前言
东山以万达广场为核心，在百家湖气候形成之前，这里一直是江宁的老商业中心。
近两年，江宁的重心往西南转移，后起之秀--百家湖，后来居上，逐渐取代东山成为江宁的商贸中心，“万达，就是城市的中心*”也渐渐不适用于江宁。
垄断造成没有竞争，从而没有不断的创新，不利于城市的发展进步。
*万达，其实是（小）城市的中心。三四五六线城市的万达一旦开业，敲锣打鼓，全城轰动。
而大城市，比如南京的中心则是新街口德基、金鹰、中央商场等等；上海的中心则是南京东西路的恒隆广场、德丰广场、嘉里等等；北京的中心则是国贸、三里屯、世贸天阶等等。
- 第一卷：滨江--禄口
- 第二卷：东山--百家湖
- 第三卷：汤山--麒麟
今天，我们开始推送第二卷：东山和百家湖。
宏观总览
- 东山
冰冻三尺非一日之寒。
上图是东山街道的行政范围，我们看到江宁的中心虽然已经渐渐转移到百家湖，但是东山还是不可忽视的一股力量。
江宁的重要政府机关，事业单位基本还是在东山内，比如：区政府、法院、检察院、文化中心、江宁医院等等，城市功能未来可能更偏向于行政中心。
万达广场
江宁万达自2013年年底开业以来，一直是东山的商业中心。并且未来几年也没有看到challenger。
大家已经对江宁万达非常熟悉，这里我们就不做多说。
其他商业项目
百腾奥特莱斯*，小体量折扣商场，业态还不是国际品牌，主要以国内零售品牌为主。
*延伸：奥特莱斯和王都（南京）德基广场、魔都恒隆广场、帝都skp有什么区别？
很多人是不是觉得奥特莱斯也属于高档商场？不是。我们日常用的奢侈品比如包包，腰带也分三六九等。
西雅图奥特莱斯
OUTLETS，在英文中的意思是：“排泄口、出路、排出口”，所以奥特莱斯商场大多销售的是名牌过季、下架、断码、工厂直销商品。价格异常便宜。
那么，像我们熟悉的德基广场则属于“专柜”商场。专柜里的YSL、Burberry都是一等货。
国内7000元的mcm，美国的部分奥莱可能只有4000元，所以也就催生了代购业和各路买手。
“快快快告诉我，南京的奢侈品哪便宜？”砂之船奥莱。
中驰大厦（规划或在建）
中驰大厦商业项目效果图
总用地面积7.2万㎡，地上建筑面积为293901㎡，地下建筑面积为141850㎡。主要功能为商业、办公、酒店。
龙湖商业项目（规划或在建）
龙湖天街效果图
南京龙湖龙湾天街位于江宁最成熟、人口最密集的东山商圈核心要地，紧邻江宁区政府，地处繁华的商业主干道——竹山路与谭园路交汇处，周边交通发达：地铁1号线、5号线、12号线皆可到达。
50万方城市综合体、约12万方自持商业龙湖天街，辐射近30万常住人口。
超过1300个停车位，地下1层、地上5层，共12万方的体量。将和万达广场强强联合，形成东山新的商业中心。
单论目前来说，东山的商业“丰富性”不高，万达就是东山的唯一商业中心，占据垄断地位。
未来，随着上述的商业项目开业，会渐渐提高东山的商业集中度。
- 百家湖
目前，百家湖商圈已经集结了江宁金鹰、景枫KINGMO、21世纪*阳城太**和百家湖1912商业街、同曦系等商业广场。
已经成为经营总面积80万平方米的商圈，服务半径覆盖江宁主城区和开发区在内的200多个社区，消费人口150万，年商业购买力达80亿元，成为了名副其实的“江宁新街口”。
江宁金鹰
江宁金鹰是一个集高档住宅、高级百货、五星级酒店等多功能于一体的综合性商业项目，商业面积13万㎡，偏重全生活中心的业态，餐饮比例超35%，除了有超8000平方米的Gmart精品超市之外，还引入快时尚、儿童主题业态、特业等，在配套设施方面还打造了1000平方米的室内户外体验公园。
景枫KINGMO
景枫KINGMO汇集精品生活超市、快时尚潮牌、活力童趣馆、场景餐厅、健身会所等，引进H&M、Forever21、Wagas、Blue Frog、漫咖啡、绿地集团旗下G-super全球商品直销中心、威尔士健身等，在当时均是首次进入江宁。
在内部构造上，下沉式广场到商场四层之间的小型水幕瀑布，打造出贴近自然的购物环境。突破传统封闭的大盒子购物中心模式，中庭打造的悬挑28米高的无柱中庭，在五层区域还打造出空中花园。
景枫KINGMO在提升百家湖商业格局的同时，也推动整个江宁区域的商业崛起。
21世纪*阳城太**
*阳城太**商业体量达20万㎡，“有趣+全家庭”的定位有别于其他购物中心，“全家庭生活休闲乐园”理念，从shopping mall变身shopping park，满足全家庭一站式休闲生活需求。汇集零售旗舰、娱乐美食、文创空间、美容休闲、母婴生活、魔法主题公园等全家庭复合商业业态，完美打造家庭型生活新文化。
