“喂，您好，我们这边最近有个新出的盘，您这边有兴趣过来看看吗？”
放下手中的电话，想起了这几年的换房经历，来分享分享心得，让广大买房朋友可以少走一些弯路。
2017年3月，房子每天的价格都在上涨，春节的时候收到几笔款，现金充足，于是打算去买套房，办公、住宅都可以，想着坐等升值。
从16年开始，眼看着房价一天一涨，周边朋友从小换到大，从偏僻换到繁华，说不眼红是假的。彼时，我和爱人还从来没有买过房，只听说买二手房比买期房好，节约成本，就在网上找了个中介咨询。
第二天，我们就约了中介小林看房，是一个很帅的小伙子，已经从业房地产好几年了，不少客户都对他的服务挺满意的，他根据我们的实际情况为我们推荐了几个合适的小区。
他还告诉我们要怎么选房：
1、首先就是楼间距，也就是楼栋之间的距离不能太近。这自然是因为楼与楼之间太近的话，不仅会给采光造成影响，更容易被别人窥视隐私。一般中介称之为容积率。容积率越大，说明楼与楼之间的距离太近。
2、尽量避免买临街的楼房。当然临街也有交通方便的好处，但问题也有，那就是噪音难以避免，再加上尘土飞扬，即便是有所谓的隔音设施，但终究不是个常法。
3、房间的朝向很是重要，有钱难得门朝南这句老话很有意思，因此上卧室客厅做好能够南向，不一定是门，更重要的是窗子。相对而言，朝南朝东都是可以选择的。
4、选择高层时，如果还有正常的楼层，就尽量不要选2楼，还有那些没有赠送的顶楼，1楼也是一样的，没有赠送就不用考虑。如果是多层，家里有老人，楼上再怎么好，必须首选一层，不为什么，就为老人方便。
5、选择面积时，价格和面积差不多，两室和三室，一定要给自己多留一点容错率，选三室，永远是对的。
6、房子的设置一定要动静区有序排列，干湿区分开。比如厨房与卫生间最好相连，避免交叉甚至相距甚远。而客厅与主卧也是一样，最好在一个方位。
7、小区环境也是一点，买套房子，以后肯定会有散步，遛娃等等，环境不好你都不愿意出去，对生活的感受也不一样。配套：周边学校，医院，交通，商场，小区车位，物业情况，在一个是生活方便。
8、这个地段以后的发展：地铁情况，生活环境，其他房地产有没有在开发的楼盘，周边小区以及本小区的成熟度，这些关乎到以后的升值情况。
在他殷勤的带领下和热心服务下，我们看了不少小区。
最终选中了这个小区，2013年修建的，小区安静，采用园林化景观设计，整体的绿化率达43%，老婆也是挺满意，唯一不足的就是偏郊区一些，不过未来的配套设施还是可以的，有规划一些大的商圈配套。
很快中介就帮我们约了房东，在中介的指导下完成二手房交易流程。
他还提醒我们一些房屋交易注意事项：
1、交易前的产权审核
务必仔细查看业主的房产证，注意产证上有几个人的署名。如果是两个人，在签合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
风险提示：
该环节最大的风险是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。如果房屋处于抵押状态，也有可能因为债务纠纷而处于查封状态，一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
2、交定金与签合同
确定房屋产权后，交定金就是顺利成章的事儿。但交定金也是有窍门的。假如房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，应该交由第三方监管。买卖双方可以到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
风险提示：
①、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
②、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
3、赎楼
通常来讲，赎楼是业主方的责任。有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是担保费用，以及短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。其实这里还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
风险提示：
由于赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行*款贷**赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。好几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
4、付首期款及资金监管
自主交易除了产权问题之外，需担心的第二大问题就是资金监管。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
风险提示：
①、买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险;
②、倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
5、签订买卖合同
双方签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
风险提示：
①、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字;
②、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明;
③、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述;
④、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件;
⑤、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
6、选银行和办按揭
不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭*款贷**。去银行做*款贷**申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。选择银行方面，四大国有银行的*款贷**额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。
