感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
禅城未来最有希望的板块，闭着眼睛估计你都会喊出“奇槎”的名字。
老实说，奇槎不过是条村，这样的名字在楼市板块，注定少了几分流量。
如果学千灯湖，把奇槎板块改名叫“半月岛”板块，那它的逼格就更衬得起“新晋富人区”的头衔了。
虽然叫出“奇槎”的名字，总显得村里村气的。但这里举目望去皆是新盘、次新盘，未来还有多块宅地开发。
这里也将成为未来禅城二手交投最活跃的板块， 不过最近我们复盘了板块一些卖房的业主，发现普遍心态不太好，有的很急出。
这也意味着 年底挖笋、吃带血筹码的机会来了 ，看看哪个是你的菜。
01
刚需/刚改三剑客
时代香海彼岸、依云上城、卓越浅水湾
时代香海彼岸
该盘是当前奇槎板块交投最为活跃的二手次新盘，从品质上来说，确实比较一般。
该盘被吐槽层高缩水，在100米的总高度内做了35层，你可以细品。不过好处大概是少建了一栋楼，让园林空间更大了。
但是该盘的园林空间是草多树少，园林看着是相当空阔，功能设施倒是齐全，所以它主打性价比。
目前在贝壳上有150多套房源，其中3房面积约86-96㎡，目前的挂牌价为2-2.6万/㎡。
受到行情影响，该盘部分3房纷纷房源不少，其中一套86㎡的小三房在挂牌一年里，降价了11次，总共降了40万，真是挤牙膏上瘾。
并且当前挂牌的房源里头，大多都有不同程度的降价情况。
根据贝壳成交数据上看，最近半年3房成交得最多的是约97㎡的户型，成交价区间为200-230万。
另外86㎡的三房一卫户型最近半年的成交价区间为180-200万。
至于四房的话，以面积为118-125㎡刚改四房为主，挂牌价约2.1-2.65万/㎡。
当前这类的四房挂牌价也出现了不同程度的降价，不过对比三房来说，幅度小一些。看来还是四房更扛跌，毕竟自住的人更多。
降幅较大的是一套126㎡的低楼层房源，今年2月份挂牌价为315万，当前挂牌价为275万，总共降了40万。
这套房源中间经历了多次价格变动，有时候玩先将后涨的戏码，也真是。大概是为了刷排名？
根据贝壳的成交数据上看，最近一年成交最多的是118㎡的首改四房，成交价区间为250-280万。
依云上城
该盘是奇槎板块的刚需/刚改代表盘之一，也是当前奇槎板块楼龄最大的二手盘，所以也是板块楼下底商最繁华的。
该盘的实用率（偷面积尺度）当算板块之最，无人能及。
目前在贝壳上有100套出头的房源，面积最小78㎡，这也是当前该盘成交量最好的户型，当前的挂牌价为2-2.3万/㎡。
依云上城这78㎡户型也被众多家长称之为“入学神器”，但依旧顶不住市场行情的压力，出现了不同程度的降价。
其中一套挂牌半年时间总共降了32万，该房源也是当前奇槎板块最便宜的三房，首付32万就能上车。
另外其刚需小三房户型成交的也比较不错，面积为89-94㎡，目前的挂牌价为2.2-2.5万/㎡。
至于四房方面，面积涵盖102-170㎡，挂牌均价2.4-3.3万/㎡。
其中156/165㎡为两梯两户的大平层产品，这类房源的挂牌价都在3万/㎡左右。
卓越浅水湾
如果想要楼龄比较新的房源，可以关注卓越浅水湾，该盘去年才交付，目前还有较多的房源未满两年。
前段时间该盘业主众志成城，让原本要落地小区的 养老服务中心黄了，可见业主还是挺团结的。
在贝壳上目前仅有60套房源，定位偏向刚需/刚改，面积段为95-120㎡，挂牌均价2.4-2.7万/㎡。
跟上述两个盘不太一样，很多房源都没怎么降价，一方面可能是业主们的心态稳定，另一方面可能是入手价较高，不肯亏卖。
不像香海彼岸跟依云上城的业主，他们早期入手价格比较便宜，还有利润空间。
卓越浅水湾一手的时候基本都在2万+，最贵的时候更是买到过2.6万以上。
算上这些年的税费，当前这个挂牌价基本没赚头，再降价就是割肉。
不过也有一些业主着急用钱周转被迫割肉的，目前一套119㎡的中间层四房户型降了33万。
当前该盘在贝壳上就成交了3套房源，成交均价2.4-2.6万/㎡。
关注奇槎板块的购房群体大多都是以改善为主，有相当一部分是想要居住舒适度更高的大面积产品，继续往下看。
02
