【前言】
各位老板，晚上好！
我现在是山里跟大家问好，我这里的世界感觉都睡着了，鸡们和鸭们都睡了，只有虫子还在有一声没一声地叫着。在这样的环境跟远方城市的你们说说话，感觉很特别。
亲们，特别的爱给特别的你们！
因为我跟段总在网络的遇见，便有了这堂课的缘起。不过，这堂课来得不容易，也可以说是姗姗来迟。但是，毕竟还是来了，所以此处应该有掌声！
首先我们应该感谢段总的结缘，才让我们有机会隔空对话。这是网络给我们带来的方便，可以说这个时代每个人都是千里眼和顺风耳。
只是，任何工具的发明，都有两面性，网络也一样。不好意思，在我的眼里，网络就是工具。有人会觉得网络是一个世界，网络就是生活，那是认知上的问题，不想在此展开讨论，再说这个话题跟本次讲座无关。
总的来说就是希望网络给我们带来方便，而不是羁绊和迷失。
说到讲座，我觉得这也说不上什么讲座，我更愿意认为这是一场闲谈。希望就民宿，我们抽这个时间坐下来谈谈，个人浅见仅供大家参考。有说得不对的地方，我们可以深入探讨。
关于民宿，本人有过很多体验，也参与了一些民宿的开发建设和营销策划，积累了一点心得。希望借这个机会拿出来，跟我们分享。
1【关于民宿：要客观地认识】
首先我们要承认，现在民宿确实很火。至于，到底民宿是不是火过了，我们先把这个问题摆在一边。但是，有一点是毋庸置疑的，那就是现在大部分民宿的运营状况并不是很好：要么是受季节性的影响、物业使用率底下，要么是因为定位的错误导致惨淡经营，要么是没有行程自己的产业履带、被动维持……
我个人的判断是：民宿还会继续火下去，但要面临行业的洗牌。
民宿从情怀，到投资热点，再到产业化和品牌化发展，必定需要经历生生死死的考验。只是，作为民宿经营者如何保证继续活下去，既能遥望远方的诗意，又能好好面对眼前的苟且。所以，我希望真正的民宿从业者，能够客观地认识民宿，不要因为头脑发热而盲目投资，也不要因为听到“狼来了”而做无为的挣扎，更不要因为在一片唱衰中而失去基本的经营理性。
当一个商业现象，成为了一个行业，这句话就成立了：只有消失的企业，没有消失的行业。
只是，民宿到底是酒店宾馆业的剥离、还是再生，值得讨论。这是专家的事情，我们要关心的是：如何做一家具有吸引力的民宿，服务好自己的客户，做出效益和品牌。
不管你是在什么情况下进入民宿这一行，既然进来了，不管是交够学费了、还是一路高歌过来，都没有关系，关键是在新常态下，能够通过民宿的运营形成成熟的商业思维和进退自如的商业智慧。
我们要关心的不是别人怎么说，而是市场叫我怎么做；或者，我要努力给什么，就是创造什么样的体验。
在行业认识上，不要人云亦云；在经营认识上，不要东施效颦；在市场认识上，不要盲目投资；只有客观的认识，才能理性抉择。
2【关于产品：民宿可能是麻雀】
麻雀虽小，但它玩得是整个天空。
还有一句话是：麻雀虽小，五脏俱全。
民宿小不怕，问题是看围绕着主题的系统是否完整。
民宿最怕的是没有主题，没有主题就没有灵魂，建筑就成为了行尸走肉、就成为了没有生命的建材堆砌。
之所以用麻雀比喻民宿，意思是一个民宿项目一定要有生命。
本来民宿应该是一个艺术品，因为个性化是艺术品最关键的生命力；艺术品如何商业化，是一个很大的命题，中国艺术品市场的乱象丛生就是因为这个命题没有得到有效破解；就算民宿成不了艺术品，那至少应该是工艺品，可以复制但要有属于自己的美感。民宿不能成为元素的堆砌，更不能成为旅途的住处这么简单。民宿应该是一种生活的主张，应该是建立在居住功能上的精神沟通载体。
所以，民宿要能满足旅客居住的基本要求，也就是旅社的功能要具备，又不能成为旅社的替代品；还要能满足住客其他方面的需求，如旅游的需求、放松的需求、交友的需求等等，这要根据民宿项目的规划设计而来，不好一概而论。
产品结构要完整。卖什么都有可能，但是一切要在安全、正常的情况下进行。民宿，作为一种产品，想要热卖，先后要具备产品的完整性。
基本产品：提供基本的符合标准的住宿、餐饮服务。室外：庭院、花园、菜园、小果园、公共大露台、观景廊、小型户外运动场等。室内：自助厨房、自助洗衣机、休闲茶室、咖啡吧、小型红酒吧、棋牌室、台球桌、书房、影音室、理疗室、工艺品陈列室等。
