房屋买受人可代出售人清偿银行*款贷**，以达到注销抵押登记手续之目的，实现合同交易目的，*款贷**银行应予配合

房屋买受人可代出售人清偿银行*款贷**，以达到注销抵押登记手续之目的，实现合同交易目的，*款贷**银行应予配合

裁判规则

二手房买卖合同中，涉案房屋在银行有抵押*款贷**，买受人支付了首付款，出售人未出资解押房产，也无解押资金，买受人同意替出售人出钱解押，以达到消灭抵押权的目的。但*款贷**银行以出售人名下有信用卡未结清（其他债务）为由，拒不配合办理房屋解押手续，买受人主张替出售人清偿*款贷**，要求*款贷**银行解押房产，人民法院应予支持。

参考案例，郑州市管城区人民法院（2019）豫0104民初16253号民事判决书。

原告：刘某

被告：王某某

第三人：工商银行郑州某支行。

案情简析：

一、基本案情

原告与被告在2019年9月2日通过中介方签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的涉案房屋。合同签订后，原告按照合同约定交给被告支付款项，被告按照合同应在2019年9月10日前向*款贷**银行提交一次性还清*款贷**，且最迟于2019年10与15日之前办理完毕涉案房屋的注销抵押登记手续，但被告没有按照合同约定期限办理。后被告通知原告因其征信有问题，找不到人为其垫资解押，自己也没有资金解押，收取原告的房屋款项也没钱退回，被告没有去银行申请一次性结清*款贷**手续。被告的行为已严重违约，造成合同不能继续履行，原告现依法起诉，请人民法院判如所请。

二、原告诉请：

1、判令被告将涉案房屋上抵押权人为第三人的抵押登记予以注销，若被告不履行上述义务，原告可代被告清偿上述房屋抵押本息及罚金（该款项从房款中扣除），以达到注销抵押登记之目的，第三人应予以配合。

2、判令被告在收取原告剩余房款后，协助原告办理房屋过户手续，将涉案房屋过户到原告名下。

3、诉讼费、保全费用判由被告承担。

三、诉请1、2项变更为：

1、判令原告按照被告与第三人签订的《个人*款贷**担保合同》中约定，一次性向第三人支付被告欠第三人银行的剩余*款贷**本息及罚息；

2、判令被告及第三人在原告付清上述剩余*款贷**本息后协助办理涉案房屋注销登记及过户手续；

四、诉讼中的其他事项：

原告申请查封了涉案房屋，系首封，后法院通知，被告因其他债务纠纷，又存在轮候查封，担心合同继续履行问题，根据相关法律规定，轮候查封不产生实际查封的效力，不影响首封的权益解决，轮候查封问题不影响本案审理，买卖合同可以继续履行。法律依据如下：

《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》

(2007年9月11日 法函[2007]100号)北京市高级人民法院：

你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》(京高法[2007]208号)收悉。经研究，答复如下：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

五、法院审理认为：

原被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按照约定履行各自义务，原告已按照约定付款，被告未按照合同约定履行结清银行*款贷**义务，已构成违约，现双方同意继续履行合同，不违反法律规定，本院予以支持。 《 中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告承诺有其办理涉案房屋注销抵押登记手续，但因资金不足未能履行，现原告自愿按照被告与第三人签订的《个人*款贷**担保合同》中约定，一次性向第三人银行支付被告欠第三人银行的剩余*款贷**本金及利息，以消灭抵押权，实现合同目的，该行为不违法，被告亦认可，现有证据也不能证明其行为将损害第三人利益，故原告在清偿*款贷**本息后，第三人应办理涉案房屋的注销抵押登记手续，应予支持。

六、法院判决：

1、判决原告于本判决生效之日起10日内按照被告与第三人签订的《个人借款担保合同》约定，一次性向第三人支付剩余*款贷**本息及罚息；

2、第三人于原告清偿上述剩余*款贷**本息及罚息之日起10日内，办理涉案房屋的注销抵押登记手续；

3、原告于第三人办理上述房屋抵押登记手续之日起10内支付被告剩余购房款（剩余房款减去第一项原告实际支付的*款贷**本息及罚息）；

4、被告于第三人办理上述房屋注销抵押登记手续之日起10日内协助原告办理涉案房屋过户手续；

七．律师点评：

类似案件在司法实务中很常见，多数人遇见此情况，感觉买卖合同不能继续履行，就要求解除合同，退还支付款项，这是一种诉讼策略，但是，如果买方坚持要求继续履行买卖合同，想要房子，亦是有法律依据的，原告可代被告向银行支付抵押*款贷**金额，消灭抵押权，以达到交易目的，此目的是可以实现的，供各位在司法实践中参考。