北京这个板块里的小区基本都是次新，两个商业中心。有个楼龄较长一点的，还是北京的一个神盘。
新北苑这边的福熙大道、润泽公馆、国际城、花语城、世华泊郡、华贸城。别墅区，润泽庄园、墅郡，选筹建议都写了。另外新北苑学区也写了。
2022和2021年的成交变化，受疫情影响，成交量变化，参考不大，建议参考历史成交价。
1.新北苑
北京上半年走的最好的板块之一，价格涨幅远超大盘。有13号线，未来17号线，望京外溢，次新加持。
13号线把这里分为北苑、新北苑。
新北苑属于2011年后重新整体开发的区域，片区内都是纯商品次新高品质小区，包括润泽悦溪、润泽公馆、天润福熙大道、华贸城、世华泊郡、中铁国际城和中铁花语城。其中润泽公馆，距离在建17号地铁线清河营较近（下图红色小圆圈的位置）。这边划片的学校是朝阳外国语9年制学校，比老北苑多了一个学区概念。
小区介绍：
（新北苑： 7个住宅小区+3个商住小区+4个别墅项目）5号线、13号线、17号线，呈现三角包围之势
福熙大道：
福熙大道给我的感觉是，豪气十足，人性化不足。干挂石面，豪气的小区大门口，很气派。绿化做的非常棒，人车分流。
北区叠拼和板楼高低配，叠拼采光会受到影响。叠拼现在还未交房，据说是2022年3月交房。现在看起来有些荒。
福熙大道南区到北苑站近，穿过绿化带就到。铁建广场的未来走向，商业+办公+购物一体化。
这个小区的2居是一大特色，70多平到100多平，价格从700多，到1000多万。
逛新北苑，福熙大道必看，因为这个小区3居、4居都能挑一挑。户型多，环境好，近地铁。
润泽公馆:
2013年建成的小区，小区里有23-26层高层板楼、9-15层板楼，共18栋楼。近未来17号线地铁清河营，北边为润泽庄园，西边为润泽悦溪。整个小区环境很nice，非常漂亮。
南北通透的户型会有过堂风，厨房北侧，与南侧阳台形成空气回流。而如果是全南户型，餐厅南侧，开发商为了增加了厨房采光，东开或者南开。
为了增加卧室A的采光线，与厨房共享一个采光。而以前普同的结构是这样的。大部分全南户型都有一个共同的的弊病，没过堂风，侧卧窗户小。
看润泽公馆，建议先看润泽悦溪，新北苑的一个神盘。这个小区是2009年建立，就在旁边。润泽别墅群把他们隔开，人车分流，小区密度低。当年润泽悦溪的开盘价8000，2017年时价格最高时候，涨到到10万。
这个小区当年处于2008年后低点，刚要起来那个时间段，又赶上2017年，2个增长期，都赶上了。
国际城、花语城：
国际城为1期，花语城为2期。
国际城户型从47平开间到174的大复式都有。非纯人车分流。花语城，小户型较多，总价低一些。
国际城小区内有回迁，分布在小区西侧和南侧1、2、4、5号楼和7号楼部分房源。因为挨着北苑东路主干道，东侧部分楼栋有噪音。
花语城，6栋洋房+3栋板楼，属于低密度小区。洋房大户型为主，高层板楼小户型为主。孩子上学方便。部分楼栋也有噪音影响，不过这个小区在新北苑单价处于较高水平。
世华泊郡：
在新北苑最西边，加上一半的楼市回迁房，是新北苑单价较低的一个小区，也是成交量较大的一个小区。
这个小区有下沉式花园，绿化率高，小区环境不错，看不出来脏乱差的样子。
16栋楼，回迁房的外立面和商品房相同，但南排回迁楼，较地铁13号线近，有噪音。冬季采暖是暖气片，不是地暖，楼道没有贴砖。
小区内有幼儿园，朝外来广营小学5-6年级，初中部。
不横向对比，恐怕形成不了差距。建议看这个小区的时候，多看几个不同板块的回迁小区。
华贸城：
新北苑loft不多，这个小区20栋楼，以高层板楼和loft为主。8号院，环境较好，大户型改善为主。这里的loft是民水民电，电梯可直达商业街，成交量大，整体居住密度偏大。
这边里面小院，还有华贸铂金墅。铂金墅的主打户型是叠拼，总价2200-2500万左右，也有联排和独栋，不过量少。润泽墅郡全是墅郡，总价3200万起。润泽庄园是叠拼、联排、双拼。
铂金墅的主要是性价比高，讲究私密的，不建议选。
来看看华贸城的普宅户型：
有中规中矩的，也有一些异型。因为靠近商业，生活比较便利。成交量大，满足人群多样。造就了这个小区流通性不错。不大喜欢这种风格，像朝青的国美第一城，户型奇特，原来也是成交担当。但是随着品质下降，板块溢价能力变弱，成交相对比其他优质小区，会渐渐走低。
短持可以考虑，长持不建议。
润泽庄园：
82栋楼433户，欧式别墅群。有“美、英、法、德、西班牙”五种别墅建筑风格，新古典主意路线。
