝对是个大杀器，为什么？
大量的城中村老房破房给拆掉，*迁拆**的时候不做实物补偿直接发现金，那么没有房子的人被*迁拆**了的人手拿大把现金就必须到市场上买一套自己的住宅，所以就会迅速的打开成交量把房市托起来，这样的景象说实话和去年简直是天壤之别。
大家记得吧，2021年上半年是个什么光景，那个时候全国都在担心说美国通货膨胀有没有可能传到我国来，美国新总统拜登上台这一年多以来就在不断的印钞，这使得美国遭遇到了40年未有之大通货膨胀。
对于美国人而言，不光他们的基础民生物资价格在上涨，房价也在上涨，美国今天的房产去化周期大概只有可怜的两三个月，新房供应严重不足，二手房一推出来就有几个十几个买家过去争抢，而且美国通货膨胀是可以传染的。
比如说德国，以往我们经常讲德国绝对是发达国家中的典范，虽然经济是欧洲最强的，但是房价一直保持非常平稳，德国普通老百姓都没有什么购房的意识，在长达10年的时间里德国房价根本是不上涨的，所以没有必要去买房。
然而就在过去这一两年，德国房价是打着滚的往上涨，那个涨幅比我国很多城市还要惊人，有的德国城市两年前买可能三四千欧元一平米，现在已经飙升到七八千欧元一平了，两年翻一番。
所以去年真的是很多人担心通货膨胀会不会传导到我国，所以大家记得吧去年上半年我国房市也是非常火爆的，很多城市的房价在去年上半年基本达到了最近一段时间以来的高峰。
那个时候各级地方政府考虑的是怎么把这个虚火给压下来，大家记得深圳还出台了一个二手房指导价，什么意思？按道理讲二手房是随行就市可以漫天要价，我可以就地换钱的，卖主想卖多少钱那是人家的自由。
但是由于深圳一个阶段以来房价涨得过于猛了，所以逼得深圳市政府不得不出台一个二手房指导价昭告天下，政府认为好比说只能是10万一平，房主当然可以卖16万，但是中介在宣传的时候不可以把房价标的超过10万。
你在签合同的时候政府要善意地提醒你，我们认为二手房指导价应当是10万，你非要以16万买这个风险自担，甚至你要做银行*款贷**的时候，银行都不得以超过政府指导价来给你评估来给你放款。
以至于有一段时间，深圳很多中介门店报盘的时候都不写数字了，用各种各样的水果来替代，去年下半年以来，各级地方政府出台了上百条调控措施，就是为了把这个无序上涨的房价给压下来。
但是到了今年整个形势为之一变，宏观经济层面整个2021年我国的CPI指数不到1%，大概只有0.9%，美国那边CPI超过5%了。美国是今天通货膨胀，而我们差一点点都进入到通缩的状态了，所以我们没有美国那般天量通货膨胀的压力。
而另一方面疫情在今年二三月份又重启，很多城市的经济被按下了暂停键，尤其是这两年以来说真的很多行业简直遭遇到了灭顶之灾，您看看餐饮业、酒店业、教培业、旅游业甚至连很多互联网大厂最近都在裁员，人们一旦收入锐减，对未来收入预期也不高的话，那么手里没有足够的钱怎么去买房，所以很迅速的我国房地产市场在不到半年的时间里由过热迅速的转化为过冷。
房地产过冷好不好，实际上也不好，我们经常讲房价调控的目标并不是把房价降下来，而是让房价能够在很长一段时间里保持一个相对稳定的状态，哪怕是温和稳定的上涨。
几个大的原因，首先第一对于今天的普通中国家庭而言，恐怕家庭的主要资产就是房产了，尤其是得益于过往20年经济的迅速上涨，中国几乎所有城市的房价都涨了很多，越是大城市涨得越快，可以说通过房价的上涨，全民性的分享到了经济上涨的红利。
