最近的澳洲的头条新闻充斥着对迫在眉睫的房地产市场调整的预测，对价格可能下跌多远的预测差异很大。事实真的会这样吗？结构很难预测，但是我们可以从目前市场的反应和其他方面侧面来看看。

利率上升、消费者信心下降和生活成本上升都被认为是影响因素。但专家也表示，当涉及到这种更正时，背景很重要。

澳新银行和联邦银行均预计从现在到 2023 年底将下降 15%，而澳大利亚国民银行预计下降 17%，西太平洋银行预测下降 14%。自 2021 年底以来，情况发生了急剧逆转，当时疯狂的情况导致大量买家争夺一小部分房产。快速变化的环境让人感觉像是厄运和阴霾即将来临的迹象，而实际上专家们说事情并不像看起来那么可怕。

看好价格

PropTrack 5 月份的房价指数 显示，自大流行开始以来，全国增长首次出现下滑，其中悉尼和墨尔本领跑。

全国各地的增长正在放缓，布里斯班和阿德莱德等一些市场表现强劲。“然而，这是澳大利亚历史上第三快的事件，截至 5 月的一年中，全国价格上涨了 14%，自 2020 年 3 月以来上涨了 35%，”报告作者、PropTrack 经济学家保罗·瑞安指出。相比之下，5月份全国房价下跌0.11%，悉尼下跌0.29%，墨尔本下跌0.27%。

PropTrack 经济研究执行经理卡梅伦·库舍 (Cameron Kusher) 表示，即使价格在未来 18 个月内像主要银行预测的那样急剧下跌，这些损失甚至无法吸收所见涨幅的一半。

“从长远来看，房价必须下跌 26% 才能回到 2020 年 3 月的水平，”库舍先生说。

“ 尽管我们预计未来一段时期房地产价格会下跌，而且可能会出现大幅下跌，但我们预计价格不会回落到疫情之前的水平。 ”

新南威尔士大学商学院教授彼得·斯旺表示，过去几年的价格上涨“太高了”而且不可持续。

尽管如此，斯旺教授并不像一些权威人士那样相信大幅下降即将到来。

“我怀疑价格不会[进一步]下跌那么多，” 斯旺教授说。“不过，有些人推测会大幅减少 20% 到 25%。“但空置率处于历史最低点，约为 1%。人们很难获得出租房屋，土地限制意味着住房供应没有大幅增加。“所 以，我认为未来一两年我们不会看到真正大幅下跌。 ”

利率会上升多高？

关于进一步加息的频率和规模的预测取决于您询问的对象，但毫无疑问，储备银行采取了积极的方法。RBA 行长 Philip Lowe 表示，预计今年的通胀率约为 7%，并誓言“采取必要措施”将其恢复到 2% 至 3% 的范围内。这意味着更多的加息。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 仍认为现金利率将达到 2.5% 的峰值，但他补充说：“鉴于澳洲联储转向更激进的方法，这可能比想象的要早。”

金融市场预期今年的现金利率将达到 3%，并在 2023 年滑向 4%。奥利弗博士说，这种情况将把利息支付从收入的 5.2% 左右推到 12% 左右。“再加上已经从 2% 左右上升到 5% 左右的固定抵押*款贷**利率飙升，这可能会给消费者支出带来真正的问题，抵押*款贷**压力大幅飙升，并将房地产价格推低 20 至 30 ％，“ 他说。

“ 这表明这不太可能发生，因为它会使经济崩溃并最终将通胀推回远低于澳洲联储的目标。 ”

住房需求的中期前景

瑞安先生说，许多因素共同促成了该国某些地区对房地产的持续需求的可能性。它不会像近年来那样强劲，但这意味着在许多地区不太可能出现大量潜在购买者。

海外移民将创造更多需求

一方面，海外移民——在Covid期间随着该国边境关闭而停止——预计将很快恢复。

瑞安先生说，这些新移民中的许多人倾向于定居在内城地区，特别是在悉尼和墨尔本等主要城市，而且他们通常首先租房。在大多数城市，出租物业已经严重短缺，尤其是在需求飙升且住房供应非常低的内城郊区。“这将有助于投资者活动的持续增加，再加上移民，可能会在今年余下的时间里使主要城市受益，”瑞安先生说。

BFP Property Buyers 的主管 Ben Plohl 表示，过度悲观的预测引发的厄运和悲观正在“打击”一般消费者的信心。“毫无疑问，这将继续抑制买家在购买房地产时的胃口，市场将继续趋于平缓且相当参差不齐，”Plohl 先生说。“现金利率的轨迹将受到密切关注，因为这将对市场方向产生影响。”

