我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自公众号 “深叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：深叔，深圳楼市很多公寓降价亏本售卖，我觉得地段不好的公寓亏本也很正常吧！我其实很想买公寓投资，但是一直听说公寓投资不知道，想问，深圳公寓到底能不能买？有没有什么建议？
深叔： 你好，公寓的投资价值不是由开发商说了算，二手市场的检验才能真正说明问题。关于公寓能不能买，我下面先说说适合买公寓的人群是哪些：
1. 有钱但是没有购买名额的家庭，一般这种家庭是为了不占用子女的买房名额而选择公寓的，也就说明了子女将会长期持有房产，这就在一定程度上削弱了公寓转手难、涨幅慢的缺点。
2. 有实力的投资者，这种人群手上有闲钱，也有投资需求，买的还是核心地段，核心资源较有优势的公寓。他们一般会通过长期持有，出租的方式来产生收益。
3. 不太在意升值情况，看重圈层和身份的土豪。这类人群买的公寓是汇集在核心地段，拥有着高端配置和稀缺景观的顶级豪宅公寓。
除了上述三类人群，对于其他购房者来说，同样的钱买住宅要比公寓踏实的多。特别是符合下面几种情况的，我个人是不建议买公寓的：
1.有深圳住宅名额的，最好还好是买住宅，公寓仅仅是单价比住宅便宜，后期所需要付出的成本可能比住宅还高，且置换是很不容易的。
2.公寓中频繁且杂乱的人员和价格翻倍的水电费是非常令人头痛的，而且很多公寓不能落户，也无法申请学位。考虑到已经结婚，并且上有老下有小的家庭成员的居住体验，最好还是别买公寓。
3.手头资金有限，想要投资的人群，最好也别买公寓。如果是结合了自身实际需求，经过了慎重考虑还想买公寓的，给如下建议：
1.要看中地段，交通便利和配套齐全的核心地段是首选。比如前海、深圳湾。
2.户型越大，租售比越低，出手就越难，所以建议购买小面积产品。除非是顶级豪宅公寓。
3.不要轻信关于公寓带名校学位和可以积分上学的宣传。
4.龙岗、光明这样有大量住宅供应的区域要避开。
提问：深叔，你好，首付预算有100万，想买一套房子解决自住问题，有投资价值能方便置换更好，但是现在的情况是，打新社保比不过别人，买二手房资金又不够，请问我应该怎么办呢？
深叔：你好，100万的预算想在深圳买房，可以考虑商务公寓，之所以推荐公寓，有这样几个原因：1.受政策影响，购买力从新房二手房向其他产品流入，相比小产权房等产品，建议年轻人选择安全有保障的产品；2.商务公寓不影响打新积分；3.商务公寓居住属性被加强，不仅可通燃气，部分公寓可以申请学位；4.商务公寓价格较低，且已停止审批，会越来越稀缺。关于如何选择公寓，可以从这几个角度来看：1.从片区来说，光明最值得考虑，区位好，有科学城规划，企业多，产业强劲；2.从地段来说，光侨路连接两个核心片区，占地广，规模大，很有发展空间。具体买房选筹，详见知识星球内部。
提问：深叔，你好，有两千万预算，准备买豪宅片区的房子，关注的有深圳湾、香蜜湖、华侨城、尖岗山，其中尖岗山比较特别，跟其他几个片区并不相似，请问它有些什么特点，未来发展如何？
深叔： 你好，尖岗山有这些特点：1.不是纯粹的豪宅片区。相比深圳湾、香蜜湖、华侨城这些资源优质的豪宅区，尖岗山虽然有中海九号公馆等豪宅，片区内却同时存在改善盘和刚需盘，片区定位不上不下，居住氛围并不纯粹。2.涨幅一般。究其原因有三点：一是缺少名校，教育资源一般；二是没有地铁，交通不便；三是缺少大型商业，生活不便。3.有万科都会四季这样的刚需盘，价格有优势，户型紧凑，实用性强，但是户型朝向一般。总的来说，尖岗山现在已经由豪宅片区逐渐偏向刚需改善，定位上的不准确导致它陷入尴尬局面，目前尖岗山已经没有空地，未来应该会向好发展。
提问：深叔，您好，本人名下无房无贷，刚需买房，预算500万左右，但是想在深圳买房，该怎么买呢？有什么建议？
深叔： 你好，在深圳，500万可以买到区间5.55-7.14万/㎡的70-90平的刚需房，在某些板块如南山、福田，甚至面积更小。但是在其他片区，像宝安的部分片区、龙华部分片区、罗湖部分片区、龙岗部分片区、光明、坪山、盐田，还是有机会可选的。怎么选要具体问题具体分析，但是一个最重要的是看清当下市场形势，根据自己实际详情况出发。无论做出怎样的选择，在深圳都要明白，能买西部就别买东部，其中优先考虑学位；尽可能靠近地铁；追求小区配套的完善；选择近市区而非远离市区山边远郊的房子；尽量不要选择新入围几率小的楼盘或片区；最后要选择适合自己的房子。具体买房建议，详见知识星球内部分享。