和全球大多数国家一样，澳洲对居民的主要居所也实*房行**屋买卖免税的优惠政策。

但和大多数国家不同的是，澳洲对主要居所的免税范围则要比其他国家宽泛的多。

其中最著名的就是澳洲的6年法则，这个法则也是税务师给纳税人做税收筹划的主要工具之一。

所以今天我们就来讲一讲这个6年法则。

先讲背景资料，看看这个6年法则当初是为啥制定出来的。

PART 1

和美国人一样，澳洲人也不是一个特别恋家的种族，这就决定了澳洲的人口流动性特别频繁。

城市化和全球化进一步加剧了这种流动。

很多人会在年轻的时候跑去悉尼和墨尔本这样的大城市工作或者生活，甚至会主动要求被外派去全球其他国家，等到他们退休之后，才衣锦还乡，返回自己的家乡养老。

对这类喜欢流动的人来说，主要居所的免税政策很难惠及到他们。

比如一个人在乡下老家买了一套房子，之后就被派往海外工作5年，外派结束后又返回悉尼工作多年。

按照主要居所的定义，他在乡下的房子只是在很短的年限内属于他的主要居所，而在大部分时间里他都不能享受到免税政策。

一个两个还好，人一多了，政府也不得不针对这类人做相应的政策调整。

这就是著名的6年法则的来源。

6年法则出现在澳洲所得税税法第118条第145项。

法规规定，即使纳税人不再居于其之前居住的主要居所内，但只要符合以下条件，他仍然可以把这个居所继续选择为他的主要居所。

这些条件是：

• 纳税人不居住在该住所期间，如果他将该住所用于盈利目的，最常见的就是出租，那么他可以继续将该处住所选择为其主要居所，期限是6年；
• 在此期间，如果他将该住所空置，那么他则可以无限期地选择它为其主要居所。

而且，该政策第一条的6年是可以无限循环的。

举个例子，比如你一直在老家工作，突然有一天你被公司派往海外工作5年，外派期间，你把老家的房子对外出租，收取租金。

5年后你返回老家，虽然房子被出租出去了5年，但根据6年法则，5年间这所房子仍然可以算作是你的主要居所而享受免税政策。

你回家后1年，又跳槽去了悉尼工作，房子继续对外出租，那么在悉尼期间，你又可以使用这个6年法则将这个房子作为你的主要居所了，期限还是6年。

不过这个条款有个前提条件，那就是这所房子必须曾经是你的主要居所。

换言之，如果你买的是投资房，并且在里面一天都没有住过，纯粹用于出租，那么这个6年法则就与你无缘了。

PART 2

在实务中，税务师根据这个6年法则可以为纳税人设计出众多形形色色的税务筹划方案。这里举一个比较适合咱们中国人的例子。

众所周知，中国人喜欢买房子，而且喜欢买大房子，所以在华人社区里，自己名下买一套，父母名下买一套，而且每一套房子都能住下一大家子是很平常的事情。

一些聪明的纳税人就充分利用了这个6年法则: 他们先把自己那套房子租出去，赚取租金，然后自己搬去父母那里居住。

6年后，他们再搬回自己的房子里，让父母也一起搬过来，同时把父母那套房子再租出去6年，赚租金。

如此反复。

按照6年法则，这两套房子最后都算是主要居所，享受免税政策，对这种做法，税务局还真是挑不出什么刺。

不过做的最绝的还不是中国人，而是印度人。

印度人本来就习惯父母儿女，兄弟姐妹，叔嫂妯娌一大家子一起居住生活，所以印度人的房子有个特点：房间特别多。

你可以想象一下如果印度人每一个家庭单位（夫妻）买一套房子，然后重复上面中国人的套路，他们可以变幻出多少套“主要居所”来？

对此税务局唯一可以应对的办法就是反避税条款（Part IVA），不过就像我们之前谈到的，在实务中，这个条款很少会被使用。

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