我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔你好，我家目前在徐汇区漕河泾街道有一套价值约800万的老破不算大的房，剩余*款贷**150万，对口学校求知+田三，由于二宝目前还小班，需要保留学区入学。目前手头有200万现金，家庭成员工作较稳定，家庭年收入约税后100万，怕疫情后政策松动，房价上涨，想买个郊区一房进行投资出租，待将来孩子学区用完两套一起卖了进行改善，因此，考虑地铁沿线品质好些的次新房，以便将来容易出手，求推荐地区或楼盘。
沪叔：你好，当下手上200w，二手够的上250w总价的，新房够的上280w总价的，这个预算买远郊的地铁次新二手1房，但没有任何的增幅空间，疫情后楼市相对要稳定一段时间，你手头资金当下可选的地段和产品，比较难以有不错的增幅预期，建议考虑其他的投资策略及产品组合。
提问：你好，预算450万，上海浦东地区近地铁的二手房或新房如何选择？首套，社保十年无房外地夫妻考虑给孩子（大学毕业）置业，工作地点暂时在浦西延安西路，可能会调去浦东，想听听大家的意见，期望是电梯二房三房，80-90平方，离地铁一公里内。看过11号线秀沿路动迁房，16号线鹤沙航城，18号线沈梅路动迁房，16号线惠南颐景园，非常纠结怎么选？
沪叔：你好，1.目前上海二手房按“网签价”、“涉税评估价”、“最低核税价”三价取低，影响你买房*款贷**主要是涉税评估价，涉税评估价大概在真实售价的6成左右，也就是说如果你买450万左右的房子，首套*款贷**大概=450*0.6*0.65=176万左右，剩下274万要自己负担。按之前直接3.5成首付能*款贷**450*0.65=293万左右，自己负担157万，现在多出首付117万。
2.如果以上多出100多万的首付不影响你买二手房计划话，16号线鹤沙航城和16号线惠南颐景园，在浦东外环外基本不用考虑，建议选11号线秀沿路动迁房
3.至于新房，你的积分在62以上（未乘社保系数），近期上海新房积分入围比放宽，建议现阶段最好是去打新买新房。
提问：沪叔，你好，在上海待三年了，一直租房子住，想拥有一个自己的窝，住宅没有购房资格。公寓不知道买哪里，看了几套奉贤的公寓，不知道那边怎么样呀？不太了解那里，有没有兄弟姐妹们了解的呀？现在是自由职业者。在家办公就可，不考虑上班远近问题。是回郑州买住宅还是留在上海买公寓呀？？纠结死我啦，上海奉贤区的公寓能买吗？
沪叔：你好，上海社保交了吗？外地人在上海买房需要5年社保，如果已经交了3年社保，还是建议等两年后有购房资格买住宅，如果社保一年也没有交的，要有规划的进行布仓，郑州这几年房价横盘阴跌，能往一线城市买房是最好不过，奉贤的公寓普通人就不要碰了，如果真的很想离上海近，建议考虑在11号线花桥站附近买房，无需社保的房源选择还是比较多。
提问：沪叔，你好，想在大宁买1000-1100万左右的学区房，最好是三居室，不知道能不能买到呢？还有就是火车站那边房子都比较老，未来大宁发展好不好呢？
沪叔：你好，大宁这个区域还是不错，虽然说有些老房子，但是这边房子比较好*迁拆**，整体开发成本不会非常高。但是这个预算想买比较好学区房的三居室，比如大宁国际小学、闸北实验小学，有点难，两居室问题不大。
提问：沪叔，你好，在上海市区工作，目前在上海没有房子，是刚需，想在上海扎根，市区的房子买不起，想在在外环外买，请问杨行、顾村、江桥、九亭等外环外板块各自有些什么特点？定位如何？
沪叔：你好，杨行适合400-500万的刚需，优势在于1号线地铁房、北站枢纽、万科物业，教育资源丰富，但商业、医疗较为匮乏，城市界面一般，项目落地速度慢。顾村刚需板块，动迁房多，新房价格倒挂不明显，有龙湖北城天街这样的商业体，有三甲医院，环境宜居。江桥紧邻桃浦，桃浦经济辐射带动能力有限，江桥自身铁路、垃圾焚烧厂等不利因素很多，北虹桥的概念对买房者吸引力有限。九亭板块硬性条件没有问题，但居住人群多为务工人员或个体户。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
提问：沪叔，你好，请问市区的老破大值得买吗？现在买了，等以后装电梯可以吗？
沪叔：你好，实际上只要你买的时候，你可能自己两个人坐没有问题，但你一旦有了小孩，你这个房子估计就想卖出去了。第二个来分析一下有电梯的老破大，就是我们通常说的塔式塔楼或者是碟型的，大部分房子是两梯四户，这种房子的户型都还不错，基本上有个南北朝向或者朝南朝北，还有两梯六户或者三梯八户，这种实际上非常的居多。
影响老破大其实有下面几个因素：第一个，很多市区的老破大经常是有不少的办公在里面的，一旦有办公，其实对于生活居住体验来讲，感受实际上是非常差的，包括高峰时间，你想等电梯，那就是等半天。
第二个老破大小区基本上都是一栋楼两栋楼，所以说小区的车位非常的紧张，只有地面车位，地下是没有停车位的，这样就会导致一般买老破大的人，其实家里人都不少，买车实际不是问题，但是就会因为没有停车位放弃买车，这样实际上使你生活的品质大大降低。
第三，其实很多老破大的户型光线非常的差，从东南西北的作用包括有碟形的，有扇形的，有菱形的，所以说很多一到五楼的房子实际上是非常难卖，而且价格出去的低。如果你要卖出去打折，就得打成骨折了。
第四，老破大因为面积比较大，总价比较高，客户的选择面比较多，所以说他选择这种产品的这种概率形式非常的低，那当然如果是大面积的顶楼复式，那另说，有很大的露台的一个赠送。
第五就是外立面，因为在95年到2000年那个时候见的老破大的大部分外立面都是比如贴白色的瓷砖，实际上经过二十多年的一个洗涤，白色尺寸也变成黑色的，而且是没办法漂白的。对外观来讲其实是很差的一个类型。
所以总结一下，如果不是专业选手，尽量不要碰老破大，不管有没有电梯 。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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