他说，在悉尼市场，向更加平衡的条件明显过渡是显而易见的，越来越多的价格指南下降，房屋被拍卖。

他说：“A 级房产仍在流动，而且价格不错，但是，我们看到 B 级和 C 级库存显着放缓。”“总体而言，市场相当零散，没有明显的趋势或模式。尽管一些开放式房屋的数量有所下降，但我们注意到出现了很多机会主义者。”

由于价格增长放缓、买家竞争减少以及租金价格迅速上涨，该国许多地区的投资者活动仍然强劲。

州际移民

持续的州际移民也推动特定市场的买家需求增加，昆士兰东南部等热点地区有大量新移民。

“州际移民处于 20 年来的最高水平，有许多因素促成了这一点，”Property Pursuit 的董事兼负责人 Meighan Wells 说。“在一些家庭看来，Covid 创造的在家工作革命似乎是对他们甚至不知道他们在 2020 年 3 月之前的问题的答案。“不仅一天的天气很好，下一天的天气也很完美，对放慢生活节奏并花更多时间进行面向家庭的活动的渴望似乎处于新冠疫情后的历史最高水平。”

除了来自该国其他地方的投资者不断增加的州际移民外，阿德莱德的州际移民水平也很高。

Prospa Property Advisory 的主管 Adam Hindmarch 表示，南澳大利亚州首府对东部各州的潜在房东“非常关注”。

“阿德莱德的房地产经纪人报告说，超过 50% 的上市询价来自州际投资者和买家群体的情况并不少见，”Hindmarch 先生说。“负担能力是许多投资者的强大动力。在北部郊区，您仍然可以购买 30 万美元的独立屋。在南部郊区，也有 40 万美元以下的‘讨价还价’。”

供应可能会持续受限

随着买家需求达到顶峰，到 2021 年底，realestate.com.au 上的新房源数量飙升至新的纪录水平。

虽然相对于买家的情绪，供应商的信心似乎有所支撑，但有一些犹豫的早期迹象。在主要首府城市的库存低于五年平均水平的情况下，新上市的任何下降都意味着整体供应减少。“与此同时，建筑审批正在减少，并且随着材料和建筑成本[上升]，一些在建住宅可能无法及时完工，”BuyersBuyers 联合创始人兼买方经纪人 Pete Wargeant 说。 “新供应的缺乏将成为未来几年市场的特征。”

房地产市场放缓对一些人来说是个好消息

对于可能在火热市场中难以竞争的潜在买家，例如首次购房者、首次置业者或预算较少的人，可能会欢迎凉爽的市场。

竞争更少，交易的紧迫感更低，选择更多，获得有利交易的机会更大 。

当然，现在是否是购买的好时机，还要看准买家自己的情况。“但如果你在新冠疫情期间存了很多钱，积累了可观的金融储备，并且有信心，那么随着利率的攀升，我们可能会在未来几个月看到一些适度的降价。”斯旺教授说。“ 这可以改善您购买的住房状况。 ”

帮助有希望的购房者

5 月份的政府更迭带来了一些新的住房政策，这将使一些澳大利亚人更容易购买他们的第一套房子。

总理 Anthony Albanese 的主要选举承诺是 Help To Buy，这将使政府与符合条件的买家“共同购买”房屋，从而减少他们所需的首付金额和抵押*款贷**还款规模。简而言之，共享股权计划将允许每年 10,000 名参与者以低至 2% 的首付购买房屋，而英联邦最多可持有 40% 的股份。收入低于 90,000 美元的个人和收入低于 120,000 美元的夫妇将符合资格。

此外，新政府将扩大现有的住房保障计划，为区域首次购房者增加 10,000 个名额。与房屋担保一样，它将允许符合条件的参与者以低至 5% 的押金购买房产，而联邦担保其余部分以避免向贷方支付抵押*款贷**保险的需要，从而降低前期成本以及整个生命周期的成本的*款贷**。从现金补助到共享股权计划，全国其他州和地区都为购房者提供援助，无论是首次购房者还是其他有需要的群体（如关键工人）。

反思过去的悲观预测

随着 COVID-19 的爆发和大多数人所知道的生活在一夜之间发生了变化，许多专家就这对房地产价格可能意味着什么提出了他们的想法。

一些预测下降 10% 到 20%，而另一些预测则更进一步，预测会出现 30% 或更多的崩盘。相反， 自大流行开始以来，价格上涨了 30%。

最近的历史充斥着来自可靠和可疑来源的房地产市场即将崩盘的警告。但斯旺教授说，那些等待破产以加入房地产潮流的人可能会感到失望。“这有点像白日梦，”他说。

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