改善双雄
保利碧桂园天汇、绿城桂语兰庭
绿城桂语兰庭
该盘算是当前奇槎板块综合品质较高的二手次新盘，定位偏改善，有高层和叠墅。
当初大部业主买入价都很高，先不论站岗与否，至少该盘的业主实力比较强大，甚至业主圈层比较高，维权意识非常强大。
最初很多业主买桂语兰庭是冲着它是绿城来华南做的第一个项目，不少地产圈人士都有入手，而且自住群体不少。
目前，在贝壳上有70多套房，基本都以四房为主，挂牌不算多。
目前四房面积为128-145㎡，挂牌均价2.5-3.3万/㎡。奇槎目前最不缺的估计就是四房产品，毕竟是改善板块。
当前绿城的四房都有不同程度的降价情况，其中降价幅度最大的是一套128㎡的四房，前后差了一台卡宴。
要知道当初一手的时候，128㎡的四房毛坯便宜一些的单位都要330万。
不过买入144㎡的业主当前亏的幅度相对小些，因为当初一手稍好的单位大多是380万左右或以上买入，当前整体成交能去到410-420万之间。
前几天，有位业主一套3房低于发票价10万卖出去，这些年还亏了利息、税费，说多都是泪。
目前贝壳上成交的绿城多套房源，基本上都没什么钱赚，多少亏本卖出，别看那套叠墅3.88万的成交价，当初买入也接近这个价。
保利碧桂园天汇
该项目分三个组团，此次主要说一下天滨跟天盈两个组团，因为天旭组团比较菜，靠近魁奇路东延线。
保利碧桂园天汇的四房产品主要都是集中在天盈和天滨，还有不少望江大平层。
该盘当年投资客不少，当初不乏大量全款客、关系户的炒家入手，这几年陆续出清。
因为彼时限价双合同，很多卖出的业主也赚到钱了。尤其是在天滨组团和最早期的天盈，很多入手价都不到2万。
后期天盈卖了一阵，取消双合同，价格就上去了。
目前在贝壳上，天滨组团共有93套房源挂牌，天盈组团共有36套。
当前降幅最高的是天滨组团一套170㎡的望江房源，当前的毛坯挂牌价为480万。从该房源是今年7月份挂牌，4个月的时间降了110万。
询问中介得知，该房源要到明年8月才满两年，需要买家承担相关的增值税。
粗略算上增值税、个税、中介费等等，买家起码要额外多付35万左右。
翻看成交数据，170㎡的大平层贝壳上共成交了2套，成交价分别是500万跟545万。
当时由于一手限价，这类170㎡房源的毛坯成交单价为1.75万/㎡左右，算下来总价大概300万左右，炒家的盈利空间还是可观的。
如果选择带装修的楼栋的话，需要额外签一份5000元/㎡的装修合同，算下来总价多了85万左右。
天滨和天盈的望江大平层在上半年鹏瑞出来前，可谓是出尽了风头，不少卖家寄希望于鹏瑞出来抬高自家的房价。
后来鹏瑞开出来的价格，让坊间愕然，“鹏瑞的豪宅”效应逐渐降温，天汇的大平层也加速回落。
上次我们写而来这篇文章，可以点击看看：跟紧大哥！鹏瑞效应冷却后，隔壁望江大平层价格暂回调，但...
03
奇槎板块还有几个二手盘，但整体挂牌房源并不多，部分还有一些交付问题。
五矿崇文金城是当前板块唯一复式产品，大部分房源都没满两年，交付标准一言难尽，估计未来也不太好出货。
另中粮珑湾祥云当时卖出的房源不多，景观资源不错，有的也近奇龙大桥。但大多业主买入价格不低，还有一堆人才房自持。
世茂望德的交付可以用惨目忍睹形容，据说目前所有楼栋已经可收楼，但是大多业主因为交付质量太差，不想收。
哎，一言难尽呀！
04
写在最后
奇槎作为禅城接棒亚艺的新兴板块，早就把“新晋富人区”的帽子给戴上了，但也不免被坊间有些嫌弃。
比如嫌它多年都没地铁，嫌它现在人气不足导致配套不齐，甚至还有人嫌它房子多以后人更多导致堵车家常便饭......真是萝卜青菜，啥人都有。
不过在我看来，奇槎最大的名片是居住环境和氛围的纯粹，以及当前到未来的教育名片， 这里的生源不会差，因为房价门槛摆在那儿。
这里还需要熬一段时间的平静期，等待入住率慢慢起来。但总有人在这个节骨眼等不起，要换仓。
那么，临近年底，就是你淘二手笋盘的好时机。
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼 ：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。