#为什么有人说内行人都挑90平米的房子#

真正懂得买房的人，一定是更喜欢买二手房的，这一点几乎不用质疑。

房产之所以作为一种资产体现，最重要的就是在流通市场的公允价格，因为房产如果不卖不流通，房价涨跌都和你没关系。

流通市场的二手房价格，是经过多元供房主体、非标准价格、市场充分竞争之后的价格，没有房企的品牌溢价和太多的泡沫。

甚至于，某种程度上，随着新房供给的节奏放缓，房企正在失去热点城市（尤其是一线城市）楼市的定价权，房价未来到底怎么走，流通市场中的大量二手存量房产，如何盘活它们才是关键。

任何新房，只要成交过一手（哪怕是从房地产开发商手中开盘就购买），到你要转让出售体现房产价值的时候，就都是二手房，从资产流通的角度来看，楼市没有一手房，全部都是二手房。

1、居住适应性

90㎡的户型，不仅是作为契税征收比例的梯度节点，同样也成为了不少刚需购买力的主要标尺，90㎡能够满足中国标准家庭（一家2~4口人）的大部分日常生活功能所需，面积不大不小，不会拥挤，也不会造成多余的面积浪费。

面积段太大的户型，居住体验感未必舒适，太大了会显得比较空旷，家庭成员如果不多，住着也会产生寂寞感，而且家政、卫生方面的打理维护时间、体力成本也不低。

90平方米以下，设计成3居室的户型是比较常见的，甚至如果规划得当，限制了公摊面积，70平方米的户型也能设计成3居室，而70以下的，两居室就比较常见了。

2、市场流动性

房产的流动性，就好像骑自行车。

对于那些流动性降低、甚至丧失流动性的房子，就好像我们骑自行车一样，只要速度带不上来，立刻就会倒地。

90平方米及以下面积段的二手房，可以说是刚需市场受众面最广的一类资产了，也是最容易让人们“骑上车”的户型，它的流动性也非常强。

流动性强的另一个侧面，同样来自于未来城镇化进程的变迁。

过去的40年，城市化进程主要是农村人口向城市移居，因此大量新城、新区板块得到快速拓展和开发，成熟度提升很快。

但是，未来的“二次城市化”，更多来源于三四五六线城市人口向一二线省会、大城市移居，这种“二次城市化”的购买力更强，而且在对于一二线大城市的认知上，也和曾经那些第一次进入城市的“拓荒者”的思路不一样。

拥有拓荒精神的第一代移民更适应在城市周边的新城、新区板块一张白纸上画蓝图。

而三四五六线城市的低线市民，在向高线城市转移资产时，可能会更青睐城市主城、老城核心板块区域，不愿意住到郊区去，这种思路上的不同，一方面来自于低线市民拥有比农民更强的购买力和移居底气，另一方面也可能来自于他们对高线城市的认知滞后性。

因此，在未来的30年，城市核心、老城主城区域的存量二手市场，也许会比新区板块的新房、期房市场表现更为出色。

3、未来趋势变化

在未来人口老龄化、人口和经济增速放缓的大背景下，资产的流动性显得更加重要，能否变现、是否容易变现、是否能够不用割太多肉就快速变现，也会成为衡量资产本身含金量的一个关键指标。

而且，从七普数据也看得出来，中国家庭的小型化趋势是非常明显的，独居、丁克、空巢等已经并不少见，三口之家甚至都已经不再是最主流的家庭结构了。

根据最新发布的中国统计年鉴，2020年全国 “一代户” 的比重较10年前上升15.33个百分点，达到49.5%。所谓的“一代户”，即 同一辈人居住 或 单身居住落户 的情况。而 二代户 的比重已经缩水到36.72%。

从这个数据不难推论，未来的人们，对于居住需求中“独立空间的隐私性”方面的诉求会进一步上升，所以，90平方米以下面积的的小户型二手房，会迎来一片全新的机遇期。

总之，无论从居住舒适性、流动性，还是未来的供需趋势来看，90㎡以下的二手房源，大概率会越来越成为二手房存量市场的宠儿。