2020年春节前后，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情开始在全国爆发，并快速传播。疫情导致的停工使得经济受到很大冲击，也成为不少务工人员、商户、企业不能承受之痛，“房租金能否减免”自然成为租户们最为关心和热议的话题。【雅成律师所】赵岩律师、赵正律师针对这种情况，依据国家的相关法规政策，现在给大家作一解答：
一、新冠肺炎疫情期间，减免房屋租金的理由和依据
1、新冠肺炎疫情属于不可抗力
2020年2月10日，全国人大常委会法工委发布：”因疫情防控不能履行合同属不可抗力“，同时参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》、《北京市第二中级人民法院在非典时期所做的课题调研报告》的相关内容，由此可知，本次新冠肺炎疫情性质属于法律规定的不可抗力事件。
2、因不可抗力事件导致房屋租赁合同不能履行，主张减免租金的法律依据：《中华人民共和国合同法》第117条、第118条。
二、疫情期间，如何行使减免租金的权利
1、首先有约定的，约定优先。
若合同中有约定因发生类似非典等传染性疾病情形的，免收该期间的房租，此时按合同约定执行。
2、若没有合同约定，则对应下述两个情形分别处理；
(1)商住用户若意图满足部分或全部免除租金需要满足以下几个情况：
a、时间点：签订《租赁合同》在疫情发生之前。
b、商户性质：如对于餐饮店、理发店、旅店、KTV等娱乐、旅游、餐饮行的店铺，该类商户受疫情影响被限制经营的，符合《合同法》117条适用情形，可减免租金；如便利店、药店、超市等没有被限制经营，仅因疫情原因导致经济收入萧条的，不符合《合同法》117条减免租金情形的，可适当引用“情势变更”原则，与出租人进行协商减少租金。
c、地点：参照地方各区的防控等级，具体措施，疫情越严重的地区越无法营业，越能参照不可抗力。
（2）住户：一般情况下是不减免的，除非有以下特殊情况；
例如当事人当前人在武汉，却在疫情发生前在长春租了房子，后因武汉封城了，当事人回不来了，这种情况是当事人不能预见且没有办法避免的，这就属于不可抗力。
上述情况下，应及时告知房东，寄送时尽量采用EMS邮寄，并在寄送单上注明内容：为《xxxx通知函》。
三、律师综合建议：
1、因疫情导致房屋无法正常使用的，出租人及承租人可以结合自身实际情况，根据合同法117条规定相应的减免租金。
2、因疫情本身导致市场萧条经营亏损，不属于合同法117条适用情形的，承租人可以适当引用“情势变更”原则，与出租人进行协商减少房租，共担风险。
3、如采用司法途径解决租金减免争议问题，应注意诉讼时效期限：自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算三年。
4、避免发生争议，建议房屋租赁合同文本中，增加类似于“因自然灾害、政府行为（征收、征用、限令等）、传染性疾病、社会异常事件、战争等导致无法正常使用房屋的，应减免该期间租金”的约定条款。
注：《中华人民共和国合同法》
第117条 不可抗力
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第118条 不可抗力的通知与证明
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
作者：吉林雅成律师事务所 赵岩律师、赵正律师