特色产品：结合主人的爱好，打造创意民宿休闲活动，如工艺品制作、休闲娱乐室、音乐酒吧、沙画制作等
配套产品：提供民宿住宿以外的餐饮、购物、休闲等配套产品，如咖啡馆、餐厅、特产销售等；联合周边资源和景区，开展主体性旅游活动，如农耕体验、垂钓、温泉浴、滑草、古建筑参观、景区游览等。
免费服务：早餐、咖啡茶饮、美食加工、旅*行游**程咨询、代订机票、车票、门票、推荐美食、出租车、土特产代购、接站、接机服务、组织特色民宿活动、包车服务、自行车、轿车租赁等。
有一年我们一家人经过杭州，我们选择住在西湖边的一家民宿，除了区位、价位等方面的考虑，让我们下决定是因为：车位。在杭州西湖边住宿，对自驾游一族来说，车位不得不重点考虑，房价可以贵点，但不能没有停车位。当然，对西湖边的民宿，西湖是最大的配套，这个问题会在市场这个环节再展开说。
民宿的小而全，一方面是指在物理功能上，另一方面是指精神层面。
不管设计什么样的主题，要能支撑得起来，不然就成为了忽悠。在“体验经济”面前，玩忽悠注定死路一条。
3【关于营销：金杯银杯不如口碑】
这看起来是一句有道理的废话，问题是——知不是道。
关键是知而后能行，行而后有果。
除了线上的各种指数，民宿营销最核心的要给住客留下好的体验感受。再多的荣誉，再好的评价，最终都要落实到具体的消费体验上。
民宿营销如果有什么法门的话，无非是：创造好的体验，形成良好的口碑，播传起来。
不要以为是打错字了，对，就是——播传。
而不是传播。
自媒体时代，传播已经不够了，最好是播传——播出去，就能传起来。
在分享经济的今天，只要跟客户建立关系，产生了消费体验，至少朋友圈都在播传——这包括好跟不好的体验。所以，在自媒体的今天，不要小觑客户的口碑。今天的营销，不死在别人的嘴上，可能就死在别人的手指上。
自媒体时代，每个人都是一个媒体，每个人都是意见领袖，每个人都是他朋友圈的信息发布台。
4【关于市场：消费力决定项目成败】
很多人问我：民宿能做吗？
这样问，我只能说晕倒。这个问题太宽泛了，不是不想回到，而是没法回答。按照逻辑顺序，先要知道在哪里做，才能回答能不能做；先要知道谁在做，才能回到能不能做。
民宿三要素：时间，地点，人物。
时间：考虑市场机会和开发节点。
地点：考虑消费力和消费半径问题。
人物：考虑谁在做，消费对象是谁。
总合加起来，都是要问“消费力”的问题。
市场就是需求：发现需求、创造需求、满足需求。
民宿作为体验式旅游资源开发新兴模式，最重要的核心在于地域性特色。
就发展规律来说，未来的民宿将会呈几大趋势发展：
1★产品主体化
随着民宿市场竞争的加剧，未来民宿将逐渐摆脱早期单一依托景区的发展模式，而围绕某个主题进行差异化打造，形成本身具有旅游吸引力的主题民宿。随着产业规模的扩大，民宿也必将会呈群集式发展，而不单单是某个民宿项目的单体的主体化问题。
2★品质精品化
随着市场的成熟，大资本将会大量涌入民宿这个产业，民宿产品将会朝精品化、豪华化、高端化演进。这是民宿产业大洗牌的开始，也是民宿产业进入大发展的时候，也就是量变到质变的过程。
3★业态多元化
从单一到多元化，是民宿行业发展的必然规律。未来的民宿将会不断延伸产业链，在住宿和早餐的基础上，拓展出向导服务、特产销售、休闲娱乐等增值服务，乃至意想不到地往跨界发展起来。
4★经营连锁化
在民宿发展到一定阶段，经营者将着手打造自身的独特品牌，并逐渐扩大经营范围，实现连锁化经营，甚至会有国际型企业进入这个行业，也是民宿产业品牌化的开始。
5★管理规范化
目前国内的民宿发展尚缺乏统一的标准，这个有待未来政府将出台相应的法律法规和管理细则，推进民宿开发与管理的规范化发展。
6★运营专业化
这是必然趋势，也是产业发展的需要，就目前这种“摸着石头过河”的模式注定走不远、做不长，只是行业的探索式前进。未来，不管是在开发模式上，还是在推广模式上，民宿都会慢慢形成自己的专业化作业，借助互联网的力量，形成线下跟线上的互动，把社会资源进行更良性的整合，为我们的出行提供各种个性化的服务，让“在路上”成为一种生活。