作为一个一线城市的普通家庭，可能你的月薪拿得不高，三五千块钱、七八千块钱，但是你那几十平米的房子现在有可能就值个几百万，而很显然当初买这个房子的时候根本花不了这么多钱，所以真的有很多中国家庭因为经济上涨、房价上涨而享受到了红利，所以大家可以想象一下我们房价调控的目标是把房价压下去，压到3年前5年前10年前，压成现在的二分之一三分之一吗？
那就不叫调控了那就叫崩盘了，作为一个普通人你扪心自问一下，你能接受突然之间自己的身价缩水成二分之一到三分之一吗，这是很难受的。 而另一方面大家可以想象一下如果真的今天有一个城市的房价突然变成以往的二分之一了，难道大多数人就能买得起房吗？难道大多数人会冲进市场马上去抢一套吗，不会的，买涨不买跌从来都是这个市场的规则。
去年上半年房价迅速上涨的时候，一大批人哭着喊着进入到房市，唯恐担心今天买不到了明天要花更多的钱，而当今天各路开发商不断打折的时候，大家反而持币代购了，大家反而觉得今天能打9折明天有没有可能打8折，后天可不可能打7折？
尤其是如果真的一个城市的房价在短时间内雪崩似的下降，我感觉不会有人去买这个房子，大家一定会觉得明天的房价会更低，那么我为何不多等一段时间？ 可是反过来讲，以往我们就提出过房地产业既有金融属性也是实体经济，我们调控房价的目的就是要把它的金融属性剥除掉，让它真正回归实体产业。
房地产业是不是实体产业？太是了。房地产业勾连着上下游多少人的就业，开发商拿地之后需要建筑商进场建筑，需要各路材料商提供各种各样建筑材料、装饰装修，购房者把房子买到手之后要找装修工人装修，然后要买各种各样的家电家具，这将带来多少产业的发展？
而一旦一个城市的房地产彻底冷掉之后，会有多少人停工停产赚不到钱，这个五一房子不好卖了，难道家电家具就很好卖吗？更关键的还有一点今天有多少地方政府是土地财政，什么意思？很多政府的主要收入来源不是本辖区内的个人所得税、工商企业交的增值税而是卖地所得。
在过往20年这或多或少也算是一个良性循环了，政府不断地卖地收到钱然后用于基础设施的投资，一方面拉动了本地的GDP另一方面也使城市保值增值了，于是地价变得越来越高。
政府可以收到更多的卖地财政收入，然后把城市建得更好，而一旦整个房地产市场冷掉之后，很多地方政府地都卖不出去，所以就有一个很有意思的现象，前两天苏州刚刚推出解除各种各样限售限购的措施，然后第二天就推出了几块地卖，业内戏称这有可能未来会形成一个典范。
那就是各级政府在推新地招拍挂的时候一定要先推出各种各样的救市措施，让本地的房地产市场热起来然后再卖地，这个操作太正常了。 如果你这个地方房地产进入到了冰河期，房子都不好卖，那开发商怎么去拿地，一方面资金没回笼他没有钱拿地，另一方面对未来市场前景预期黯淡他也没有信心拿地。
所有了解中国房地产市场的人都知道我们的房价不是说一路高歌只上涨不下跌的，在过往的20年实际上是分成几个波峰几个波谷，这个房价它总是快速上涨一段然后慢慢下跌一段时间，经过了政策利好又重新上涨的。
过往20年的房价走势一直是一根折线、曲线而不是直线的，当这个房地产过热的时候，各级地方政府就要加码，各种各样的限购，避免使市场虚火烧得太旺，房价快速上涨。
而当房地产市场进入到冰河期之后，各级地方政府就会把各种各样的限售限购解除，首付也降下来利率也降下来，开发商也打打折，使得本地的市场慢慢的回归平稳，大家都愿意再出来买房，这样才能使得整个房地产市场进入到良性循环。
所以反过来讲，有时候在房地产市场上追涨杀跌不是一个好的操作思路，房价火热的时候开发商几乎是不会给你打折的，首付利率也都不会降，你越去抢人家就越得涨价，而恰恰是眼下这种冰河期才会有各种各样的优惠政策和打折情况出现，所以您觉得有没有可能最近一段时间倒是一个买房的好时机？
