我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，请教静安区北市场小区现10万一平老破小值得投资吗？
沪叔：你好，不建议这个价格买入这个小区，而且不建议投资老小区，这个小区目前没有好的学区，只是距离苏州河近了一些，你10万单价投资，完全可以找一些商品房小区，房龄新的地方，近期这个小区的成交价格单价在8.8万左右，可以看看，下跌比较多。
提问：你好，目前名下有一套杨思三林区域老破小，不考虑学区的情况下，在犹豫是选择卖房置换打新（积分约70分，可用现金约700万）还是选择直接购买二套房，周浦区域的次新房（首付可用现金约500万）？家庭情况是有一个一岁宝宝，家中老人要帮忙带娃，两套房可用避免一些家庭琐事矛盾。
沪叔：你好，如果置换后70分，首付预算700万，可以买总价一千万的新房，三林这边新房三房可以考虑如果是现有的五百万，考虑二手次新的话，可以买600万出头的次新，可以考虑电信三兄弟这边次新三房。
提问：沪叔，你好，单身浦西市中心工作，刚需买房，上海宝山可以买吗？身边朋友说宝山配套一般，但是本人预算不错，看了很多，感觉宝山的房价比较便宜，顾村的房怎么样？值得购买吗？
沪叔：你好，纵上海楼市，宝山一直以来都是上海的房价洼地。顾村的配套设施并不亚于淞宝的板块，刚需购房者可以考虑一下。从区域发展历史来看，最近十年顾村才发展起来，成为了一个配套成熟的社区。从整体配套来看，顾村的顾村公园已经成为全上海人民赏樱的最佳去所，顾村公园附近也有地铁站，交通很便利。商业配套来看，顾村是整个宝山的商业强点，餐饮和零售业也很丰富。医疗配套在宝山区也很有优势。顾村唯一的不足就是教育配套资源没有其他区域的好。
提问：沪叔，您好，明年初落户，想在浦东新区的上南各村买第一套房，4-550万，6-80平方，请问从生活和保值升值的角度可以入手吗，谢谢。
沪叔：你好，上南这边位于中环里，地段交通都OK，但是整个板块缺乏活力，老破小扎堆，单纯从你上班方便的角度来说是OK的，但是从居住舒适度及未来潜力来看，不推荐。
提问：沪叔，你好，有个问题想咨询下：现家庭在上海有两套房产，一个是梅园双学区房，现总价650左右（20年购入，学区三年后用），另外一个在南码头多层房总价在930左右，以后要陪娃念书，在学校附近租房。南码头这套升值较慢，想卖掉换成升值潜力更大的房产，预计价格在1300万以内，8-10年预期，社保180个月，请问买哪个片区是个比较好的选择？摇新房的话积分不高，是买二手房还是去买不要求积分的新房呢？谢谢！
沪叔：目前你的新房基础分应该是25分（如果置换南码头房子后），也就是15年社保，那么这个情况打新，积分热门盘买不了，买一些不触发积分的新盘可以考虑，这种盘的特点属于单批次房源推出来特别多一般多于500套或者是楼盘有比较鸡肋的诟病缺点，其次就是考虑把南码头的老房子置换换更优异版块的二手房。
不管你是想买新房还是二手房，选对板块买房成功一半，买房涨幅决定因素依次是板块、地段、楼盘，产品，无论是一线城市还是二线城市，城市内部各区之间的房价存在比较大价格梯度，每个区域情况更是各有不同，先确定具体区域，选对优质板块，再鸡肋户型也会涨；而劣质板块，户型再怎么优秀的房子也很难涨。买房如何选定板块详见知识星球。
提问：沪叔，你好，下半年置换是否合适，预算1000-1200w,有一套大柏树的老房子，面积90平，想置换,北外滩和大宁比较，置换哪里比较合适？
沪叔：每每看到有人问沪叔什么时候买时候的问题，沪叔心里只有两个字“现在”，君不见多少人拖着拖着全款变首付，首付变厕所。但是沪叔又不能直接这么说，直接说了你估计心里说沪叔sb，真这么简单，还来问？最近6月流行全网反思，沪叔也反思了下，于是左右手噼里啪啦一顿敲写到下半年可以置换，首先老房子的产品不停的在迭代，其次虹杨片区的老小区的增幅收益越来越缓，有改善需求可以当下挂牌置换,北外滩二手只有瑞虹这块，瑞虹+建邦次新，这边五期以后的单价都要13w+，1200w三房买不了,大宁国际1200w三房只能说小三房可以面积在88-92之间,年份在2003-2010间。我们这个社会，每个人，每个圈子都在跑，刚需要上车，改善要置换,A8往A9A10级别路上迈进，在上海这样城市，A8级别其实不算什么，楼市里房产投资这两种比较容易获得收益大，一种是会找笋盘，这类型对普通人要求高，第二种是楼市启动时，郊区融入市区，博暴击可能性比较大，具体如何博暴击详见知识星球内部。
提问：沪叔好，我想问动迁房和老破小附近的新房能不能买？我最近也有看一些盘，周边配套设施倒是不错，就是周边环境看着一般，不知道哪种更好？值不值得买？
沪叔：你好，一般楼盘项目如果在动迁房基地板块，周边城市界面很长一段时间是难以改善的。但是动迁房群中的商品房会凭借其楼龄、质量、户型、物业管理等优势脱颖而出，周边居民对于舒适居住体验的要求只会随着区域的发展愈越来越高，届时区域内的优质商品房就将成为他们的首选目标。因此，动迁房边上的商品房还是值得买的，尤其是当楼龄相差五年以上，选择区域内更优质的新建商品房是一个不错的选择上海买房建议，详见知识星球内部分享。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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