一个合格的写字楼要具备哪些要素？
有商业氛围，能产生聚集效应，最好和头部企业做邻居；
城市繁华地带，最好是地标，谈生意有面子；
环境好，每天来上班，都是住酒店的体验；
四通八达，多种交通工具都能方便到达；
服务周全，除了拎包来上班，其他一切不用管；
临近商超，吃喝玩乐、宴请宾客，步行全搞定；
车位充足，停车方便，这点要强调三遍。
当然，作为老板，考虑的也许只有两条：租金和需求。
南阳作为一个千万级别人口的城市，说句实话，能拿出手的写字楼真的不多。
笔者实地考察了主城区三个比较有代表性的写字楼，从中可以窥见南阳的营商硬件。
01
兴达国际·新华城市广场
租金：约1元/平/天，上下有浮动
电费：商业电0.78元
停车费：商业260元/月，住宅180/月
笔者实地考察了15楼110平的房子，报价33元/月，折合1.1元/平/天。
26楼，160平带卫生间，报价28元，可商量。
兴达国际的物业都属于已出售的产权，由单独聘请的物业公司统一打理。
装潢已经过时，内部看起来相对破旧。
周边街区有丹尼斯，五楼饭店很多，日常吃饭方便。
停车场位置日常比较紧张，节假日高峰期没地方停车。
周边晚上的小街有夜市摊和小饭店，可以吃夜宵。
兴达国际目前入驻的企业或商家比较多元：
摄影馆、培训机构、地产公司、会计公司、传媒公司、中介、电子公司、美容美体等。
但是特别知名的直营企业不多，大概日立电梯算是其中一个。
02
建业凯旋广场
租金：1.2～1.3元/平/天
电费：1元
停车：租户250包月
物业费：3元/平米
建业凯旋广场也属于产权出售的物业。由建业物业统一打理。
笔者实地考察了凯旋广场写字楼4楼一处物业 ，171平，月租38元/平米，一年8万。
建业凯旋广场作为写字楼，配备中央空调，外部非常具有设计感。当然，外部奇形怪状设计的代价，是导致内部空间分割极其不规则。
整体办公环境优越，虽然比不上星级酒店，但是入户大堂宽敞气派，内部环境干净整洁，内饰风格简洁商务，因此吸引的企业也明显与兴达国际有差别。
动漫公司、园林景观公司、培训学校、儿童活动中心、地产公司、保险公司、美容院、企业运营中心、咨询公司等在此入驻。
周边消费相对相对较高，价位适中的工作餐不多，餐饮日常消费人均30～50比较常见，人均超过100的餐馆也不少，一日三餐消费对上班族不太友好。
周边配套比较亮眼，紧邻体育中心和白河湿地公园，周边环境极佳。所以对办公环境要求较高的公司， 如教育培训、律所、养生馆、瑜伽馆、人力资源等行业 ，会选择在这里办公。
物业管理表现一般，广场管理显得有些凌乱，二楼商铺招租不佳，商业氛围与大统、360商圈相比，还有相当差距。
不过值得肯定的是，建业凯旋广场的写字楼，基本处于满租状态，出租率非常高，比较适合创业公司在这里入驻，性价比很高。
03
摩根中央公园（摩天中心）
租金：约1.6～1.7元/平/天
电费：0.65元
物业费：5元/平
空调费：9元/平
摩根写字楼位于南阳旧城区最核心的地段。目前也是南阳市区租金最高的写字楼。
大楼设计比较规矩，没有标新立异，内部办公空间整体分割规整，外墙采用LOW-E玻璃幕墙，在市区内形成了较为现代的观感。
摩天中心目前是南阳比较有代表性的5A写字楼，内部装潢定位高端，服务规范，单纯从观感上讲，比较有星级酒店的感觉。
目前入驻的南阳知名企业较多，如赊店商业、平安普惠、蓝光地产、嘉美店、摩根大通商贸等公司。
周边各种定位的餐饮消费都有，小到10块一碗面，贵到100到200元的人均消费，上班族在周边可以吃到很划算的工作餐，宴请宾客也可以找到很满意的馆子，各种档次都有。
目前摩根也在打造特色夜市和摩根商业街，跟府衙步行街夜市竞争。整体上周边商业氛围比较浓厚。
不过缺点也很突出，摩根中央公园整体体量较大，属于商业综合体，建设路和人民路道路都比较窄，节假日和上下班高峰期堵车严重，虽然车位充足，但是无奈跻身市中心，上班族每日通勤，难免会遭遇堵车。
摩根周边配套环境一般，公园之外，周边城中村较多，可休闲的绿地不多，与凯旋广场比，算是短板。
04
除了以上三家写字楼，南阳还有 恒方广场、中泰国际、儒林商都、如意广场 等写字楼，品质参差不齐，各有优劣，但位置与上述三家相比，都略有逊色。
纵观南阳的主流写字楼，大致有这么几点共性：
1、对上班族整体友好，创业者和知名企业都可以找到适合的地段。
2、写字楼比较分散，各自为战，缺少商业聚集氛围。
3、定位同质化，只有高低之分，没有业态之分。
4、多数聚集在旧中心城区，辐射范围有限。
5、所处片区前期规划落后，写字楼与周边有种格格不入的观感。
6、南阳写字楼的整体形象、档次感、品质感都有提升空间。
写字楼是一座城市的商业封面，写字楼聚集的地方，一定是城市商业的重心所在。
从聚集度上看，南阳目前的商业核心，依然位于传统中心城区。
跟其他同级别城市相比，南阳的写字楼只能说是处于起步阶段。但考虑到这是一座三线农业城市，也能理解。
从更为长远的角度看，未来十年，合理规划，进一步优化营商环境，推动南阳商业重心向河东新城区聚集，形成真正意义上的中央商务区（CBD），提高城市定位，是大势所趋。