上一篇，商评君刚整理了我们考察曼谷14个商业项目的最佳攻略。不记得的朋友可以回顾一下，顺带收藏【暴走曼谷 人均4.5万步的考察攻略】今天其实才真正想写一写我们曼谷商业考察的一点心得。

在了解曼谷之前，我们心中也疑虑重重。东南亚小国的首都，商业发展会有多好呢？但这个面积只有北京十分之一，郑州约五分之一大的城市，被誉为“亚洲最安全城市及最具商业发展空间城市”。国外的主流媒体评价了“世界十大时尚购物胜地”的排名，曼谷位居第四名，中国及韩国城市都不在榜单内，而亚洲的时尚之都日本只位列第10。

在曼谷的商圈暴走，一直有这三个问题萦绕着我：

1、一个小小的曼谷，何以容纳4000个商场？这数据超过绝大部分国际一线城市。

2、为什么LV这类国际品牌在大陆拓展收紧，却在曼谷扩张，奢侈品为什么钟爱曼谷？

3、每一个商业项目，是如何在残酷的竞争中生存的？

带着这几个问题，我们一路上看到了非常有趣的现象。曼谷，这座具有AB对立面性格的城市，繁荣与破旧相融，快节奏与慢文化共存。

先来说说A面，我想这也是大部分游客的直观感受。

关于城建与城市面貌，曼谷恐怕很难企及中国的一线城市，甚至可以说连郑州国际化商务标准的郑东新区都不一定比得上。能听到曼谷当地的导游如是告诉中国游客：泰国大概比中国落后20多年。我们看到的大部分场景，是普遍狭窄的街道，随处可见的高压电线杆，马路上穿梭着各色各样的小车，更有特色的是一群“飞车*党**”，黑压压的一片机动车身影，正待绿灯亮起，如离弦之箭飞驰而去。

而交通线路，无论是主干道或者高架桥，按传统眼光来说“实在不美观”，它们多数以水泥为主体的，也不再过多粉饰一番。随着常年高温与雨水的冷热交替，红花绿植点缀，这座热带城市的街道留存着自然与工业互衬的印记。

总之曼谷，怎么也看不出来它商业发达而标配的“国际化脸”，更多的特征反而是它的“色”。

城市的表皮充满“色感”：彩色的公交与出租，彩色的美食，彩色的服饰，还有五彩的商业建筑。泰国是被欧美人认定是“最东方”的国家，我想大概也有这些评定的元素在内。

纯现代化的玻璃幕墙建筑特色的购物中心不太常见，反而多是纯白或透明玻璃窗，或粉刷上跳跃而醒目的色彩，加上形态各异，让人一眼难忘。

沿着商业的视线从建筑的外衣入里，我们把广角对准了曼谷的B面。发现它拥有的却是“大胆、创意、趣味、包容”的性格。

大胆：建筑与改造

建筑外形与改造的大胆。

我们两天考察的14个商业项目，或周边看到的商业体，体量大凹造型，体量小“靠化妆”，基本原则是--

拒绝平庸。

非考察项目 街边的商业体

在建筑设计方面，我们看比较出彩的项目大多数为日本或英国等一流设计事务所操刀，极大可能地保证了建筑设计的水准与细节之美。在土地私有化的曼谷商业地界，寸土寸金却还要背负巨大存量的竞争。建筑的颜值极致化，几乎是吸引客流的第一准则。

Siam paragon（暹罗百丽宫）

EmQuartier（空中花园购物中心）

他们基本上符合这几个共同点：高颜值、强辨识度

关于改造方面的大胆，我举两个栗子吧。

一是一直在改进的Central World。Central World位于曼谷市中心，亚洲第二大购物中心，是集酒店、办公楼、百货、购物中心等多物业组合的综合商场。从03年起，经过3年的设计和改造，原本一个旧商场被扩建成高达55万㎡的购物中心。2010年，因为被*威示**者纵火烧毁的Central World，又进行了新一轮的改造。

