韩国的房价经历了过山车行情，2017年至2022年首尔区的房价几乎翻了一倍，而从去年二季度美联储开始加息后直线下跌，部分公寓的价格已经下跌了40%。韩国房价的起起伏伏让不少房东与租客知道了资本的无情，不过这都要怪他们自己，一个什么都能用来“炒作”的民族。

“爱拼才会赢”的韩国人，万物皆可炒

韩国虽然是经济发达国家但老百姓，尤其是平民的日子却不好过。大家应该都在影视作品里看到过嚣张跋扈的韩国财阀吧？没有出生在财阀家还想过上好日子的话，要么成为公务员，要么成为财阀的员工，只是这两条路均要经历千难万阻，无法从韩国众多学生中脱颖而出就注定只能浑浑噩噩过完这辈子了。

不是所有人都善于读书的，或者说在极度内卷的环境中大部分人上不了好大学，只有智商与努力并肩的人才可能进入名牌大学，毕业后成为大型企业的职员，资质平平的普通人注定翻不了身。

阶级严重固化让韩国人不得不“捞偏门”，通过横财改变人生，投资无疑是最主要的渠道。你能想到的几乎所有投资品种都有韩国人的身影。炒股、炒币、炒房在韩国司空见惯，前段时间震惊全球币圈的LUNA币就源自韩国，人们宁愿冒着倾家荡产的可能也要博一下，因为实在看不到出路，当然，也确实有人翻了身被塑造成神话引得年轻人模仿。

韩国独特的全租房模式详解

韩国的房价贵在全球是出了名的，首尔地区的房价不比东京和中国香港核心位置的便宜。近年来房价一直在上涨让部分韩国人认为“首尔永远涨”，投资房产既稳健收益又高，“炒房”成为了韩国人最爱做的事情之一。

不过，房子的总价较高，不是什么人都炒得起的，但韩国有一种特殊的租房方式却为“炒房”浇了一把火。

全租房被设计出来的初衷并非为了炒房，相反，政府推出这一模式的主要目的是帮助买不起房的年轻人住上还不错的房子。

具体来说，租客可以将房价的50%至80%作为押金交给房东，随后“免费”住上两年后拿回押金。比如，一套首尔的房子市价折合为600万元人民币，租客缴纳300万元至480万元人民币的押金后入住两年，租期到了后不再续租可以拿回押金，不影响积累买房的资金。

为帮助一次性拿不出押金的年轻人解决居住问题韩国银行提供全租贷，政府规定这种类型的*款贷**利率很低，办理全租贷的租客每月只要支付几百元利息就可以住下，利息支出额仅为市场房租的四分之一。全租房模式下政府承担了部分利息费用，相当于向*款贷**人发放贴息*款贷**。

另外一方面，押金是不计算利息和手续费的，房东一点好处都没有吗？并非如此，拿着相当于房屋总价50%至80%的款项后可以自由发挥，只要确保两年后归还给租客就行，租期内想怎么用就怎么用，相当于获得了一笔零利息的大额两年期*款贷**。

房东们相信在韩国投资房产能够获得巨额收益，于是将全租房的押金再次投资买房，不够的部分申请银行*款贷**。极端情况下购买一套新房完全用不着自己掏钱，一部分为全租房押金、另外一部分为银行*款贷**，买下房子后依然采取全租房模式租出去。如此循环往复便能握有大量住房，这可比咱们国内“炒房客”们的杠杆倍数高多了。

成也全租房，败也全租房，炒房客损失惨重

全租房摸下的购房款几乎全都是借来的，到期后需要偿付本金，在首尔房价不断上涨的情况下不会出现任何问题。比如，房子的总价折合600万元人民币，其中400万元用全租房押金支付、200万元向银行*款贷**，两年后房价涨到800万元，空手套白狼净赚200万元（为方便计算，忽略利息）。

不少韩国炒房客前几年靠着这种方式赚了不少钱，但房价急转直下让他们的如意算盘打错了。假设房价下跌了30%，600万元买来的只能卖420万元，偿还全租房押金以及银行*款贷**后至少亏180万元。如果拥有多套房，那么损失更多。

此外，房价下跌导致全租房的押金跟着下跌，一些租客提出提前解除租赁合同，要求退还押金，房东必须找到下家才能续上，否则浮亏立马变成实际亏损。可当下的首尔楼市一片萧条，想要以原来的价格将房租全租出去根本不可能，不少房子哪怕降低了价格也空关了两三个月，无奈之下只能“低价贱卖”。

部分租客也未能幸免

为了还钱房东“贱卖”房子后导致无法继续履行租约，租客们只能另找房子。当然，拿回押金的租客是幸运的，毕竟房价跌了，他们能以更小的代价租到类似的房子甚至选择直接买房，但不是所有人都那么幸运的，有的租客遇到了房东携款跑路。

虽然联系不上房东后租客可以诉讼至法院要求拍卖房产或者一直居住下去直到拿回押金，但房价大幅下跌后导致房款抵不上全租房的押金还是会让租客遭受损失。

此外，越没人接盘房价越低，楼市越萧条越没人买，韩国楼市就像当初的LUNA币一样陷入了“死亡螺旋”。

短期内房价难以上涨，韩国经济遇到了问题

首尔的房价为何会下跌呢？究其原因是美国改变了货币政策，从去年3月起美联储连续加息10次，目前的联邦基金利率为5%至5.25%。

2023年一季度韩国GDP同比上涨0.8%，不仅远远低于中国的4.5%，距离美国的1.9%（环比折年率上涨1.1%)也有不小的距离。贸易方面，韩国4月出口额仅为496.2亿美元，同比下降14.2%并连续14个月出现贸易逆差；韩国最重要的出口项目半导体产品4月出口额大跌41%，连续9个月呈现负增长，2023年以来的贸易赤字额超过了250亿美元。

不论是经济数据还是出口贸易均无法支撑起韩国此前透支了数年的房价反弹，在首尔光鲜亮丽的外表下大量普通年轻人看不到希望，全球最低的生育率证明了这点，低欲望、低消费、高负债将伴随一部分韩国人终生。

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