划片小学：北京市朝阳区实验小学润泽校区
户型介绍：
北边1开头，是美式双拼（面积在540-565平之间）
南边3开头，是叠拼（法式和西班牙式）（面积在-220-252平之间）
中间2开头，是联排，具体细分为：
红色框内，为美式联排（面积在290-300平之间）
绿色框内，为英式联排（面积在305-313平之间）
黄色框内，为德式联排（面积在340-380平之间）
蓝色框内，为美式大面宽联排（分为平层和错层两种户型）（面积在251-321平之间）
216#228#251#平层美式大面宽
求质量，讲究园林艺术，建议看润泽庄园。
润泽庄园·墅郡
32栋，全部英伦风格。看新北苑，绕不过去润泽。
房源少，写稿时，在售3套。两个毛坯。别墅的出房量少，有数据参考的少，装修水平不一，很多投资业主干脆就不装修。
学区
新北苑除了新之外，还比老北苑多了一个学区概念。
两所小学 ，朝外来广营、朝实润泽 ；初中 ，朝外来广营； 高中 ，朝阳外国语高中
朝外来广营
9年一贯制，小学1-4年级在花语城，5-6年级和初中在世华泊郡，高中在花语城。若中考能直升朝阳外国语高中，孩子12年上学，不需要搬家。
同朝阳外国语本部学生一样，初二时可参加朝外的2+4考试。
朝阳外国语高中，属于朝阳TOP级别。
2.老北苑
老北苑房子大部分小区都陈旧，但是依旧是成交担当。从长持来看，不建议买。如果短持，想趁板块热捞一捞，也不反对。小区终究有老的那一天。
与新北苑相比，老北苑，属于老旧片区。公房、经适房、商住房、商品房等都有，租赁需求旺。次新小区较少，仅有2012年开发的筑华年、2013年开发的亚奥金茂悦，2015年开发的亚奥万和四季，其它多为老旧小区。
看奥体的买房者，也会看北苑的次新。出错少。
筑华年
做了一个表，花了1个多小时，终于做完了。数据来源某房产中介，成交价可以参考。
注：每个月成交数量，为一家中介的数量。
从表中不难看出，2021年4月、5月这个小区相比其他月份，成交量较大。2018年底层高的2居，成交在599万，2021年同样的户型，7月份，低层高成交在690万。
我说明一下，对比的话，尽量找层高、朝向、户型，面积基本相同的来对比。
筑华年的优势在于性价比好，楼新，价格在这里，也便宜。建筑风格，和环境，较新北苑小区的差点，就大金色的小区门头，个人而言，感觉不是很雅。
筑华年是2012年的小区，户型有80多平的两居，90多平的小三居，还有120-130多平的三居（2#、6#）。可以满足多数人的需求。
户型上多为南北向，方正的户型较少。
现在的小区，小区内的环境都差不多，绿化也都很nice。区别在于人车分流，小区内的活动空间。绿植的覆盖程度。整体来讲，都还不错。
对这个小区有个利好，就是前不久的北京朝来双子座商业广场。
官方给的通知说，这个项目预计竣工在2022年8月，现在正在招商。大概位置，就是图上圈圈的地方。距离筑华年很近。
金茂悦、万和四季都属于来广营，两个小区挨着。
亚奥金茂悦
2014年的小区，物业是比较不错的。和筑华年一样，金色，富丽堂皇。
树木不知道是什么科目，应该不是松树。
传统中正的感觉，物业维护的不错。金茂悦的户型偏大，即使是2居也能有96平。房总价自然也就高。
亚奥万和四季
小区比较新，2016年的。精装规格高，有中央空调，也有新风系统。小区275户，出房量少。近期的一套成交在1075万，当年的新房价在600多万。度过了一个2016-2017年增长期。
户型上118平的多为东西走向，是不是这个给装了新风系统。当时的开发商，还真行。
万和四季的外立面，干挂石材，白色系。
一共五栋楼，四栋住宅，一栋商业。14年开盘16年交房，当时均价大概4.9万每平，交房的时候有精装有毛坯。当时主打卖点3.1米层高。对比筑华年和金茂悦，来说抛弃了红砖+金色内饰的路子，更符合现代年轻人的口吻，官方说自己弄的新古典主义。
学校：朝外北苑分校小学，初中直升，高中需要考试。朝外高中在朝外各部初中选，20%年朝外高中。朝外高中升学率，看上面的那个数据。
北苑这边大部分为老旧小区，生活配套好，同等价格，可以买到更大的面积。
附一组10月的成交数据：
很多刚需者，讲究居住性价比的买这边的老小区的也不少。
但是热门板块的老小区都有一个通病，就是拥挤。像北苑家园的几个园，茉藜园、望春园等密度太大，茉藜园有3000多户，老旧小区停车位不足，路边乱停车现象严重，平日拥堵严重。
讲究品质的人看不惯，但是讲究市井气息的，偏偏喜欢这里。
#北京头条#