如今看Central World，仍然有很多独有的特色。比如全东南亚最大的两个LED液晶萤幕、泰国最高的室内瀑布，门口设立的远近闻名的大型四面佛头等等。这在大部分地区感到不可思议且难以操纵的“大巨头”，我们看到的是丰富而又经营良好的品牌，以及源源不断的客流。

二是最具炸裂感和特效视觉的Siam discovery，可谓是彻彻底底的改头换面。

1、 艺术与科技感极强的建筑外观。Siam Discover建筑外观设计由日本著名设计师佐藤オオキ（Oki Sato，Nendo的创办人）操刀，尖锐切边的建筑外沿，将艺术融合进商业产品。

2、 前卫的空间设计布局，无处不在的美陈创意。令人随时血脉偾张的设计理念，原来设计可以这么玩？！ 世界零售奖的评委对 Siam Discovery 称赞不已：“Siam Discovery 的设计展现出大胆、富有勇气的转变，这能够成为真正的未来黄金标准。”

3、 阵容强大的超一线品牌。如果说建筑和动线的改造是项目的灵魂，那么定位和品牌的调整自然也是要大洗牌一翻。如三宅一生(Issey Miyake)首次在日本以外的地区开设提供全线产品的概念店，国际知名家庭装饰品牌Hay、 Tom Dixon和Kartell，将在泰国首次开设概念店铺。Yayoi Kusama和Lisa Larson等世界级艺术大师的艺术家设计产品。阿迪达斯(Adidas)和耐克(Nike)纷纷加入东南亚最大概念店的阵容。

结果呢？与重建之前相比，Siam Discovery访客数量大增50%。同时访客在 Siam Discovery 停留时间更多，到访频率也大有提升。

创意：美陈与设计

美陈与设计创意，一直是泰国人引以为傲的。除了刚才我们提到的 Siam Discovery，基本上每一个经典商业项目，在美陈与设计方面都有可圈可点之处。

1、橱窗、店装、中庭，解放消费者的想象力。或追求奇异夸张的冲击感，或通过各元素的排列组合，营造优美的旋律感。总之大部分mall像是都被“释放了天性”，商业空间是他们的漫游路径。

2、创意空间布局组合，解决“不可能”。在此仅5000㎡的the Commons给了我们很大的感触。没错，仅有0.5万㎡体量的社区型半开放商业体。

底层为景观，设有台阶、坡道、休息平台、座椅、绿植和小凉亭等，整片区域处于三四层结构的阴影中，没有阳光和雨水的侵扰。三层和四层围绕中庭设置室外空间，占去每层将近百分之三十的面积，与底层相连，形成了一个巨大的公共活动中庭。这里在垂直和水平方向贯通整个建筑，形成自然通风，此外还在天窗下的顶棚内设置了两套工业风扇进行机械送风和排风，保证在特别炎热的时候中庭空气依旧可以流通。

工业风的整体设计，创意地排列出了超1万㎡的视觉效果，更是达到了数万㎡的能量。

不临主路，不在核心区域，却自开放起就列入了曼谷商业必考察的名单。

解决了“不可能”的，还有位于曼谷市中心的 Central Embassy的open house。这个被称为“贵妇百货”、“六星级百货”、“曼谷零售业灯塔”的高端购物中心，也对自身定位感到不满，于是在去年上半年将第六层整体进行重新改造布局，让我们看到了这个open house。

趣味：主题与场景

业内人常打趣，说人的审美其实和年龄一样，只能随着见识增长，不能下降。“趣味无争辩”这句谚语也是强调了趣味的个体性与主观性。但如何持续吸引审美提升，又很容易喜新厌旧的消费者？保持趣味，真是老生常谈的话题。

此次考察，主题与场景的趣味体现在哪呢？

1、天然绿植的利用，创造了停留与感动。

2、场景的打造其实是“比你更懂你”