风险提示：
①、如果*款贷**额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约;
②、目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现*款贷**批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
7、过户及交税
过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭*款贷**拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
风险提示：
①、房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题;
②、目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
8、后续事项
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。
风险提示：
①、如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大;
②、户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
最终在中介的一系列帮助下，我们顺利完成了过户等事项，拥有了自己的第一个家。
几年后，孩子也到了上学的年龄了，我和老婆也在头疼和纠结到底是否换房子的事，目前这个小区虽然各方面还不错，但是学区资源并不是很理想，那一天刚好在看房产专家访谈节目。
他说为什么要买学区房：
1、抢购学区房的背后是教育资源的挤兑，挤兑也就是供不应求 ，从供给角度来说一个城市优质的小学和初中就那么几座，一所学校一年招生几百人，根本满足不了怎么多家长的需求，而且好的学校氛围、优秀的师资力量、强大的软硬件配置、积极向上的班级氛围这些对孩子的成长都非常重要，潜移默化会影响孩子的人格从而奠定孩子的基础和未来，可怜天下父母心，为了孩子都不容易。
2、就近上学的原则无法打破，什么是就近入学呢，那就是你的孩子要上学，大概率会分到房子周边的学校，原来是一套房对应一个学位，现在部分城市实行多校划片，你的房子对应几所学校随机入学，就像你拿着一份入学通知书原来只能上清华大学，现在是随机让你上清华、北大、人大等等，但是关键在于你还没有入学通知书的资格却担心起来那些已经考进去的学生，这就是本末倒置，很多人解读这会沉重打击学区房价格，因为学区房独家优势没有了，但是实际上这只会让最顶级学区房价格下降，中间梯队的还是很坚挺，只要有就近的属性在，该买还是得买，要不然你连门槛都进不去，更没有随机摇号的资格。
3、买房就是买圈层，就好像孟母三迁一样你住在什么地方你就接触到什么样的人，重视教育的片区整体素质都不会差，圈层是潜移默化的，所以好的学区房对孩子来说他结交的朋友就是更上进的群体。
听完专家的话语，我们也认真的思考过，为了给孩子的人生一个好的起点，从春节后，我们就开始看房。学校周边基本都是老破旧，记忆特别深的一次中介带看，看房前中介告知，这个小区销售最好的，基本不出房，教育资源不错。
进入小区，整个小区是由几栋红砖高楼环绕，虽然楼很高，但从墙面掉色和脏污情况来看，这个小区起码也有20几年的历史了。
再看小区唯一的空地上：各色被单、被罩迎风飘舞；草地光突突的，散落着各色的杂物……当时，我就有一种被击中感觉～卖了房，花光现有积蓄，还有几十年*款贷**，就是为了上学方便，这样真的值得么？
在看了三套老破旧后，彻底放弃二手房，转看新房。从2月底到4月初，经过比较，我们重点看了距离学校最近的三个楼盘。
A楼盘距离学校最近，走路需要18分钟左右，该楼盘自带商业综合体，交通各方面都很满意，就是一期开盘到现在，只剩3层以下的房源，因实在惧怕蚊虫大军，只能暂时放下。
B新盘是本地知名开发商开发的，周边配套、物业服务在区域内很有优势，景观设计也大气时尚，但唯一的问题是房子朝向不是正南正北，联想如果以后出售会出现的问题，这个楼盘只能放弃。其实除了朝向问题，这个楼盘还是比较符合我们各方面的需求。
C新盘主要是复式户型，小区环境郁郁葱葱，可惜也只剩下三层以下的房源了。
这三个楼盘因为所处区域相同，价格相差不大。第三个楼盘是复式户型，算下来单价会较便宜。在三个售楼处都可以明显感受到购房者的热情，在离开第三个楼盘一个小时后，一套我们刚询问过的三层房源就已售出。
购买稍远楼盘的可能性破灭，我们只能又回到A楼盘，成功的拿下了第二套房，孩子也上了个不错的学校。
根据买房的经验总结了一些经验供大家参考；
买房需要注意什么？
1、不打无准备之仗
(1）保持对市场的敏感度。对感兴趣的，或者有意向的区域，有时间的话多去现场看盘，并从中筛选适合自己的;
(2)日常做好自已资金、资格的管控。比如管理好自己的信用不出问题、注册好公司、做好公司流水等等；
2、买房先看大势，市场上有涨势的时候，下手要快，执行力要强，这样可以更早吃到不错的涨幅；
3、买房最好买核心区域，这样的收益确定性更高。
4、投资买房最好买近地铁、电梯、带花园的次新小区，这样对*款贷**更友好，接盘侠也更多。
换房需要注意什么：
1、选择行情差的时候换房
换房有几种不同的形式，你可以先卖后买，以小换大，你也可以留旧买新，当然也可以把原来的房子租出去，减轻一下资金压力。但是无论哪一种换房方式，足够的资金储备能力都是基础。但是市场有起有伏，以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。所以，建议在行情差的时候换房。别担心房子卖便宜了，买进的房子也是同样行情下的价格。
2、二手房一定要关注房龄
二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使地段再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱，可能房价还是会涨，但涨幅相对较低是大概率事件。改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量，但换房宁可将就地段，但尽量不要将就楼盘本身的档次。
这几年的换房经历让我深刻意识到，专业的事还得交给专业的人办，乐呵找房旗下拥有几千名专业经纪人，通过乐呵找房能够快速筛选自己想要的房源，让选房换房更加轻松，还有线下签约中心，让交易更安全。扫码*载下**乐呵找房APP，感受选房新体验。