【裁判要旨】
承租人基于租赁合同所享有的承租权本质上属于债权，债权属于相对权，不具有排他效力和绝对效力。尽管《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的原则，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条对“买卖不破租赁”的原则作出了例外规定：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。据此，诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申6952号
再审申请人（一审原告、案外人，二审上诉人）：宋晓敏，女，1985年9月11日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。
被申请人（一审被告、申请执行人，二审被上诉人）：招商银行股份有限公司青岛深圳路支行（原招商银行股份有限公司青岛奥帆中心支行），住所地山东省青岛市崂山区深圳路169号中创大厦一层。
负责人：刘坤，该支行行长。
被申请人（一审被告、被执行人，二审被上诉人）：青岛海微合众计算机系统工程有限公司，住所地山东省青岛市市北区。
法定代表人：吴雪源，该公司总经理。
被申请人（一审被告、被执行人，二审被上诉人）：于双红，女，汉族，1972年1月1日出生，住山东省青岛市市北区。
再审申请人宋晓敏因与被申请人招商银行股份有限公司青岛深圳路支行（以下简称招商银行青岛深圳路支行）、青岛海微合众计算机系统工程有限公司（以下简称海微公司）、吴雪源、于双红案外人执行异议纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2020）鲁民终第318号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
宋晓敏申请再审称，（一）有新的证据足以*翻推**原判。诉争房产的产权人海微公司巨额负债，其实际控制人吴雪源把房产出租给宋晓敏，吴雪源出具的书面说明足以证明2014年4月10日宋晓敏便占有涉案房屋，并全额支付了租金，4月20日签订了租赁合同。该证据足以*翻推**原判。（二）涉案房屋的物业管理公司存有房屋租赁备案记录，也有承租人入住记录，可以证明宋晓敏于2014年4月10日便已占有诉争房屋的事实。但物业管理公司不愿出庭作证，导致宋晓敏客观上无法自行提供该证据。宋晓敏曾向法院申请调取证据，但原一、二审法院未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称民事诉讼证据规定）的相关规定进行调查取证，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第五项规定的再审事由。（三）《换房交接单》和《授权委托书》两份新证据可以证明宋晓敏2014年4月10日入住了诉争房屋。《换房交接单》明确约定，将乙方海微公司购买的远雄国际广场27层房屋，2701，2703，2705，2707，2709换成2801，2802，2806，2807，2808，2809房间。该交接单可以看到，甲方房地产开发公司已经将28层房间的门禁卡交给了海微公司。由于海微公司已经将27层房屋租给了宋晓敏，因此，宋晓敏代表该公司进行换购房屋是完全合情合理的，该点有海微公司交给宋晓敏的《授权委托书》可以证实。为正视听，申请对该交接单进行形成时间司法鉴定。因此，诉争房屋在抵押日之前已经被宋晓敏控制是不争的事实。综上，二审判决认定事实缺乏证据证明，宋晓敏依据民事诉讼法第二百条第一项、第五项、第六项之规定，向本院申请再审。
本院经审查认为，本案审查阶段的争点问题为宋晓敏以其对涉案房屋享有承租权为由主张排除抵押权人招商银行青岛深圳路支行对案涉房屋的强制执行，应否支持。承租人基于租赁合同所享有的承租权本质上属于债权，债权属于相对权，不具有排他效力和绝对效力。尽管《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”的原则，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同纠纷司法解释）第二十条对“买卖不破租赁”的原则作出了例外规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此，诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。本案中，招商银行青岛深圳路支行对案涉房屋取得抵押权的时间是2014年4月24日，而宋晓敏在原一、二审中举示的有关租赁合同的签订、履行证据均存在自相矛盾、不合常理之处，对此原一、二审判决进行了充分的证据认证和说理，故宋晓敏不足以证明其在2014年4月24日抵押权设立之前已合法取得承租权并实际占有诉争房屋，原一、二审判决不予支持其停止执行的诉讼请求，并无不当。
本案申请再审中，宋晓敏举示的所谓再审新证据，系被执行人海微公司实际控制人吴雪源出具的书面说明，及《换房交接单》和《授权委托书》。本院认为，吴雪源出具的书面说明系作为间接证据的证人证言，不是证明租赁关系成立和占有事实的直接证据，在缺乏直接证据佐证、且款项支付与租金的关联性不足的情况下，该证人证言缺乏证明力。宋晓敏在原审中主张的换房关系的当事人是青岛深华房地产有限公司和海微公司，青岛深华房地产有限公司不是本案当事人，海微公司亦未到案就换房协议的真实性发表质证意见。换房协议的真实性不能确定。即便上述换房协议真实，宋晓敏申请再审举示的《换房交接单》反映的是青岛深华房地产有限公司将房屋交付给海微公司的事实，仅凭宋晓敏申请再审举示的《授权委托书》不足以证明宋晓敏与换房行为的关联性，更不能证明其在抵押之前租赁并占有房屋的事实。另外，物业公司的房屋租赁备案记录作为间接证据，并非认定租赁关系存在和房屋占有事实的必须证据和当事人无法取得的证据，不属于人民法院应当依职权调取的证据，故原审法院未依申请调取该证据不构成程序不当。
综上，宋晓敏的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第一项、第五项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回宋晓敏的再审申请。
审 判 长 万 挺
审 判 员 潘 杰
审 判 员 于 蒙
二〇二〇年十二月二十三日
法 官 助 理 张 闻
书 记 员 李雪薇