百家湖1912商业街
IPARK公园式休闲文化商街是百家湖1912最新的商业定位，首创*四代第**体验式商业街区。
改造后的百家湖1912将着重满足消费者“友情+亲情+爱情”的消费诉求，增加更多的互动性和体验感。
微观选盘
- 东山
龙湖、万达、金王府尽量回避。
上海明珠花园：准大盘，大户型为主，楼梯，2002年竣工。
顺达佳苑：老破小，小户型为主，楼梯。
天琪福苑：位于小半岛上，依水而建，2008年竣工。
东城福园：江宁本土开发商，楼梯，紧邻地铁口。
这几个盘勉强可以进场。
我们比较喜欢的几个盘：南方花园、明月花园、世纪东山。
南方花园最优，出门即是地铁双龙大道站，不远处即是南站。
剩下两个便宜，非笋勿入。
其他盘，吸引力也不大，上面的价格可以在主城买更优质的房子。
- 百家湖
朗诗、万科，留给你们回答，能不能买，特别是多买几套租给别人？赶紧抢沙发搬小板凳留言！
我们喜欢的2个盘就是太平花苑、殷巷新寓。
你不是说尽量回避老破小吗？
低价即是合理，颜值即是正义。它便宜就行，一般3万的老破小诱惑力就不大了。
买老破小住宅的人比买公寓的人，有智慧。
聪明的人千篇一律，智慧的人万里挑一
殷巷新寓，
2002年，超大型盘，建筑面积达到105万平，几乎全是6层左右的老破小板楼，*迁拆**安置房，所以物业、绿化、车位等比较粗糙。
小区一共有297幢，主力户型是65平两房，其次是95平三房和125平四房。
有时候，买房子就像女人选老公一样，你长得不行，但是你得实用，修马桶，换灯泡，做家务，带孩子样样齐全。马马虎虎可以建仓。
其他几个小区，也3万出头，说实话，勾不起我们买的欲望，可能是我们对标的的选择极为苛刻到变态吧。
三万出头或大几，不如买主城，笋多的是，只是你看不到。二万几的盘无论刚需还是多买几套出租，远远跑赢这里。
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总结
江宁的品牌开发商主要集中在百家湖板块，以及百家湖往南的九龙湖板块，比如万科、朗诗、龙湖、保利等纷纷拿地。
而东山的小区主要以国营开发商的老破小、5-7层楼梯板楼为主，比如殷巷新寓。
殷巷新寓
这里如果重新*迁拆**，统一规划，除了成本是非常高的，各种老娘舅钉子户也会鸡犬*天升**，一哭二闹三上吊。
我不如重新圈地打造IP，省时省力，又好吃又看，老百姓人人夸你是这个
。
所以你看百家湖、九龙湖、再往南的禄口新城就应运而生，江宁的重心转移是意料之外，情理之中。
禄口新城核心区规划图
咳咳（敲黑板），竖起耳朵烟板挺直了，注意听讲了哈！
凡是品牌开发商集中拿地的板块，政府一定在这里放了很多筹码，比如地铁、教育、医疗等“外部性”很强的东西。
品牌开发商提前掌握着一线资源，高价拿地，因为傻吗？absolutely not！
“江宁，就不能建个像新街口、河西、江北一样的高集中度的CBD吗？”
我们知道，GDP有三驾马车，不不不，严格的说应该是二驾马车，一架牛车。
固投和净出口是马车，消费是牛车。
之所以说消费是牛车，是因为我们现在不（yao）敢（huan）花（fang）钱（dai）。
再能消费能消费多少呢？保增长，促消费。再促，能消费多少呢？家电下乡，汽车下线……消费都是很少的占比，多买2斤萝卜白菜？
某人每月要还的钱
GDP看固投。
一个基建项目砸下去，总投资小到几百亿，大到几千亿，比如修一条地铁300亿，京沪高铁2200亿。
gdp好看，老百姓人人拍大腿笑开花，王书记真是人民的好儿子啊！
我们上面唐僧了那么多，和江宁有什么关系呢？
江宁，不属于“消费型经济”，经济形态偏重于固投和净出口。
南京的创、产业园区，江宁是大头。西南有滨江开发区，中部有江宁经开区、高新区，东部有麒麟科技园。
江宁就安安心心、老老实实做你的固投和净出口。房地产你少碰，不需要你像新街口河西一样建钢铁森林，要建，最多树林。
所以，你看江宁的房地产市场远远不如主城发达。它的城市功能决定了能不能像新街口河西一样。
our nation在做战略决策时，大到国家，小至地方，必须要有“大局意识*”，要从宏观层面看大盘，部分微观不重要，远远不是我们平头老百姓说怎么这个那个不行。
江宁，非笋勿入，仓位不宜高。
「地产号千篇一律，二狗子万里挑一」
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