著名建筑理论家亚历山大曾说道，“只有当人们认识到树木创造空间的能力时，他们才会感到树木真正的存在价值和意义。”植物天生具备舒适氛围营造的能力，给人以放松舒缓的心感。大概是我们生于北方，对大片的绿植与水景却是可望而不可及。

例如EmQuartier中3000㎡的空中花园，以及ABC三个区域之间五层大绿植。或许是热带城市绿植唾手可得，成本较低，但的确能取得非常好的效果。购物中心在随处的植物点缀中变成了亦逛亦买的购物公园。花园之上，“逛吃逛吃”。

提到场景，没有项目会比Central Festival East Ville（泰国版“疯狂动物城”）更懂了。

离市区十几公里，在众多商场中依然能分得一杯羹，不得不说情景化主题，“动物世界”般场景的打造是秘籍所在。室内空间打造了室外的街区感，丛林中又有商业的氛围。左手区可以有丰富shopping，还有逛菜市场的体验，右手边就是一个大大的“动物世界”：吃着绿叶的长颈鹿，饮着泉水的红鹳，漫天飞舞的蝴蝶，高大的乔木、茂密的灌木丛。孩子们在营造的动物世界里玩沙、嬉戏。而顶层特色的室外跑道，不但可以在商城里购物又能健身，直接将购物中心的购物体验转化为生活场所的停歇。

原本洋（shi）洋（fen）洒（jian）洒（nan）地写了5000多字，最后还是决定挑挑改改，剩下这些篇章。其实最后我想用“包容”这种性格总结。是城市包容、开放的商业氛围，才能让人连接商业、艺术、自然，达到多者融合。

自我回答开篇那三个问题，写在最后：

1、人和人性永远决定着商业的本质。一个是消费人群，一个是消费习惯。全球著名旅行杂志《Condé Nast Traveler》发布全球最具吸引力旅游城市排行，在最有吸引力的十大旅游城市中，曼谷超越伦敦，位居世界首位。而曼谷的消费人群，除去1200万曼谷居民，绝大部分支撑4000个商场存活的是外国游客。

这个体量有多大呢？一年国际游客人数达到2147万人，也让曼谷成为世界接待国际游客最多的城市。其中大部分又是中国游客，中国游客的购买力说世界闻名也不足为奇吧。据称曼谷的经济除旅游业外，有40%左右靠商业及市场经济提供。当曼谷商业无限接近人，接近人性，怎能不进一步解放消费力呢？

2、私有制的土地模式也导致了操盘思路与国内有差异。与大部分中国地产商思维不同，曼谷是经营性的商业思维。在与土地方协约数十年的长期租赁后，经营好商场这门生意是唯一驱动力，也从结构上决定了曼谷重经营，重视客群。

3、曼谷公共化交通大都集中在地上，极少有地下商业。轨道交通现有2条轻轨BTS、1条地铁MRT，3条机场铁路线。地上公共交通（BTS）出口直接连接各个商圈多数商场的二楼，这种强大的交通规划，对客流的拉动非常明显。

4、开放的姿态包容了4000个商场的存在，但商场摩肩接踵也无形营造了巨大的竞争环境。百货不断自省，大胆改造，其实也是源于竞争加剧。加之国外资产操作方面比国内成熟，垄断性较强的这几家百货公司，也愿意投入巨大的成本进行翻新与改造，这才成就了多个经典的改造案例。这也为国内存量资产进行升级再开发，如何在后续运营管理使商业价值再度凸显等方面提供了借鉴意义。

5、相比较于国内购物中心标配超市、影院这类常规性的大主力店，其实在曼谷影院、儿童游乐反而不太常见（至少从这些必看项目中较少），这大概也与主流消费人群的结构构成有关。

6、我们常常在提场景以及“人-货-场”的打造。探索商业更多的可能性，我认为其实就是不断地探索人性。无聊的消遣和无趣地对待，等待你归宿的将是彻底被埋没在商业更新换代的洪流之中。（RET睿意德策略顾问部、市场部对此文亦有贡献）